«Det bygges for lite»-menigheten vil snart få seg en lekse i hvor lite tilbudssiden av boligmarkedet har å si når det virkelig smeller på etterspørselssiden.
Selv om det foreløpig er få tegn til prisnedgang i boligmarkedet i de offisielle prisstatistikkene, hoper det seg opp en haug av data som tilsier at prisfallet er rett rundt hjørnet, også innen næringseiendom. Og så lurer man på hvorfor norske bankaksjer har vært så svake i det siste, når bolig- og næringseiendom utgjør nesten hele utlånsporteføljen?
Vel, det var en digresjon. Den store fortellingen i aksjemarkedet i år har vært vekstaksjenes fall og energiaksjenes opptur. Men bolig- og eiendomsaksjer har falt vel så mye på inflasjonssjokket og renteoppgangen som de boblete vekstaksjene.
I Sverige har næringseiendom-sektoren falt så mye at aksjefondene Odin Eiendom og First Nordic Real Estate er ned mellom 35 prosent og 44 prosent. I USA er det børsnoterte fondet iShares U.S. Home Construction ned 41 prosent hittil i år, og her i Norge peker pilene nedover også for Entra, KMC Properties, Aurora Eiendom og boligbyggeren Selvaag Bolig.
Mens høyt belånte aktører innen næringseiendom blir gruset av høyere rentekostnader, handler nedgangen innen boligbyggerne om to ting: inflasjonen øker byggekostnadene, samt lavere nyboligsalg og utsikter til at dette fortsetter på grunn av renteoppgangen og forventninger om enda høyere renter.
Og ser man på aksjekursen i hvilken som helst boligbygger, er det helt åpenbart at mye av nedgangen må skyldes utsikter til svakere nyboligsalg og lavere priser. Aksjekursen i Selvaag Bolig er ned 24 prosent hittil i år og 42 prosent siden fjorårets kurstopp. Likevel har Selvaag-aksjen faktisk klart seg relativt bra når sammenligner med børsnoterte boligbyggere i andre land.
Selvaag-aksjen har historisk sett hatt en tendens til å være svak på høsten, når boligprisene faller litt. Årsaken kan ikke være noe annet enn at når et snev av pessimisme brer om seg i markedet for brukte boliger, begynner aksjemarkedet å prise inn dårligere nyboligsalg, lavere salgspriser og derav svakere marginer. Med unntak av i 2019, har dette rare fenomenet skjedd hvert år siden børsnoteringen i 2012. Det generelle aksjemarkedet er også svakere på høsten enn på våren, men Selvaag-aksjens sesongmessige avkastning er noe for seg selv.
De som benytter seg av teknisk analyse, vil legge merke til at aksjekursen nå har brutt ned fra en langsiktig positiv trend. Aksjekursen er nå på sitt laveste siden november 2018 (avkastningen inkludert utbytter er derimot godt i pluss siden da).
I USA har 30 års fastrente steget fra 3 til 6 prosent i år. Dette er renten ferske boligkjøpere må forholde seg til. Foreløpig forteller den offisielle prisstatistikken om et hot boligmarked der prisene har steget 20 prosent på det seneste året. Men vi har også sett statistikk som viser kraftig nedgang i lånesøknader, begredelig nyboligsalg og at tilbudet av bruktboliger hoper seg opp i markedet og at prisene kuttes. Boligbyggere melder også om kjøpere som ønsker å vri seg vekk fra inngåtte kjøpskontrakter. Alt tyder på at prisnedgangen er rett rundt hjørnet.
I de såkalte «SCANN»-landene som Pål Ringholm en gang kalte dem grunnet likhetstrekkene i boligmarkedet (Sverige, Canada, Norge og New Zealand) er det bare i Norge boligprisene ikke har begynt å falle ennå. Sverige har nettopp fått sin første måned med prisnedgang i de offisielle statistikkene, selv om Riksbanken så vidt har kommet i gang med renteøkningene, og på New Zealand er prisene i fritt fall. Også i Canada har nedturen begynt. Her hjemme var prisene opp 1,2 prosent i mai – 6,4 prosent høyere enn for ett år siden.
Men snart kommer etterspørselssvikten og boligprisfallet også til Norge, og det er nettopp dét aksjemarkedet er i ferd med å prise inn i Selvaag Bolig, DNB og sparebankene.
