<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Utleierens mareritt: Leiligheten ble et narkoreir

I Trondheim fikk nylig en boligeier Namsfogdens hjelp til å kaste ut tre leietakere som benyttet boligen til omsetning av ulovlige rusmidler. – Utkastelse kan ta år, sier Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. 

    Publisert 31. aug. 2019 kl. 14.10
    Oppdatert 26. des. 2019 klokken 18.22
    Lesetid: 5 minutter
    Artikkellengde er 1243 ord
    HJELP FRA POLITIET: Namsfogden må ofte få hjelp av politiet til utkastelser, som her i Hausmannsgate i Oslo.  Foto: NTB Scanpix

    (Denne saken er delvis basert på en sak som først ble publisert 25. februar 2019, oppdatert 23. desember)

    Å leie ut en bolig, eller en del av den boligen man selv bor i, kan gi gode inntekter. Men det kan også by på store problemer.

    En av dem som nylig fikk oppleve det, var eieren av en leilighet i bydelen Heimdal i Trondheim.

    Ikke bare unnlot de tre leieboerne å betale leie, men det var stor grunn til å tro at eiendommen ble brukt til omsetning av ulovlige rusmidler, politiet var stadig på besøk, og naboene klaget over støy på nattestid og tyverier.

    Men å si opp leiekontrakten, var ikke lett.

    Eieren begjærte midlertidig forføyning, men de tre leietakerne svarte hverken på telefon, sms, e-post, eller brev på dørmatten.

    Saken ble behandlet i Sør-Trøndelag tingrett, og i kjennelsen heter det blant annet «retten fikk opplyst av både saksøker og et vitne at leietakerne fortsatt bor i leiligheten, og at det så sent som i går (...) hadde vært utrykning fra politiet til leiligheten, der to av leietakerne ble tatt med i håndjern». Leietakerne selv møtte ikke i retten, men ble dømt til å fravike eiendommen.

    Først med denne dommen i hånden kunne utleieren, med Namsfogdens hjelp, få tilbake leiligheten.

    Det er mye som kan oppstå før, under og etter et leieforhold. Manglende betaling av leie, problemer knyttet til avslutning av leieforholdet, vedlikeholdsplikt, skader og ødeleggelser er blant de mest vanlige utfordringene. Husleietvistutvalget behandler en rekke slike saker årlig. 

    Tre måneders leie

    – Vi får rundt 250 spørsmål til vår rådgivertelefon hver dag, og mange av disse er knyttet til utleie av bolig, sier Anders Leisner, advokat i Huseiernes Landsforbund.

    For å unngå problemer, mener Leisner at første punkt er en referansesjekk.

    – Før man inngår en avtale med en potensiell leietager, bør man sjekke referanser. Tidligere utleiere og arbeidsgivere er blant dem som kan fungere.

    – Dernest må utleier sørge for å ha en sikkerhet for leieinntektene, enten i form av et depositum som står på en sperret konto, eller en garanti.

    REFERANSESJEKK: Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund har gode råd til utleiere. Foto: Huseiernes Landsforbund

    – Hvor stort depositum kan man ta?

    – Loven åpner for seks måneder, men mange oppfatter det som et for stort beløp i dag. Det er mest vanlig med tre måneder. Og det mener vi også holder, dersom utleier reagerer raskt hvis leien ikke kommer inn.

    Ubestemt tid

    Helt avgjørende er det å få på plass en skikkelig leiekontrakt.

    – Vi vil selvfølgelig anbefale vår egen, men det finnes flere gode standardkontrakter.

    Et vesentlig poeng i kontrakten er leieperioden.

    – Det mest vanlige er tids­bestemte avtaler, der utleier får en viss kontroll over utleieperioden. Minstetiden for tidsbestemt utleie er tre år, men bare ett år dersom utleieenheten er en del av boligen utleier bor i, for eksempel en sokkelleilighet.

    Hvis avtalen er tidsubestemt, løper avtalen bare på vanlige oppsigelsesvilkår, og det kan være vanskelig for utleier å avslutte leieforholdet.

    – Hvis leietager nekter å flytte, kan det da ta lang tid. Konflikten vil da måtte gå gjennom Husleietvist­utvalget, og eventuelt domstolen før man får en avklaring. Og den prosessen kan ta år.

    Hvis leietager nekter å flytte, kan det da ta lang tid. Konflikten vil da måtte gå gjennom Husleietvist­utvalget, og eventuelt domstolen før man får en avklaring.
    Anders Leisner, Huseiernes Landsforbund

    – Hva er en god nok grunn til å kreve leieforholdet avsluttet?

