<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Leiesmell for Ringnes: Betaler over 2 millioner i måneden for hotell som ikke er hans

Han fikk 1,1 milliard for Scandic Helsfyr, men nå betaler Christian Ringnes flere millioner i måneden fordi Storebrand har leiegaranti. 

    Publisert 1. nov. 2020 kl. 21.09
    Oppdatert 3. nov. 2020 klokken 11.12
    Lesetid: 4 minutter
    Artikkellengde er 921 ord
    SITTER I DET: Eiendomsinvestor Christian Ringnes fikk en god pris for Scandic-hotellet på Helsfyr i Oslo, men nå betaler han 25–30 millioner kroner i leie i året, for den nye eieren.   Foto: Håkon Løtveit

    – Ja, vi kommer til å sitte og blø, men vi hadde blødd uansett om vi hadde solgt eller ikke, sier adm. direktør i Eiendomsspar, Christian Ringnes. 

    To måneder før Norge stengte ned, solgte Christian Ringnes Scandic Helsfyr i Oslo til Storebrand for 1,15 milliarder kroner. Etter salget sa Ringnes til Finansavisen at han egentlig ikke ville selge. 

    – Vi ønsket ikke å selge, men vi fikk en forespørsel fra en megler, og sa at vi kunne selge om prisingen var ok, sa Ringnes.

    I dag, på verst tenkelig tidspunkt, reåpner Scandic Helsfyr etter en ombygging som har vart i knappe to år. Hotellet går fra 253 til 450 rom og rommer totalt 18.000 kvadratmeter. Det er nå kjedens største hotell, men reiselivet er i krise, og i Oslo er det innført krav om sosiale bobler, munnbind og hjemmekontor. Flertallet av hotellrommene i byen står tomme. 

    STØRRE OG TOMMERE: Scandic Helsfyr i Oslo åpnet mandag dørene som det største hotellet i hotellkjeden. Det blir ikke videre lett å fylle alle rom i coronakrisen. Foto: Tord-Erik Andresen

    Leiegaranti

    Storebrands milliardkjøp rett før coronakrisen kan i ettertid bli sett på som en av de mindre smarte investeringene, men få visste da at hotell- og reiselivsnæringen skulle gå så nedenom og hjem på så kort tid.

    Så lenge belegget er så lavt som nå, må vi ut med 25 til 30 millioner kroner i året i tapte leieinntekter for Storebrand
    Christian Ringnes, Eiendomsspar

    For å sikre tapte inntekter i ombyggingsfasen, inngikk Storebrand en avtale med Eiendomsspar og Christian Ringnes om at de skulle ta regningen, som om hotellet hadde normalt belegg under den gjenstående byggeperioden. 

    Og avtalen varer lenger enn som så, den går ikke ut før i 2025. Ringnes må erkjenne at det ble helt annerledes enn først antatt. 

     – Grunnen til at man har valgt den strukturen, er at prosjekt under bygging har lite inntekter i en periode, men så hadde man jo regnet med mye høyere inntekter fra man åpner i dag. Den risikoen er det altså vi som tar og ikke Storebrand. Så om hotellmarkedet er tilbake om fire år og tre måneder, er Storebrand akkurat der de var. 

    Betaler 30 millioner i året

    Selv om hotellbelegget i Oslo nå ligger på 40–50 prosent, garanterer altså Eiendomsspar for leieinntekter som skulle vært 55 millioner kroner i året for Storebrand. 

    – Så lenge belegget er så lavt som nå, må vi ut med 25 til 30 millioner kroner i året i tapte leieinntekter for Storebrand, sier Ringnes. 

    – Hva tenker du om å ha inngått en slik femårsavtale?

    – Den risikoen hadde vi hatt om vi hadde solgt eller ikke, så det spiller ikke så stor rolle for oss. Det hadde vært hyggeligere å tjene de pengene enn å ikke tjene dem, men det ville uansett ikke blitt utfallet, sier han.

    – Det hadde vært best uten en slik garantiavtale?

    – Ja, men da tror jeg ikke Storebrand hadde kjøpt. Jeg tror det var en viktig del av deres regnestykke, at de skulle være trygge de første årene. Vi trodde jo dette bare skulle være en vanlig innkjøringsperiode.

    – Hva vil et normalt belegg på Scandic Helsfyr være?

    – 60–70 prosent er vel det belegget et slikt hotell har normalt, og nå ligger det vel mer på 25–35 prosent av det, sier Ringnes.  

    Oslo-hoteller som står ferdige i 2020 og 2021

     
    Ferdigstillelse Hotell Antall nye rom Type Eier
    2020 Best Western Karl Johan 56 Utvidelse Eiendomsspar
    2020/ 2021 Comfort Hotel Karl Johan 83 Utvidelse

    CBRE Global Investors

    2020 HasleLinje - Nordic Choice 217 Nybygg

    Höegh Eiendom/AF Gruppen

    2020 Scandic Helsfyr 197 Utvidelse Eiendomsspar
    Kilde: Pangea Property Partners

    Ville ikke inngått avtale

    Storebrand bekrefter at selskapet ikke hadde kjøpt hotellet om det ikke lå en leiegarantiavtale i bunnen. 

    FORSIKRET: Eiendomssjef i Storebrand, Truls Nergaard. Foto: Storebrand

    – Det var ikke aktuelt for oss og den type aktør vi er. Basert på det faktum at utvidelsen var en del av salget, var det et ønske om risikoreduksjon som lå bak, sier eiendomssjef i Storebrand, Truls Nergaard. 

    – Hvordan tror du det kommer til å gå for dette, som er Scandics største hotell?

    – Det er på et lavmål nå, men de vil ha bedre tall fremover etter hvert som aktiviteten tar seg opp og belegget forhåpentligvis øker. Avtalen vi har med Eiendomsspar gjør at vi er helt upåvirket av belegg i fem år. Vi får betalt som om belegget er det det var før dette inntraff. 

    – Dere er vel ganske fornøyd med denne avtalen nå, det var ingen som forutså fallet?

    – Ja, det kan du si, men på en annen side er ikke dette noe moro for noen av aktørene. Covid forårsaker en fryktelig kjedelig situasjon for hotell og reiseliv, sier Nergaard. 

    – Selv om belegget er sikret frem til 2025, hva går dere glipp av ellers?

    – Det er jo å få et fotfeste i markedet for hotellet, som skulle være et hotell på Helsfyr i vekst. Nå blir alt satt tilbake, og det er kjedelig for hele området og alle aktørene, men vi har fortsatt veldig stor tro på Helsfyr. Det vil bare ta noe mer tid, sier eiendomssjefen. 

    – Ville kostet det samme 

    Da Christian Ringnes solgte på starten av året, var det den største hotelldealen siden 2018. Selv om hotellmarkedet sliter, er yieldnivået (forholdet mellom leieinntektene og eiendommens markedsverdi) lavere, og Ringnes tror han hadde fått over en milliard kroner også i dag. 

    – Jeg tror prisen hadde vært ganske maken, det har vært et generelt yieldfall og her er det en kontrakt som garanterer et minimumsbeløp.

    – Men uten en slik garantiavtale, da?

    – Det blir helt hypotetisk. Nå tror jeg ikke det selges hoteller, og det som eventuelt skal selges tror jeg blir solgt med denne typen avtaler, sier Ringnes.

    Finansavisens ansvarlige redaktør, Trygve Hegnar, eier gjennom sitt heleide Periscopus 5 prosent av aksjene i Scandic Hotels.