Fremleiens fallgruver

Artikkel av: advokatfullmektig Knut Hodneland og advokat/partner Frode Heggdal Larsen, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.FremleieMed fremleie menes at leietakeren (hovedleier) overdrar sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker (fremleietaker) uten selv å tre ut av leieforholdet. Hovedleier - som nå blir fremutleier - blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren.Hovedleieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Ofte inntas det i leieavtaler at fremleie er tillatt etter forutgående skriftlig samtykke fra utleier og at slikt samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn.I næringsforhold vil ofte merverdiavgiftsrettslige konsekvenser knyttet til det eventuelle fremleieforholdet, anføres av utleier som grunnlag for å nekte å avgi samtykke.Man bør særlig være oppmerksom på situasjoner hvor leietaker eksempelvis er franchisetaker, avdeling i en kjede eller i et konsern. Undertiden ser man at lokalene rent faktisk benyttes av et annet rettssubjekt enn det som er leietaker etter leieavtalen. Dette vil kunne være et fremleieforhold i avgiftsmessig forstand.Utleiers fradragsposisjon Utleiers rett til fradrag for inngående merverdiavgift beror på flere forhold. Et sentralt vilkår for fradragsrett er at lokalene brukes i avgiftsregistrert virksomhet. Dersom leietakeren er momspliktig og utleieren er frivillig registrert for utleie av lokaler, vil utleier være i posisjon til å fradragsføre inngående avgift på sine anskaffelser, eksempelvis til ytre vedlikehold, rehabilitering og påbygg.Dersom leietakeren ikke er momspliktig vil altså utleieren ikke være i fradragsposisjon. En momspliktig fremleietaker vi i et slikt tilfelle kunne være gunstig for utleier ettersom dette - på visse vilkår - kan gi utleieren fradragsrett/justeringsrett.Derimot vil det kunne utløse både justeringsplikt og tap av løpende fradragsrett for utleieren dersom fremleietakeren driver ikke-momspliktig virksomhet. I disse tilfellene vil det ofte foreligge saklig grunn til å nekte fremleie. Dersom fremleietakeren skal drive momspliktig virksomhet i lokalene, er det likevel en rekke forholdsregler som må tas.Ubrutt kjedeFor at utleier skal unngå avgiftssmell må det foreligge en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og fremleietaker. Både utleier og fermutleier må altså være frivillig momsregistrert. Det er altså ikke tilstrekkelig at fremutleier er ordinært momsregistrert.Frivillig momsregistrering er en særskilt momsregistrering og krever en egen søknad til skattekontoret. En slik frivillig registrering fremgår verken av firmaattesten eller ved oppslag på hjemmesiden til Brønnøysundregisteret. Utleier må derfor kreve at fremutleier dokumenterer at han er frivillig registrert for utleie til fremleietakeren.Utleiers forholdsreglerFremleie kan i prinsippet tenkes i flere ledd og man kan dermed ha flere fremutleiere for de samme arealene. For å sikre utleiers kontroll bør utleier pålegge full rapporterings- og dokumentasjonsplikt i alle ledd.Utleier bør også sikre seg en rett, men ikke plikt til å tre direkte inn i fremleieforholdet. Videre bør utleier innta en klausul i leiekontrakten at leietakeren (fremutleieren) er erstatningsansvarlig for enhver negativ avgiftseffekt som utleier kan bli påført grunnet fremutleien. Lovens hovedregel er at utleier overtar leietakers justeringplikt ved opphør av leieforholdet. Utleier bør sørge for å avtale seg bort fra denne hovedregelen og istedet ha en rett til å overta eventuell justeringsrett.Fremutleiers forholdsreglerFremutleieren må sørge for at han blir frivillig registrert for sin utleievirksomhet. Videre må han være oppmerksom på at hovedleieavtalen vil kunne sette begrensninger for innholdet i fremutleieavtalen. Dette gjelder eksempelvis for fremleieforholdets varighet og garantier.For vedlikeholdsplikter, rapporteringsplikter etc er det ofte hensiktsmessig for fremutleier med back-to-back klausuler. Også fremutleier bør sørge for å regulere erstatningsansvar samt avtale seg bort fra plikten til å overta fremleietakerens justeringsplikt.Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Knut Hodneland og partner/advokat Frode Heggdal Larsen, Bing Hodneland advokatselskap DA.