Veiledning utleie
Søker veiledning ifbm med utleie av eiendom.
Alder: 30
Min situasjon idag: 1 utleiebolig med 2 utleie enheter: Brutto leieinntekt: 23 000,-/mnd
Gjeld utleiebolig: 2 800 000,- Verdi: 4 500 000,- (EK 1 700 000,-)
Gjeld primærbolig: 2 550 000,-
Årlig inntekt eksl leie: 1 200 000,-
Frie midler: 350 000,- BSU / 700 000,- i aksjer
Mål: Utvide utleievirksomhet/Ikke være avhengig av min nåværende jobb.
Hvordan få med bank for å øke antall utleieenheter? (Bank er opptatt av 5/6X inntekt i grunnlag for lån)
Hva slags utleieenheter gir best ROI? Enebolig/leilighet/tomannsbolig etc
Hva ville du gjort i min situasjon?
Område: Rogaland
På forhånd takk
Alder: 30
Min situasjon idag: 1 utleiebolig med 2 utleie enheter: Brutto leieinntekt: 23 000,-/mnd
Gjeld utleiebolig: 2 800 000,- Verdi: 4 500 000,- (EK 1 700 000,-)
Gjeld primærbolig: 2 550 000,-
Årlig inntekt eksl leie: 1 200 000,-
Frie midler: 350 000,- BSU / 700 000,- i aksjer
Mål: Utvide utleievirksomhet/Ikke være avhengig av min nåværende jobb.
Hvordan få med bank for å øke antall utleieenheter? (Bank er opptatt av 5/6X inntekt i grunnlag for lån)
Hva slags utleieenheter gir best ROI? Enebolig/leilighet/tomannsbolig etc
Hva ville du gjort i min situasjon?
Område: Rogaland
På forhånd takk
Cain666
05.04.2021 kl 08:05
5004
Veldig bra jobbet må jeg si.
Spørsmålet blir jo om du har lyst å bli boende i Norge eller leve livet i utlandet på utleie av to boliger?
Jeg ville ha fokusert de neste årene på å bli gjeldsfri, spare opp mer kapital og kjøpt leilighet i utlandet. Innen 40 kan jeg da førtidspensjonere meg og leve i utlandet av leieinntektene. Ser mange youtubere som lever det glade liv i utlandet, det være seg Asia eller sør Amerika. Noen av disse lever da på utleieinntekter eller solgt bedrift/oppsparte midler.
Spørsmålet blir jo om du har lyst å bli boende i Norge eller leve livet i utlandet på utleie av to boliger?
Jeg ville ha fokusert de neste årene på å bli gjeldsfri, spare opp mer kapital og kjøpt leilighet i utlandet. Innen 40 kan jeg da førtidspensjonere meg og leve i utlandet av leieinntektene. Ser mange youtubere som lever det glade liv i utlandet, det være seg Asia eller sør Amerika. Noen av disse lever da på utleieinntekter eller solgt bedrift/oppsparte midler.
AlfKarlsen
05.04.2021 kl 10:18
4890
Finn noen litt eldre som er ca. der du ønsker å komme. Åpne med at du er imponert av hva dem har fått til og ønsker å få noen tips til hvordan du kan lykkes slik som dem.
Dette kommer til å få dem til å åpne seg for deg og komme med flust av historier som er preget av overlevelsesskjevhet. De har hele tiden følt at de har fått til det de har utelukkende på teft og dyktighet uten å reflektere over at selv evneveike som gikk inn i eiendom de siste 25 årene har lykkes.
De har aldri fått helt den respekten de føler de fortjener, noe grunnet sjalusi og noe grunnet at de har "gjort seg rike på andres ulykke". Du kommer til å være gullkalven som endelig ser hva de har fått til.
Ha is i magen og fortsett å gjør det du gjør nå (det ser ut som du har full kontroll og trenger ikke hjelp fra oss på forumet). Etterhvert vil det komme muligheter knyttet til ditt nye vennskap. De har historikk hos bankene, bekjente og får tilbud om gode mulighet regelmessig. Bruk din egen vurdering og be om å få bli "partner" når du ser muligheter. Du vil bli erstattningen for sønnen de ikke fikk eller ikke gikk den veien de håpet på. Vis at du er beæret av å få samarbeide med dem.
Etter 10 år begynner de å ønske å trappe ned, samtidig som de ønsker at du skal trappe opp. Da kan du gå for en "exitscam" og flytte til en seilbåt på Cayman Island eller så er du blitt formet så mye av dette samarbeidet og innser at veien er målet og at du ikke lenger er interessert i horer og kokain.
Dette kommer til å få dem til å åpne seg for deg og komme med flust av historier som er preget av overlevelsesskjevhet. De har hele tiden følt at de har fått til det de har utelukkende på teft og dyktighet uten å reflektere over at selv evneveike som gikk inn i eiendom de siste 25 årene har lykkes.
