<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">
Kjøp

Må du opplyse om at naboen er straffedømt?

Høyesterett har nylig tatt stilling til hvor omfattende opplysningsplikten om forhold ved naboer er ved salg av fast eiendom. Høyesterett kom her til at unnlatelse av å gi opplysninger om at naboen var dømt for seksualforbrytelser, herunder filming av egne stedøtre på badet, ikke var en mangel ved opplysningsplikten.

Publisert 1. okt. 2022 kl. 08.37
Oppdatert 3. okt. 2022 klokken 09.43
Lesetid: 6 minutter
Artikkellengde er 1426 ord
OPPLYSNINGSPLIKT: Kjøper av en bolig kan ikke forvente å få opplysninger om at naboen har begått straffbare forhold. Dreamstime.com

Av: Advokat Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap

Det er ikke uvanlig at det oppdages feil og mangler i etterkant av et eiendomskjøp. Det kan være en skjult mangel eller at det viser seg at eiendommen ikke er i samsvar med de opplysninger som er gitt. Kjøper av eiendommen må da ta stilling til om dette er en mangel som kjøper kan gjøre krav gjeldende på grunnlag av.

Denne artikkelen ser nærmere på selgers opplysningsplikt og rekkevidden av den.

Plikt til å gi opplysninger

Selgers opplysningsplikt følger av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold, og tilsier at selger skal være korrekt og redelig i forhold til de opplysninger selger gir kjøper ved avtaleinngåelsen. Videre må Selger gjøre en konkret vurdering av hvilke opplysninger om eiendommen som er relevante å gi og som det kan være grunn til at en kjøper regner med å få.

Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA Selskapet

Opplysningsplikten er omfattende. Selger har et ansvar både for opplysninger han ikke gir og gir, men som viser seg å være feil.

Selger er altså forpliktet til å opplyse kjøper om forhold ved eiendommen man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøper må regne med å få. Opplysningsplikten omfatter alle aspekter ved eiendommen. Dette vil i første rekke være forhold knyttet til eiendommen selv, både dens fysiske beskaffenhet og andre forhold som direkte gjelder eiendommen. Selgers opplysningsplikt går også foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Det spiller ingen rolle om opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig. Kjøper har imidlertid bevisbyrden for muntlige opplysninger som er tillagt vekt.

Avhendingsloven, som gjelder ved kjøp og salg av boliger, har bestemmelser om manglende opplysninger i paragraf 3-7 og uriktige opplysninger i paragraf 3-8. Det bemerkes at disse bestemmelsene stort sett har samme innhold og konsekvenser.

Manglende opplysninger

Manglende opplysninger, er en plikt til å gi relevante opplysninger om eiendommen. Dette omfatter de tilfeller der selger ikke opplyser om forhold som kjøper har grunn til å få. Dette kan for eksempel være opplysninger om negative forhold ved eiendommen, som selger unnlater å informere om i frykt for at det kan ha negativt innvirkning på den prisen som ønskes oppnådd.

Det er et vilkår for vurderingen av om det foreligger en mangel som kan gjøres gjeldende, at det bevises at den manglende opplysningen har virket inn på avtalens innhold.

Hvis selgers kunnskap er begrenset, er det tilstrekkelig at selger gir den informasjonen de selv har fått tildelt. Videre vil det være opp til kjøper å gjennomføre ytterligere undersøkelser.

Selger skal gi opplysninger om blant annet naboforhold, og andre forhold som påvirke boforholdet. Dette var en av de sentrale forholdene som Høyesterett tok stilling til – altså om hvilke opplysninger som skal gis om naboforholdene. For eksempel, skal eller kan selger opplyse om at det er seksualforbrytere eller pedofile i nabolaget?

Uriktige opplysninger

Uriktige opplysninger gjelder positivt gitte opplysninger, som ikke stemmer med den eiendommen som er kjøpt. Det er også her et vilkår at opplysningen har virket inn på avtalens innhold.

Det bemerkes at selger identifiseres med opplysninger som andre representanter har gitt i forbindelse med salget. Dette innebærer at selger er ansvarlig for opplysninger gitt av takstmenn og eiendomsmeglere eller andre– både muntlige og skriftlige.

Konsekvenser av misligholdt opplysningsplikt

Hvis selger misligholder opplysningsplikten, foreligger det som kalles opplysningssvikt. Dette gjelder både manglende opplysning om forhold som det burde vært opplyst om, og uriktig opplysning om hvordan boligen virkelig er eller tilknyttede forhold til boligen. Selger risikerer å få krav fra kjøper om feil og mangler som selger ikke har opplyst om. Kjøpers krav kan blant annet være

  • Retting av feil og mangler
  • Prisavslag
  • Erstatning
  • Heving av kjøpet

Straffedom for seksuallovbrudd

Den aktuelle saken i Høyesterett gjaldt krav om erstatning etter at kjøperne av en boligeiendom hadde hevet kjøpet på grunn av at selgerne ikke opplyste om at en nabo var straffedømt for seksuallovbrudd.

