Frister med lavprisleiligheter i Hemsedal

– Vi sendte ut prospektet fredag ettermiddag, og det tikket inn melding fra megler om at de hadde mottatt to bud allerede samme kveld, og regnet med ett til lørdag, sier Torgils Kvam til Finansavisen.

Kvam er prosjektleder for Fjellandsbyen Hemsedal i Solon Eiendom SOLON .

Første visningsdag for nybyggprosjektet var lørdag, på parkeringsplassen på 16.750 kvadratmeter hvor det skal bygges 330 leiligheter. EiendomsMegler 1 Hemsedal har satt opp en container for å vise frem illustrasjonstegninger og lokke til seg potensielle kjøpere.

– Selve salgsstarten for leilighetene til fastpris er egentlig 12. oktober. Vi hev oss rundt og priset leilighetene på torsdag kveld, for å rekke folk på høstferie, fortsetter Kvam.

Solon Eiendom kjøpte seg inn med 48 prosent i Torseth-familiens eierskap i den tidligere konkursrammede parkeringstomten nederst ved alpinanlegget i Hemsedal, mellom partystedet Stavkroa og leilighetskomplekset Suites. Torseth-familien har drevet velkjente Skogstad Hotell i flere tiår. Solon har ifølge Kvam plikt til å kjøpe seg opp i nybyggprosjektet til største eier med 64 prosent.

Medeier er også Hans Martin Haug i Clarksons Platou Real Estate, med en eierandel på 4 prosent.

I Fjellandsbyen er det det hardeste kravet fra kommunen som gjelder, hvor 70 prosent er beheftet med utleieplikt

Torgils Kvam, Solon Eiendom

Skal lokke med «landsby»

Over garasjeanlegget på tomten skal det reises fem hus over fem etasjer, knyttet sammen med indre korridorer. I den U-formede bebyggelsen får første etasje og felles indre gårdsrom en rekke aktivitetstilbud, fra treningssenter og barnepass til restauranter og shopping.

– Ofte er det forskjellige ønsker i en familie. Vi tror konseptet med fellesområdet med aktiviteter for alle aldre vil slå an i markedet. Blant annet lager vi en aktivitetsklubb for barn fra 10 til 17 år, som ikke er ønsket på afterski og som er ferdige med lekerommet for de minste, sier prosjektlederen.

IKKE FERDIGTEGNET: Arkitekt Siv Larson i HRTB har tegnet Fjellandsbyen, og Torgils Kvam er prosjektleder fra Solon Eiendom. Foto: Katrine Lunke

Utleieleiligheter for nær 1 milliard

Kvam vil ikke gå inn på investeringsrammen for byggeprosjektet, men forteller villig om salgssummen.

– Salgsverdien for alle leilighetene er en drøy milliard kroner, sier han.

I prospektet heter det at «din fritidsbolig i Fjellandsbyen kan leies ut – noe som kan gjøre drømmen enklere å realisere».

Utbyggerne satser storstilt på å lokke til seg kjøpere til leiligheter med utleieklausul. Hele 215 av 330 leiligheter må selges med utleieplikt.

Hemsedal kommune har regulert eiendommene nederst i alpinanlegget til 70 prosent næring, forretningslokaler og utleie.

– Hemsedal kommune har nærmest en soneplan som definerer området med varme senger. I Fjellandsbyen er det det hardeste kravet som gjelder, hvor 70 prosent er beheftet med utleieplikt.

BYGGESTART I APRIL: Solon Eiendom regner med 16 måneders byggeperiode for første trinn. Alt skal stå ferdig om fem til syv år. Illustrasjon: 3Destate

Priser fra 1,6 millioner

På hjemmesiden finnes kun prospekter og prislister for selveierleilighetene, som teller 26 av 48 leiligheter ved salgsstart. 

Selveierleilighetene er annonsert med P-rom fra 21 til 105 kvadratmeter. Prislappene spenner fra 1,6 millioner kroner for den billigste på 21 kvadratmeter, til 9 millioner for penthouseleiligheten på 101 kvadratmeter.

Leilighetene prises dermed fra 76.200 pr. kvadratmeter for den billigste ettromsleiligheten, til 89.000 kroner kvadraten for penthouseleiligheten med privat takterrasse på 34 kvadratmeter.

Til sammenligning er gjennomsnittlig kvadratmeterpris for alle fritidsboliger 54.500 kroner i Hemsedal, men nybygg, og leiligheter og hytter i alpinanlegget, har høyere priser.

44 KVADRATMETER: Det skal ifølge Solon Eiendom og Kvam passe for en familie med barn. – Legg barna på soverommet, så kan dere sitte oppe til dere vil legge dere i alkoven, foreslår Kvam. Illustrasjon: 3Destate

De 22 utleieleilighetene i salgstrinnet har ikke fått fastsatt prisene ennå.