De har aldri fått helt den respekten de føler de fortjener, noe grunnet sjalusi og noe grunnet at de har "gjort seg rike på andres ulykke". Du kommer til å være gullkalven som endelig ser hva de har fått til.
Ha is i magen og fortsett å gjør det du gjør nå (det ser ut som du har full kontroll og trenger ikke hjelp fra oss på forumet). Etterhvert vil det komme muligheter knyttet til ditt nye vennskap. De har historikk hos bankene, bekjente og får tilbud om gode mulighet regelmessig. Bruk din egen vurdering og be om å få bli "partner" når du ser muligheter. Du vil bli erstattningen for sønnen de ikke fikk eller ikke gikk den veien de håpet på. Vis at du er beæret av å få samarbeide med dem.
Etter 10 år begynner de å ønske å trappe ned, samtidig som de ønsker at du skal trappe opp. Da kan du gå for en "exitscam" og flytte til en seilbåt på Cayman Island eller så er du blitt formet så mye av dette samarbeidet og innser at veien er målet og at du ikke lenger er interessert i horer og kokain.
Jeg blir nok i Norge, er altfor rastløs til å slå meg til ro. Kan gjenta samme fremgangsmåte som du nevner men dette vil ta lang tid, 10 år minimum før jeg har fått betalt ned utleiebolig og kan stille med nok kapital til ny, på samme tid går markedet sin gang og prisene. Får bare betale ned det jeg klarer og håpe på at banken blir med på mer senere. Takk for svar!
Det er notert. Har et par navn jeg kommer til å kontakte, takk for artig innlegg.
0001Oslo
05.04.2021 kl 22:41
4638
Du har jo litt over 1 mill fra BSU og aksjene da, går vel an å bruke de som EK til en ny bolig?
Ja det er korrekt, problemet mitt er at banken gir 5 x inntekt. Om jeg tar min inntekt + leieinntekt som eksempel har jeg 7 400 000,- som maks, da har jeg 2 000 000 tilgjengelig + EK etter fradrag av nåværende gjeld. Dette er nok til en leilighet men det virker ikke så lønnsomt ut for min del mtp felleskostnader/verdiøkning. Jeg har en jobb hvor jeg har mye fritid og liker å fikse opp selv, det får jeg ikke dratt nytte av ved en leilighet mtp verdiøkning. Målet er å kjøpe en utleiebolig nr 2 med minimum 2 enheter. Disse ligger på 5-6mill i mitt område. Har du noen synspunkt?
0001Oslo
06.04.2021 kl 06:02
4485
Jaa okei, hvis det er snakk om utleiebolig med minimum 2 enheter til 5-6 mill så blir jo saken litt annerledes. Jeg tenkte mer i de baner å kjøpe en liten leilighet jeg, typ 1/2/3-roms.
Men, jeg kjenner ikke boligmarkedet godt nok i Rogaland til å komme med noen særlige synspunkter dessverre..
Men, jeg kjenner ikke boligmarkedet godt nok i Rogaland til å komme med noen særlige synspunkter dessverre..
Hva med å kjøpe et billig oppussingsobjekt og pusse opp?
jrb82
09.04.2021 kl 10:49
4151
Her er mine erfaringer ift. utleie og jakt på utleieenheter:
Ha et godt forhold til banken din. Bli godt kjent over tid, og vis at du har kontroll på det du driver med. Jeg har opplevd at banken i størst grad har fokus på kontantstrøm og betjeningsevne når du skal utvide virksomheten. Det er enormt mye mennesker som har tjent grovt med penger på eiendomsinvesteringer de siste 10-15 årene takket være boligprisveksten som har vært. Jeg for min del legger aldri inn boligprisvekst som en del av regnestykket. Utleieenheten må bære seg selv, og hvis den ikke gjør det, må den subsidieres av de andre enhetene, derfor tar det tid å utvide porteføljen.
Boligprisveksten kan hjelpe deg med sikkerhet underveis, men så lenge du har som mål å kjøpe mer eiendom, vil boligprisveksten være en ulempe for deg. Hvertfall så lenge utleieprisene ikke følger boligprisveksten slavisk.
Alle som påstår å ha "Tjent x-antall hundretusener på sin første bolig" glemmer å korrigere for effekten av å skulle kjøpe en dyrere bolig som har steget tilsvarende mer i pris. De eneste som med rette kan påberope seg å ha tjent på dette, er de som har har hatt en bolig som har steget mer enn markedet ellers, og det gjør seg ikke selv. Prøv derfor å se etter utviklingspotensiale i eiendommene du ser på.
For 10-15 år siden kunne du fint få tak i en eiendom med 10% årlige brutto leieinntekter ift. kjøpspris. Nå er det et stykke mellom de som gir noe særlig mer enn 5-6%. Utleie i så måte er ikke særlig god butikk ift. mange andre investeringer.
Det skal godt gjøres å komme under 20% i driftsutgifter. Med eksempelvis 80% finansiering, er det ikke mye igjen til avdrag og løpende vedlikehold.
