Gevinst ved salg av eiendom – herunder boligeiendom – skal i utgangspunktet beskattes. Dog finnes et viktig unntak for boligeiendommer i skattelovens § 9-3, 2 ledd som tilsier at dersom man har bebodd en boligeiendom man eier i mer enn 1 av de seneste 2 årene, er gevinsten likevel skattefri. Denne regelen har medført at boligeiendom er en av de viktigste «sparebøssene» for privatpersoner i Norge i dag. Men, så begynner det å bli komplisert. Det finnes også et par viktige unntak fra dette unntaket i skattelovens § 9-3, 8 ledd og hvor gevinst likevel kan bli skattepliktig selv om kravet til eier- og botid er oppfylt.
Det ene unntaket gjelder der hvor selger har en større tomt, da vil salg av boligen med det som defineres som «naturlig arrondert tomt» kunne anses som skattefri, mens resterende del blir definert som tomtesalg, og salg av tomt er alltid skattepliktig. I pressområder som Oslo skal det ikke være all verdens tomtestørrelse før denne regelen kan bli aktuell.
Tomtesalg?
Neste unntak fra unntaket er de tilfeller salgsvederlaget må antas å være bestemt ut fra tomteverdien og de utbyggingsmuligheter som foreligger for denne. Denne bestemmelse har vært benyttet i tilfeller utbyggere tilbyr salgspris godt over markedsverdi for å sikre seg eiendommen. Man anser det som åpenbart at det er tomten disse vil ha, derfor definerer man hele salget som tomtesalg i slike tilfeller, med full gevinstbeskatning.
Det er sistnevnte bestemmelse som ble behandlet i en dom fra Borgarting lagmannsrett av januar i år. Saken er omtalt også en tidligere artikkel, men jeg vil ta opp et par forhold. Den aktuelle saken omhandlet et ektepar som kjøpte en boligeiendom på Fornebulandet for i underkant av 8 millioner kroner i 2011. Området har etter nedleggelsen av flyplassen vært gjenstand for omfattende reguleringer og med stor utbygging. Ny kommuneplan for området i 2017 ga muligheter for en «bymessig utvikling,» hvilket i praksis tilsier en fortetning. Dette var selvsagt grunnlaget for at flere utbyggere så mulighetene for utbygging, og boligeiendommen ble solgt for 38 millioner kroner til slik utbygger i 2017. Retten la til grunn at avtalt salgspris trolig var markedspris, mens skattemyndighetene hadde også lagt til grunn at antatt markedspris for boligen uten den nye strøksutviklingen ville ligget i området 15 millioner kroner.
Lagmannsretten refererer tingrettens premisser hvor det heter at salg av en fullt bebygd boligeiendom kan bli ansett som tomtesalg også dersom strøksendringen består i fortetning, hvis bebyggelsen fremdeles har et boligformål.
Dette medfører med andre ord at dersom man er så heldig å eie en litt større eiendom i et strøk hvor myndighetene beslutter at fortetning er mulig, så risikerer man at hele salgssummen blir omklassifisert som tomtesalg som skal beskattes. Det er å merke seg at det ikke bare er den ekstraordinære gevinsten som følge av at området kan fortettes som blir beskattet, men hele salgsgevinsten.
Hele gevinsten til beskatning?
I den aktuelle saken kan man selvsagt anføre at det ikke var grunn til å ha spesiell sympati med de aktuelle boligselgerne, de hadde uansett en ufattelig gevinst på kort tid, også etter skatt. Dog er det slik at tingrettens premisser også vil gjelde i tilfeller hvor for eksempel kjøper har ervervet eiendommen for 1 million kroner tidlig på 1980 tallet, og hvor kanskje markedsverdi som bolig i dag er 15 millioner kroner. Hvis man da er så «heldig» at noen kjøper eiendommen for en pris godt over verdien på 15 millioner kroner fordi strøket kan fortettes, er det rimelig at hele gevinsten skal beskattes som tomtesalg, og ikke bare den ekstraordinære gevinsten som følger av nye utbyggingsmuligheter? Hvis beskatning skjer ut fra den aktuelle bestemmelsen i skatteloven er det ikke muligheter for en slik oppdeling i dag, hvilket må ansees som uheldig.
Både tingretten og lagmannsretten påpeker at tomtebeskatning etter den aktuelle regel ikke vil skje dersom det kan antas at kjøper som betaler markedspris for eiendommen vil bruke og beholde eiendommen uendret. En selger kan selvsagt sette som vilkår at kjøper skal beholde eiendommen til egen bolig, men hvor langt er det mulig å garantere seg? Selger man til et utbyggingsselskap er det selvsagt lite trolig at disse vil beholde eiendommen som en bolig. Men hva hvis man selger til en privatperson som har tilknytning til et slikt boligutviklingsselskap? Selv om en slik kjøper bedyrer at kjøpet er til privat benyttelse, er dette påregnelig?
Advokat og partner Preben Aas
DLA Piper