    – At du trenger boligen selv, eller ønsker å selge den kan være en god grunn, men det er ikke sikkert at du får medhold likevel. Spørsmålet er hvilke grunner leier kan legge til grunn for å bli boende. Har barna nettopp begynt på en skole, uten andre ledige boliger i skolekretsen, skal det mye til for at du kan kreve at leietager flytter.

    Et høyt antall tvister

     

    Husleietvistutvalget behandlet 1.785 tvister i 2018. Dette er en liten nedgang sammenlignet med 2017, men antallet er fortsatt høyt. Oslo-kontoret behandler flest saker, med 1.175 i fjor.

    Ubetalt husleie og diskusjon rundt erstatning for skader som er oppstått under leieforholdet er blant de sakene utvalget oftest behandler. Det er nemlig ikke uvanlig at en klage fra utleier blir møtt med en motklage fra leier. I mange av sakene får den ene parten delvis medhold.

    Husleietvistutvalget trekker frem en klar leiekontrakt, og en inn- og utflyttingsprotokoll som to viktige grep en utleier kan ta for å hindre fremtidig konflikt.

    – I 2018 mottok Namsfogden i Oslo 3.372 begjæringer om utkastelse, med tillegg av rundt 50 hastesaker fra domstolen, sier Alexander Dey i Oslo ­Politidistrikt.

    Mange av sakene løser seg imidlertid ved at skyldig leie blir betalt, eller at saksøkte flytter ut frivillig.

    – I Oslo var det i fjor 844 saker som ikke løste seg, og hvor Namsfogden måtte gjennomføre utkastelse, sier Dey.

     

    Klausul

    I kontrakten er det også viktig å få med en såkalt utkastelsesklausul.

    – Dette er en formulering i kontrakten der leietager aksepterer at leietager kan kastes ut av namsmannen dersom husleien ikke betales, sier han.

    En slik utkastelsesklausul er tatt inn i de aller fleste standardkontrakter.

    Leisner anbefaler på det sterkeste at utleier og leietager har en gjennomgang av boligen, der tilstanden dokumenteres før leietager flytter inn.

    – Her bør man gå gjennom hele boligen, og se om det er sprekk i vasken eller riper i gulvet, eller andre forhold. Og så bør man notere ned det man er enige om. Nå er det jo lett å dokumentere tilstanden med bilder tatt med mobiltelefon, sier han.

    Hensikten med dokumentasjonen er selvfølgelig å sammenligne med tilstanden når leietager flytter ut, for å avgjøre når en eventuell skade oppsto.

    Fleksibilitet

    – For utleier er det viktig å huske at utleie av bolig er ytelse mot ytelse, det er ikke et lån. En utleier kan ikke plutselig låse seg inn i leiligheten for å sjekke noe. Leietagerens privatliv må respekteres, sier Anders Leisner.

    – Det er viktig at begge parter setter seg inn i utleiereglene, men at de også prøver å være fleksible.

    Samtidig bør utleier passe nøye på at leien kommer inn når den skal.

    – Og gjør den ikke det, bør man raskt sende et varsel om utkastelse. Som oftest blir leien da betalt, og gjør den ikke det har man startet prosessen tidlig, slik at man ikke risikerer å tape så mye.

    Flere sammen

    Hvis man leier ut til et kollektiv, bør man da ha en felles kontrakt med alle som bor der, eller bør man ha kontrakt med hver enkelt av leie­tagerne?

    – Begge deler er mulig, og har fordeler og ulemper. Ulempen ved å ha en felleskontrakt kan være at folk flytter ut og inn, slik at man plutselig faktisk ikke har en kontrakt med dem som bor der. Men fordelen med en felleskontrakt er at alle er solidarisk ansvarlige for betaling av leien.

    Velger man å inngå enkelt­kontrakter, der man leier ut ett og ett rom, kan det kanskje bli vanskelig å få inn nye leietagere.

    – I mange tilfeller er det mest fornuftig med en felleskontrakt der eventuelle nye leietagere må godkjennes av utleier, før det inngås en ny avtale.

    Veggedyr og skjeggkre

    – Er 2019s store plageånd, skjeggkre, et hyppig diskusjonstema i leieforhold?

    – Nei, det har jeg ikke vært borte i ennå. Men veggedyr er et problem i en del leiegårder i Oslo, ettersom de sprer seg og kan være vanskelige å bli kvitt. Men jeg tror det er et større problem i leie­gårder enn i enkeltleiligheter. Vi får noen henvendelser om skjeggkre generelt, men jeg tror ikke problemet er like stort som det kan virke som i media.

    – På samme måte er det også viktig å huske på at det i 90 prosent av utleieforholdene ikke oppstår problemer, sier Anders Leisner.