Eiendommen lå i en klynge med to andre eiendommer i et landbruksområde. En av naboene ble domfelt for blant annet seksuelt krenkende/uanstendig atferd i nærvær av eller overfor barn under 16 år. Han hadde filmet sine to stedøtre i dusjen og i andre situasjoner på badet over en periode på seks år. Domfellelsen omfattet videre befatning med materiale som fremstiller seksuelle overgrep mot barn eller som seksualiserer barn. Mannen hadde lastet ned 311 bilder fra internett som til dels inneholdt grove skildringer hvor små barn var involvert. Straffen ble satt til fengsel i ett år og to måneder. Straffesaken var kjent i nabolaget

Det var ikke gitt muntlig eller skriftlige opplysninger om den domfelte naboen ved salget av boligen. I salgsprospektet fremkom det under «nabolagsprofil», at området blant annet var anbefalt for familier med barn.

Kjøpers forventning

Høyesterett legger til grunn at omstendigheter eller forhold som gjelder en nabo eller dennes virksomhet, kan omfattes av opplysningsplikten. Høyesterett presiserer imidlertid at en selger bare må opplyse om forhold ved eiendommen, herunder forhold knyttet til en nabo, dersom det dreier seg om opplysninger som kjøperen «hadde grunn til å rekne med å få».

Kjøperens forventning står altså sentralt, men det skal tas utgangspunkt i objektive kriterier. Rent subjektive ønsker eller behov hos en kjøper, som ikke er kjent for selgeren, kan ikke ha betydning.

Høyesterett presiserte at det kan forekomme opplysninger som en kjøper normalt vil ønske å få, men som likevel er av slik karakter at man ikke kan forvente at de vil bli gitt.

Begrensninger i opplysningsplikten

Høyesterett fortok en vurderinger av begrensningene i å gi opplysninger om begåtte straffbare forhold.

Opplysninger om at en person er straffet, og om hva det straffbare forholdet har bestått i, gjelder den enkeltes personlige forhold.

Når det gjelder opplysninger fra offentlige organer, følger det av politiregisterloven at slike opplysninger er underlagt taushetsplikt. Opplysninger kan bare gis til andre når dette har særskilt hjemmel og ifølge gjeldende retningslinjer må det foreligge reell fare for at barn vil kunne bli utsatt for grove seksuelle overgrep for å kunne gi ut opplysninger – og da i så fall kun til en strengt begrenset krets av personer.

Ovennevnte tilsier at opplysninger om tidligere straffbare handlinger begått av en nabo, vanligvis ikke vil være allment kjent og heller ikke er noe man vanligvis kan forvente å få ved et eiendomskjøp.

Dersom opplysninger om straffbare forhold er kjent, er det i utgangspunktet ikke et forbud mot at opplysninger som selger har, bringes videre til aktuelle kjøpere.

Opplysninger om straffbare forhold vil etter sin art være omfattet av reglene i personopplysningsloven og EUs personvernforordning – GDPR, og bør bedømmes med det utgangspunkt at det er tale om sensitive personopplysninger.

Opplysningsplikt om begåtte straffbare forhold?

Ettersom opplysninger om straffbare forhold normalt ikke er noe man kan forvente å få ved et eiendomskjøp, så får dette betydning for selgers plikt til å bringe slike opplysninger videre i de tilfellene opplysningene faktisk er kjent.

Høyesterett la til grunn at det må kreves noe mer enn kunnskap om at en nabo er straffedømt, for at det skal foreligge opplysningsplikt. Dette gjelder selv om dommen gjelder alvorlige straffbare handlinger. Plikten til å gi opplysninger vil særlig kunne tenkes i de tilfeller en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer med tilknytning til denne. Dersom det ikke foreligger tidligere handlinger koblet mot eiendommen som skal selges, må det kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for nye slike handlinger i fremtiden.

For øvrig ble det lagt til grunn at det må være tale om en faktiske og reell innvirkning. I dette ligger at forhold på naboeiendommen som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om. Det er altså ikke nok at kjøper rent subjektivt oppfatter naboen som farlig, hvis det ikke er et tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten.

Konklusjonen

Høyesteretts konklusjon var at det ikke forelå opplysningsplikt om naboens begåtte straffbare forhold.

Det ble lagt vekt på at den aktuelle naboen og det straffbare forholdet, ikke utgjør noen reell fare for personer på naboeiendommen, heller ikke for en familie med barn. Høyesterett la videre vekt på at handlingene han er dømt for, utelukkende er begått i hans eget hjem, mot stebarn og ved nedlastning av ulovlig materiale.

Opplysningene var av en slik karakter at Høyesterett mente det var forståelig at kjøperne reagerte negativt da de ble kjent med dem. Videre kan det antas at mange aktuelle kjøpere vil ønske å få slike opplysninger, og at de vil kunne få betydningen for villigheten til å by på eiendommen.

Til tross for ovennevnte kan kjøper ikke forvente å få opplysninger om begåtte straffbare forhold, og unnlatelse av å gi slike opplysninger vil ikke nødvendigvis være en mangel ved eiendommen.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler og advokatfullmektig Martine Viken, Bing Hodneland advokatselskap DA.