<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Endringer i Småhusplanen kan torpedere mange boligdrømmer

Varslede renteoppganger og økende byggekostnader gir boligbyggere grunn til å kontrollregne opprinnelig kostnadsbudsjett både én og to ganger. For de mange som har sin boligdrøm plassert i nedslagsfeltet til småhusplanen, må det være nedslående lesning at Oslo kommune i realiteten foreslår betydelige innskrenkninger i muligheten for utleie av deler av egen bolig.

Publisert 16. juli 2022 kl. 07.00
Oppdatert 16. juli 2022 klokken 07.01
Lesetid: 7 minutter
Artikkellengde er 1612 ord
BOLIGFORTETTING: Her bygges åtte boliger i en gammel eplehage og på tomten til et revet hus (Illustrasjonsfoto). Foto: Lise Åserud / NTB Foto: NTB

Av: Advokat/partner Kåre Klausen og advokat Erik Greipsland, i Bing Hodneland advokatselskap DA.

Småhusplanen omfatter 28.300 eiendommer fordelt på 13 bydeler i Oslo kommune. Svært mange husstander berøres derfor av planforslaget som nå har vært på høring.

Planområdet omfatter ca. 30.000 bygninger som igjen inneholder ca. 40.000 boenheter. Det bygges i gjennomsnitt hvert år rundt 330 nye boliger innenfor småhusplanens geografiske virkeområde.

I tillegg gjennomføres det et betydelig antall renoverings- og oppussingsarbeider hvor blant annet tilbygg, påbygg og bruksendringer er blant tiltakene.

Advokat/partner Kåre Klausen og advokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA Selskapet

Området som omfattes av planen er under stadig press med fortetting og utbygging.

Plan- og bygningsetatens mottok derfor en bestilling fra rådhuset i februar 2021, der det ble gitt følgende føring for en revidering av nåværende småhusplan:

«Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene. Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.».

Forslag til endringer

Kort oppsummert og noe forenklet innebærer de viktigste forslag til endringer et ønske om å redusere utnyttelsen av tomter innenfor planområdet. Det blir blant annet foreslått å innføreminste tomtestørrelse per boenhet, redusereutnyttelsesgraden fra 24 til 16 prosent, samt å innføre en minsteavstand mellom bebyggelse på 8 meter. Videre innskrenkes mulighetene for hva som kan gjøres med terreng, trær og vegetasjon. Historiske kvaliteter og områdets karakter er også forhold som nevnes særskilt som viktige hensyn i revisjonen. I tillegg foreslås det flere endringer og tillegg i reguleringsplanens definisjoner av viktige begreper.

Med dette utgangspunktet er det vanskelig å komme unna at foreslåtteendringer vil gi konkrete utslag i mindre utbyggingsmuligheter på hver enkelt tomt og dermed også færre boenheter innenfor småhusområdene.

Innskrenkningene som nå er foreslått engasjerer, og det har den siste tiden vært skrevet mye om temaet. Et av temaene som derimot har fått begrenset oppmerksomhet er Oslo kommunes forslag om endringer og tillegg i småhusplanens definisjonsbestemmelse. Her foreslås det blant annet en egen definisjon av hva som er en boenhet i planen.

Bestemmelsen vil få betydelige konsekvenser både ved nyoppføring av boliger, men også for eksisterende boliger innenfor småhusplanen.

Konsekvenser for utleie av deler av egen bolig

Etter nasjonal forskrift, SAK10,fremgår det at søknadspliktig oppdeling av boenhet «oppstår når enhetene har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, har egen inngang og er fysisk atskilt fra øvrige enheter.»

For mange som pusser opp og bruksendrer kjellere til rom for varig opphold, vil ofte utleie av hele eller deler av arealene være svært attraktivt. Dagens bolig har ofte en størrelse som muliggjør utleie for betjening av lån eller ekstra penger på konto.

Ved å etablere utleiedel innenfor eksisterende boenhet hvor man etablerer dør mellom utleiearealet og boligens øvrige arealer, har man kunnet omgå bestemmelsen om egen boenhet gjengitt over. De tekniske krav i forskrift og krav til egen boenhet i planen har dermed ikke kommet til anvendelse for disse arealene.

