– Når det er en kommunal takst har kommunen som oftest egne retningslinjer for takseringen, forklarer advokat og partner Bjørn-Olav Johansen i Deloitte Advokatfirma.
SJEKK ALT: Bjørn-Olav Johansen i Deloitte Advokatfirma anbefaler å sjekke alle opplysninger. Foto: Deloitte
– De fleste kommuner benytter sjablonger, altså kvadratmeterpriser, og da bør man sjekke om kommunen har brukt riktig sjablong. Det kan for eksempel brukes én sjablong for fritidsbolig og en annen for bolig, og bolig kan være splittet opp på ulike brukstyper, for eksempel leilighet, rekkehus og enebolig.
Sjekkliste for den kommunale taksten
Dersom det benyttes en kommunal sjablongmodell er taksten som oftest et produkt av ulike faktorer:
Bygningens bruksareal x Etasjefaktor x Kvadratmeterpris etter sjablong x Sonefaktor x Vurderingsfaktor = Takst
Dermed må du sjekke:
- Er boligen eller fritidsboligen registrert med riktig antall kvadratmeter?
- Er antall kvadratmeter i hver etasje riktig, og er det benyttet etasjefaktor i samsvar med det?
- Er huset registrert som en enebolig, et rekkehus eller en fritidseiendom, og er det benyttet en sjablong som samsvarer med dette?
- Hvilken sone representerer boligens adresse, og er det benyttet riktig sonefaktor for denne?
- Er eiendommens standard (indre faktor) og plassering (ytre faktor) registrert i samsvar med virkelige forhold?
- Hva er eiendommens virkelige markedsverdi, og er taksten mer enn 70 prosent av denne?
Opplysninger om blant annet soner, etasjefaktorer og sjablonger finnes i kommunens retningslinjer for eiendomsskattetaksering av fast eiendom
I Arendal er for eksempel sjablongen 18.000 kroner pr. kvadratmeter for eneboliger, 25.000 kroner pr. kvadratmeter for leiligheter og 26.000 kroner pr. kvadratmeter for fritidsboliger.
– Samtidig bør man alltid sjekke om takstmannen har lagt riktig areal til grunn. Er antall kvadratmeter for høyt er det typisk noe man kan dokumentere at er feil, og få rettet.
Ofte benyttes det også en etasjefaktor, der en kjelleretasje blir ansett å ha lavere verdi pr. kvadratmeter enn hovedetasjen.
Indre og ytre
Mange kommuner bruker også ulike justeringsfaktorer for å beregne verdien på eiendommen.
– Det kan for eksempel brukes en indre faktor, som sier noe om eiendommens tilstand, og en ytre faktor som avgjøres av eiendommens plassering, og dermed for eksempel lys- og solforhold, sier Slettedal.
– Hvis kommunen mener at eiendommen har en bedre plassering enn gjennomsnittet i kommunen eller sonen, vil faktoren settes større enn 1, for eksempel til 1,1, men det må begrunnes. Hvis du som eier av eiendommen mener at den har en helt gjennomsnittlig plassering, kan du klage på faktoren, og kreve at den skal justeres ned. Det samme gjelder for den indre faktoren.
Sonefaktorer
En siste faktor er sonefaktoren, der faktoren er høyere i de mer eksklusive områdene av kommunen. Da bør det også sjekkes hvilken sone boligen ligger i.
I Arendal har for eksempel fritidsboligene på øyene og helt ytterst ved kysten en sonefaktor på 1,3, mens boliger i Kolbjørnsvik på Hisøy har en sonefaktor på 1,4.
Hvor er informasjonen?
Noen kommuner har sendt ut informasjon om hvordan dette er beregnet for nettopp din bolig eller fritidseiendom, og har oftest lagt ut informasjon om retningslinjene som er vedtatt av sakkyndig nemnd og beregningsgrunnlagene på sine hjemmesider. Ut fra det bør det være mulig å kontrollere alle faktorene i regnestykket.
– Hvis du bare har fått en skatteseddel som sier hva grunnlaget ditt er, og hva eiendomsskatten din blir, må du få innsyn i hvilke vurderinger som ligger til grunn. Da må man be kommunen oversende taksators beregninger eller eiendommens takstblad som ligger i kommunens elektroniske system, sier Johansen.
– Der kan man ofte lese ut informasjon om de vurderingene som er gjort blant annet med tanke på eiendommens tilstand, plassering og bruk av sonefaktor, sier han.
Finner du noe som er feil i grunnlaget, bør dette dokumenteres i klagen som sendes inn.
Hva er virkelig markedsverdi?
Hvis man har gått nøye gjennom beregningene for eiendomsverdien, både med tanke på kvadratmeter, hustype, indre og ytre faktor og sonefaktor, og ikke funnet noen feil der, betyr det ikke nødvendigvis at alt håp er ute for å nå frem med en klage.
– Det første man bør gjøre er å gjøre en overordnet vurdering av hva den virkelige markedsverdien på boligen er, sier Johansen.
– Deretter kan man trekke fra 30 prosent, fordi eiendomsskattetaksten maksimalt kan være 70 prosent av den virkelige markedsverdien. Dersom den kommunalt beregnede taksten er høyere enn dette, er det mulig å klage på bakgrunn av det, sier han. I tilfelle vil det være fornuftig å begrunne klagen med for eksempel en takst på boligen eller fritidsboligen eller eventuelt reell kjøpesum for en nyinnkjøpt bolig.
– I praksis vil takstverdien oftest være godt under 70 prosent også, da kommunene og taksator skal ta høyde for et gitt kommunalt nivå og ikke minst det faktum at taksten skal kunne stå i minimum 10 år uten at grensene skal kunne overstiges, sier Johansen.
Taksten står i ti år
Til tross for at det kan være snakk om forholdsvis små beløp når det gjelder eiendomsskatt, mener de to at det kan være vel verdt innsatsen å sende en klage hvis det er oppstått feil.
– Det er viktig å huske på at taksten vil stå fast i ti år, minst, slik at beløpet som spares må ganges med ti. Dagens takst kan også få betydning for videre taksering, sier Johansen.
– Hvis man klager og vinner frem, vil man ha rett til å få dekket nødvendige saksomkostninger, sier han.
– Og det er når det bli retaksert at man har størst mulighet til å få gjøre noe med det, ettersom det da er en ny prosess, sier Slettedal.
– Og da er det en stor fordel hvis man henter inn dokumentasjonen og gjør det grundig den første gangen. Da slipper man også å bli møtt med at man har klaget over det samme forholdet før, sier Slettedal.
I kommuner som bruker skatteetatens boligverdi som grunnlag for eiendomsskatten er klageprosedyren annerledes ettersom tallene er basert på opplysninger fra skattemeldingen.