– Utleieleilighetene blir billigere, selvsagt, og vi jobber med å vurdere prisingen.

– Vi må også se hvordan salget går før vi bestemmer oss for størrelsene på resten av leilighetene. Er det veldig god etterspørsel etter de minste leilighetene, kan vi bygge flere av dem i neste trinn, sier Kvam.

Jakter investorer

De 115 selveierleilighetene blir prioritert med den beste beliggenheten, med utsikt mot alpinanlegget og sol mot syd og vest.

– Utleieleilighetene vender mot nord og Stavkroa, uten utsikt til bakken, sier Kvam.

Han jakter aktører som vil kjøpe opp rubbel og bit av utleieleiligheter samlet.

Les også

– Jeg satt i ferien og reserverte leiligheter for 125 millioner

Knapt tre uker tok det å selge 28 leiligheter i nye Highland Lodge Fjellandsby på Geilo. – Overraskende, mener Tom Myrseth hos utbyggeren Merkantilbygg.

– Vi skal helst selge alle 215 leilighetene til et knippe aktører som forvalter dem i utleie gjennom SkiStar. Det kan også være familier som ønsker å kjøpe opp leiligheter for utleie og ser god økonomi i det.

– Selger vi til investorer, kommer ikke egenbruksperioden til anvendelse, og leilighetene kan gå i utleie hele året, sier Kvam.

Prognosesenteret kritisk

Egenbruksperioden for utleieleilighetene er satt til valgfrie 42 dager i vintersesongen pluss 42 dager i sommersesongen. Resterende 281 dager skal leiligheten disponeres i utleiemarkedet. Kvam mener utleiekonseptet i praksis gir deg en gratis leilighet til disposisjon.

– Prognosesenteret er kritisk til utleieklausuler og mener kjøpere går i en felle?

– På Hafjell er det helt dødt i ukedagene, der ville jeg ikke kjøpt utleieleilighet. Men det Hemsedal har klart, er å fylle opp bakkene og restaurantene hele uken. For bygdas del er det trøkk hele vintersesongen, hevder Kvam.

– Jeg har snakket med SkiStar, og beleggsprosenten for nabobygget Suites er imponerende. Utleiegraden er rundt 95 prosent i hele vintersesongen. Suites er veldig sammenlignbart med Fjellandsbyen, og der har det vært et eventyr.

Nok folk vil leie

– Hadde det ikke vært for styrken i Hemsedal Booking og markedet spesielt i Hemsedal, ville jeg ikke snakket varmt om at utleieleilighetene kommer til å gå bra i markedet, sier prosjektlederen.

Det blir det samme som om du eier et kontorbygg. Eierkostnaden kommer for oppgradering så det alltid er representativt for utleie

Torgils Kvam, Solon Eiendom

– Men kjøpere kan ikke forvente prisstigning på utleieleilighetene som i resten av fjellmarkedet?

– Jeg er ikke så sikker på at jeg er enig i at det er en etablert sannhet. Verdien på utleieleilighetene vil i stor grad avhenge av inntektspotensialet. Det er mange store fjell her, så inntektene tror jeg kommer opp. Verdsettingen blir satt etter kontantstrømmen leilighetene kan generere, svarer Kvam.

Han viser til at generasjonen under 35 år driver mye med delingsøkonomi.

– Jeg tror de vil bidra til å presse prisene oppover. Finansieringsløsningen åpner muligheten for å eie leilighet på fjellet for yngre folk enn før. Særlig med renten har man gratis hytte på fjellet finansiert gjennom utleie.

FÅ STORE: Her én av to leiligheter i første trinn på over 100 kvadratmeter. Illustrasjon: 3Destate

Må betale slitasje selv

– Bærer eier risikoen og kostnadene på utleie – SkiStar får jo en cut?

– Vedlikehold er opp til hver enkelt. Utleier betaler 50 kroner pr. utleiedøgn til SkiStar for kostnader til booking og renhold. Det er mye herk å administrere utleie fra for eksempel Oslo alene – SkiStar tar seg av alt.

For utleieleiligheter må kjøper betale for en felles møbelpakke, som møblerer likt ned til kniver og gafler.

– Det er mye slitasje ved utleie – blir du pålagt å kjøpe en ny møbelpakke når noen andre må skifte ut?

– Ja, det blir det samme som om du eier et kontorbygg. Eierkostnaden kommer for oppgradering så det alltid er representativt for utleie.

Det følger med parkeringsrett i nytt parkeringshus med 550 plasser, men du må leie parkering på ordinære vilkår som i et parkeringshus.