Å stimulere til økt bruk av arealer innenfor egen boenhet til beboelse, herunder utleiemuligheter, har også vært et politisk ønske (Sundvollen-plattformen). I 2015 ble det derfor vedtatt en rekke forenklinger i teknisk forskrift, for blant annet tekniske krav til ombygging og bruksendring av egen bolig.

Regelverket har dermed langt på vei stimulert til bruksendringer av kjellere i ene-, tomanns- og flermannsboliger ved at man innreder arealene med eget toalett, bad og kjøkken, men der tilgangen til boligens øvrige arealer beholdes.

I forslaget som nå har vært på høring innskjerpes nå denne muligheten. Det er foreslått en egen definisjon/presisering av hva som skal forstås som boenhet i småhusplanen:

«boenheter som areal som inneholder alle nødvendige hovedfunksjoner som oppholdsrom, soveplass, kjøkken og bad, og har egen inngang. Egen inngang kan være direkte til det fri eller via felles rom for kommunikasjon, som vindfang eller trapperom. En boenhet kan ha intern forbindelse til øvrige boenheter.»

Småhusplanens egen definisjon av boenhet er langt på vei sammenfallende med nasjonal forskrift, men har en viktig tilleggspresisering om internforbindelse. Utleiearealene innenfor eksisterende boenhet, vil om forlaget blir vedtatt, defineres som en egen boenhet også der arealene er forbundet med boligens øvrige arealer. Dette vil i så fall bety en betydelig endring sammenlignet med nasjonal lovgivning.

Forslaget til endring i småhusplanen må sees i sammenheng med planens forslag til hvilke boligtyper som tillates oppført innenfor planen og hvor mange boenheter som tillates. Av varslede endringer foreslås det at det innenfor planen kun tillates oppføring av en-, to og tremannsboliger, med inntil én sekundærleilighet (boenhet) tilhørende eneboliger.

For eneboliger vil det kun tillates etablering av én leilighet for utleie. I kommunens begrunnelse for begrensningen vises det blant annet til at sekundærleilighetene ikke skal utgjøre en for stor del av boligmassen, begrense bruksintensiteten på eiendommens arealer og omkringliggende sosial og teknisk infrastruktur, og å unngå tendenser til hyblifisering.

For to- og tremannsboliger vil det ikke være tillatt å etablere sekundærleilighet og dermed utleiedel i eksempelvis boligens kjeller. Det vil dermed ikke være mulig å bygge om eksisterende kjellerarealer i en tomannsbolig med eget kjøkken, bad, soverom og internforbindelse til boligens øvrige arealer.

Oslo kommune begrunner forslaget med at utleiedelene vil kunne utfordre bebyggelsens småhuskarakter. Det vises blant annet til at disse boligtypene, med utleiedel, fort kan oppleves som fire- og seksmannsboliger. Videre vises det til bokvaliteter, visuelle kvaliteter og opplevelsen av området, med småhuskarakter.

Kravene vil gjelde for nyoppføring av boliger innenfor småhusplanen og også ved bruksendring og ombygging av eksisterende boliger.

Konsekvenser dersom endringene vedtas

Forslaget som nå har vært på høring vil kunne få store konsekvenser for nyoppføring, ombygging og bruksendringer dersom dette vedtas.

Utleie av deler av egen bolig innskrenkes ved at det gjøres om på hvilke arealer som defineres som selvstendig boenhet. Både ved nyoppføring av boliger og ved rehabilitering og ombygging av større to- og tremannsboliger innenfor småhusplanens virkeområde, er det svært vanlig å tilrettelegge for utleie av boligens kjellerarealer.

Flere av de eldre tomannsboligene innenfor småhusplanen har blant annet ofte en størrelse som tillater etablering av utleiearealer. For eneboliger er det heller ikke uvanlig at det tilrettelegges for utleie av én eller to mindre utleiedeler.

Ombygging av eksisterende eneboliger, i form av utleiedel(godkjent sekundærleilighet), vil sannsynligvis også vanskeliggjøres og bli svært fordyrende med nye regler. Etter dagens regelverk gjelder det flere unntak/lettelser på kravene ved ombygging av arealer og rom innenfor egen boenhet. Dette gjelder blant annet for krav til høyde, utsyn m.m. Lettelsene i nasjonal lovgivning (TEK17) gjelder derimot kun innenfor eksisterende boenhet og ikke der det etableres egen boenhet.

