Artikkel av: Advokat/partner André Standberg i Bing Hodneland advokatselskap DAUriktige opplysninger om parkeringsforhold En tilfredsstillende parkeringsløsning er normalt viktig for den som ønsker å kjøpe en byleilighet. I en sak som var oppe til behandling i Gulating lagmannsrett i sommer, ble en leilighet annonsert til salgs på Finn.no med opplysninger om "Parkering: Soneparkering" - en offentlig parkeringsregulering som gir fordeler til beboere i et bestemt område. Etter overtakelse viste det seg at det likevel ikke var anledning til å parkere i direkte tilknytning til leiligheten, og kjøper var derfor henvist til parkering noen hundre meter fra leiligheten. Kjøper ble i dommen tilkjent et prisavslag for mangelen på kr 100 000.Det rettslige utgangspunktetTilnærmet alle boligsalg skjer i dag med en såkalt as-is klausul som innebærer at eiendommen selges som den er. Til tross for slik klausul kan kjøper på nærmere vilkår gjøre gjeldende mangelskrav. Blant annet inneholder avhendingslovens § 3-7 og § 3-8 regler om omfanget og kvaliteten på de opplysninger som skal gis om en eiendom i salgsøyemed. Etter avhl. § 3-7 skal selger gi alle relevante opplysninger om eiendommen som han eller hun kjenner eller måtte kjenne til og som det må legges til grunn at kjøperen vil legge vekt på ved sitt kjøp. Etter avhl. § 3-8 må de opplysninger som gis om eiendommen være riktige.Opplysninger om parkeringI saken var det gitt opplysninger om at det var soneparkering. Opplysningene var ikke inntatt i kjøpekontrakten eller i salgsprospektet og det var ikke gitt opplysninger om noen "rett til parkering". Selger argumenterte derfor med at opplysningen som var gitt på Finn.no kun var en referanse til de generelle parkeringsmuligheter alle hadde i henhold til skilting på stedet.Kjøperne mente på sin side at de hadde meddelt selger og megler at de var opptatt av parkeringsforholdene på stedet, fordi deres tre barn var små og de var avhengig av å kunne parkere i kort avstand fra leiligheten. I kontraktsmøte ga selger opplysninger om at man kunne kjøpe boligsonekort i tilknytning til leiligheten og at selger kunne vise kjøper hvor de kunne parkere med et slikt boligsonekort. Kjøper underskrev kjøpekontrakten i tillitt til dette.På overtakelsesbefaringen kom det frem at parkeringssituasjonen ikke var slik kjøper hadde fått tillitt til.Lagmannsrettens vurdering Lagmannsretten kom til at det hadde formodningen mot seg at kjøperne skulle ha skrevet under på kjøpekontrakten hvis de opplysningene de fikk av selger og megler var egnet til å skape tvil om de kunne parkere i direkte tilknytning til leiligheten. Lagmannsretten fant det også lite sannsynlig at selger hadde ment å vise til et offentlig parkeringsanlegg noen hundre meter unna leiligheten. Lagmannsretten vurderte det også slik at selgeren var kjent med reglene om soneparkering fordi han hadde bodd i området i mange år og at han dermed også var kjent med de begrensningene som gjaldt knyttet til soneparkeringen.Lagmannsretten konkluderte med at opplysningen om "Parkering - soneparkering" og det positive inntrykket selger og megler skapte omkring dette, ikke var riktig. Med de behov for parkering som kjøperne var opptatt av og som lagmannsretten fant bevist at kjøperne hadde kommuniserte til selger og megler, mente lagmannsretten at det ikke var tvilsomt at selger og megler var klar over at parkeringsforholdene var viktig for kjøper og at opplysningene dermed hadde virket inn på avtalen. De misvisende opplysningene var heller ikke rettet opp før kontraktsignering.PrisavslagetNår eiendommen har en mangel, har kjøperen krav på et forholdsmessig prisavslag etter avhl. § 4-12. Lagmannsretten uttaler i denne forbindelse at dersom tvisten hadde dreid seg om rett til parkering på egen grunn, ville prisavslagskravet kunne blitt betydelig. Parkering i et slikt tilfelle ville også kunne vært en hevingsgrunn i lys av tidligere rettsavgjørelser om temaet. Men all den tid tvisten dreide seg om en tilfredsstillende parkeringsløsning i gaten i tilknytning til leiligheten, som også kunne endres av myndighetene når som helst, ble prisavslaget satt skjønnsmessig til kr 100 000. Noen ytterligere begrunnelse for nivået på prisavslaget ble ikke gitt, men generelt vil utmålingen bero på en samlet helhetsvurdering der leilighetens beliggenhet og øvrige kvaliteter er førende for leilighetens samlede verdi.Råd og vink For kjøpers del er det viktig å være klar i sine ønsker og forutsetninger for budgivning og kjøp av bolig. Hvis f eks parkering eller utbygningsmulighet er viktig, bør kjøper sørge for å formidle dette til selger eller megler skriftlig. Da kan man i ettertid unngå store uenigheter om hva som ble sagt og gjort under handelen.For selgers del er det viktig å ikke "overselge eiendommen" eller å gi kjøper inntrykk av at boligen har bedre kvaliteter enn det den har. Selvfølgelig er det viktig for selger å få en god pris for eiendommen, men den ekstra gevinsten selger oppnår ved at kjøper, som i dommen, blir forledet, kan koste mer enn det smaker.Artikkelen er skrevet av advokat/partner André Standberg, Bing Hodneland advokatselskap DA.