Du har en fordel som har mulighet til å oppgradere og vedlikeholde selv. Uten denne fordelen vil ikke utleievirksomheten bære seg over tid.
Hver gang jeg regner på dette, spør jeg meg selv hvorfor jeg ikke flytter alle investeringer fra eiendom og inn i indeksfond.
Styr for all del unna mindre eierseksjonssameier uten et aktivt styre. Det er verdt å vente et år eller tre på å kunne kjøpe en hel tomannsbolig, kontra å kjøpe en halvpart av en tomannsbolig der du er prisgitt at eier av den andre halvparten er ok å samarbeide med.
Bofellesskap kan være veldig god butikk, men det er mer arbeidskrevende enn å leie ut familieleiligheter.
Jeg har ennå ikke funnet noen snarveier for å utvide porteføljen i ekspressfart.
Når man jobber hardt for leieinntektene over tid, så vil de på ett eller annet tidspunkt snu og begynne å jobbe for deg.
Du kan nok ha veldig rett i anslaget ditt på 10 år :-)
Ha et godt forhold til banken din. Bli godt kjent over tid, og vis at du har kontroll på det du driver med. Jeg har opplevd at banken i størst grad har fokus på kontantstrøm og betjeningsevne når du skal utvide virksomheten. Det er enormt mye mennesker som har tjent grovt med penger på eiendomsinvesteringer de siste 10-15 årene takket være boligprisveksten som har vært. Jeg for min del legger aldri inn boligprisvekst som en del av regnestykket. Utleieenheten må bære seg selv, og hvis den ikke gjør det, må den subsidieres av de andre enhetene, derfor tar det tid å utvide porteføljen.
Boligprisveksten kan hjelpe deg med sikkerhet underveis, men så lenge du har som mål å kjøpe mer eiendom, vil boligprisveksten være en ulempe for deg. Hvertfall så lenge utleieprisene ikke følger boligprisveksten slavisk.
Alle som påstår å ha "Tjent x-antall hundretusener på sin første bolig" glemmer å korrigere for effekten av å skulle kjøpe en dyrere bolig som har steget tilsvarende mer i pris. De eneste som med rette kan påberope seg å ha tjent på dette, er de som har har hatt en bolig som har steget mer enn markedet ellers, og det gjør seg ikke selv. Prøv derfor å se etter utviklingspotensiale i eiendommene du ser på.
For 10-15 år siden kunne du fint få tak i en eiendom med 10% årlige brutto leieinntekter ift. kjøpspris. Nå er det et stykke mellom de som gir noe særlig mer enn 5-6%. Utleie i så måte er ikke særlig god butikk ift. mange andre investeringer.
Det skal godt gjøres å komme under 20% i driftsutgifter. Med eksempelvis 80% finansiering, er det ikke mye igjen til avdrag og løpende vedlikehold.
Du har en fordel som har mulighet til å oppgradere og vedlikeholde selv. Uten denne fordelen vil ikke utleievirksomheten bære seg over tid.
Hver gang jeg regner på dette, spør jeg meg selv hvorfor jeg ikke flytter alle investeringer fra eiendom og inn i indeksfond.
Styr for all del unna mindre eierseksjonssameier uten et aktivt styre. Det er verdt å vente et år eller tre på å kunne kjøpe en hel tomannsbolig, kontra å kjøpe en halvpart av en tomannsbolig der du er prisgitt at eier av den andre halvparten er ok å samarbeide med.
Bofellesskap kan være veldig god butikk, men det er mer arbeidskrevende enn å leie ut familieleiligheter.
Jeg har ennå ikke funnet noen snarveier for å utvide porteføljen i ekspressfart.
Når man jobber hardt for leieinntektene over tid, så vil de på ett eller annet tidspunkt snu og begynne å jobbe for deg.
Du kan nok ha veldig rett i anslaget ditt på 10 år :-)
Takk for dine innspill, er nok fornuftig og starte med den ene jeg har og se om det er økonomi i det.
Iforhold til å regne på lønnsomhet ser jeg du går ut ifra kjøpspris, for min egen del regner jeg det som er låst i EK i bolig vs leieinntekt minus vedlikehold/forsikring/skatt
Det gir meg en "avkastning" på 12%. Blir det feil å regne slik?
Iforhold til å regne på lønnsomhet ser jeg du går ut ifra kjøpspris, for min egen del regner jeg det som er låst i EK i bolig vs leieinntekt minus vedlikehold/forsikring/skatt
Det gir meg en "avkastning" på 12%. Blir det feil å regne slik?
StigV
22.08.2021 kl 21:17
3321
Hei Khan, du får komme over på en kopp kaffi og kanskje vi kan få til et samarbeid? Sitter i omtrent samme båt som du beskriver...
Hei, får ikke til å sende melding her inne. Send meg en epost så kan vi snakkes.
khand90@outlook.com
khand90@outlook.com