Ved Oslo kommunes innføring av egen definisjon av boenhet, er det derfor grunn til å anta at muligheten for sekundærleilighet i stor grad kun vil være aktuelt ved nyoppføring av eneboliger, der tekniske krav som romhøyde og utsyn kan planlegges tidlig i byggeprosessen.

Mange er avhengig av å kunne leie ut deler av egen bolig for å kunne forsvare boliginvesteringen. Innberegning av fremtidig utleiedel i eksisterende bolig, der denne ikke er etablert eller godkjent, vil dermed ikke være mulig eller bli svært vanskelig og/eller kostbart dersom Oslo kommunes forslag vedtas.

Hvordan planlegge og skape oversikt over egen situasjon?

For godkjente arealer som i dag benyttes til utleie, vil foreslåtte regelendring ikke få tilbakevirkende kraft. Dette innebærer at allerede godkjente arealer som i dag benyttes til utleie, kan brukes som før. Skulle boligeier derimot ønsker å gjøre endringer på boligen, herunder etablere arealer med eget kjøkken, soverom og bad for utleie, vil de nye reglene, dersom disse blir vedtatt, komme til anvendelse.

For boligeiere innenfor småhusplanensom i dag leier ut deler av egen bolig, som en utleieenhet, kan det være lurt å kontrollere at arealene er godkjent rent plan- og bygningsrettslig. Sist godkjente tegninger av boligens arealer får du ved å henvende deg til Plan- og bygningsetaten. Det meste av tegninger og dokumenter er også tilgjengelig via kommunens saksinnsyn på nettet.

Dersom det planlegges kjøp av ny bolig innenfor småhusplanen, der utleie av deler av boligen i dag er en løsning, kan det være lurt å undersøke siste godkjente tegninger nøye. Feil her kan få store konsekvenser og resultere i ulovlig bruk av arealer og dermed opphør av utleiemulighetene. Dersom de foreslåtte endringene vedtas, bør også takstmenn og eiendomsmeglere være ekstra oppmerksomme der boligen skal markedsføres med utleiedel eller lignende. 

Feil og avvik ved benevnelse av rom kan etter dagens regelverk ofte repareres med søknad om bruksendring. Dette vil bli vesentlig vanskeliggjort eller umulig dersom forslaget vedtas. Det er derfor grunn til å anta at det i fremtiden vil kunne bli flere konflikter, der boligen er markedsført i strid med det som rent faktisk er godkjent.

Det er viktig å presisere at forslagene til endringer i småhusplanen ikke direkte regulerer utleie av egen bolig. Det vil derfor være anledning til å leie ut enkeltrom eller arealer som ikke brukes som en selvstendig boenhet. Det er samtidig grunn til å anta at det vil bli en del spekulering i grensetilfeller og kreative løsninger for å unngå begrensningene.

Oslo kommunes målsetting

Oslo kommune har målsetning om å få vedtatt foreslåtte endringer i inneværende bystyreperiode. Dersom du planlegger kjøp av bolig innenfor småhusplanens virkeområde og der utleie av deler av boligen er en plan eller forutsetningen for kjøpet, er det som nevnt viktig å gjennomføre gode undersøkelser av sist godkjente tegninger.

Det er også grunn til å anta at bankene fremover vil bli mer opptatt av hvorvidt oppgitte utleieinntekter fra utleiedeler kommer fra eksisterende boliger innenfor planområde som er lovlig etablerte og godkjente rent plan- og bygningsrettslig.

Forslagene til endringer i småhusplanen engasjerer både faglig og politisk. Fra et plan- og bygningsrettslig perspektiv stilles det spørsmål til hvorvidt forslagets innhold og konsekvenser er tilstrekkelig gjennomgått og vurdert. Det er blant annet utfordrende faktisk og juridisk at Oslo kommune lager egne definisjoner av et begrep (boenhet) som allerede er definert og forankret på nasjonalt forskriftsnivå.

Artikkelen er skrevet av advokat Erik Greipsland og advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.