Eiendom Norges manipulering av antall boliger til salgs

Olav2
18.06.2024 kl 21:22 596

Usolgte boliger

FIGUR 13 Antall boliger til salgs (ca-tall fra grafene).

Årsskifte: antall i 01.24-rapporten - antall i 12.23-rapporten = endring av antallet fra 12.23 til 01.24

23/24: 16.000 - 15.500 = +500
22/23: 13.500 - 14.500 = +1.000
21/22: 8.500 - 7.500 = +1.000
20/21: 12.000 - 10.000 = +2.000
19/20: 17.500 - 14.500 = +3.000

Årsskifte: antall i 04.24-rapporten - antall i 03.23-rapporten = endring av antallet fra 03.24 til 04.24

23/24: 17.500 - 16.000 = +1.500

Kilde: https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/

...

Fra desember 2023-rapporten til januar 2024-rapporten økte Eiendom Norge antall boliger til salgs i samtlige dager i de 4 årene fra 1. januar 2020 til 31. desember 2023. Dvs at Eiendom Norge økte tidligere registrerte antall boliger til salgs i samtlige 1.460 dager i de 4 årene.

Antall registrerte boliger til salgs 1. januar 2020 har blitt rapportert til ca 14.500 i alle månedsrapporter fra og med desember 2019 til og med desember 2023, dvs i 48 månedsrapporter. I januar 2024 økte antall boliger til salgs 1. januar 2020 med 3.000 til 17.500 i Eiendom Norges rapport. Alle dagsregistreringer i januar 2020 økte Eiendom Norge med ca 3.000 boliger fra desember 2023-rapporten til januar 2024-rapporten. I alle månedsrapporter fra og med desember 2019 til og med desember 2023 er alle dagsregistreringer i januar 2020 like store.

48 månedsrapporter fra desember 2019 til desember 2023 har rapportert ca 3.000 for få boliger til salgs i Norge i alle dager i januar 2020. Eller har Eiendom Norge økt antall boliger til salgs over siste nyttår for at man skal ha et stort antall å sammenlikne årets antall boliger til salgs med? Selvfølgelig så har Eiendom Norge manipulert antall boliger til salgs tilbake i tid for å ha noe stort å sammenlikne årets rekordstore antall med.

Eiendom Norge har økt samtlige tidligere dagsregistreringer fra og med 1. januar 2020 til og med 31. desember 2023 med et fallende antall boliger som startet på ca 3.000 boliger i begynnelsen av 2020 og sluttet på ca 500 boliger på slutten av 2023. På den måten ser grafene nesten like ut i desember 2023-rapporten og i januar 2024 rapporten. Manipuleringen er derfor ikke lett å oppdage.

Fra mars 2024 til april 2024 har Eiendom Norge økt antallet i samtlige dagsregistreringer i de 4 månedene september til desember 2024 med et stigende antall boliger som startet på null i september og sluttet på ca 1.500 boliger i slutten av desember. Med den åpenbare konsekvens at antall boliger registrert til salgs kommende høst får et enda større forrige års antall å sammenligne seg med.

...

Per 31. mai 2024 rapporterte Eiendom Norge ca 17.000 boliger til salgs i Norge. Finn.no har rapportert 20.400 boliger til salgs i Norge på samme tidspunkt.

...

Eiendom Norge har økt antallet i samtlige dagsregistreringer i de 4 årene 2020 til 2023 ut over det faktiske antallet OG har redusert antallet mer og mer i årets dagsregistreringer. Antallet i begynnelsen av 2020 rapporteres nå med et antall som er ca 3.000 for høyt. Antallet i dag rapporteres med et antall som er ca 3.400 for lavt.

Uten denne voldsomme og totale manipuleringen av samtlige dagsregistreringer fra 1. januar 2020 til 31. mai 2024 ville årets antall boliger til salgs blitt rapportert stadig mer himmelhøyt over alle de tidligere årene tilbake til 2020. I motsetning til Eiendom Norges rapportering som gir inntrykk av at lageret av boliger til salgs tømmes raskere i år enn noen gang tidligere. Eiendom Norges manipulerte graf for i år faller mer voldsomt enn noen gang tidligere registrert.
Redigert 18.06.2024 kl 21:52 Du må logge inn for å svare
Olav2
18.06.2024 kl 22:44 532

Eiendom Norges forklaring på manipuleringen har de hatt fra manipuleringen ble gjennomført:

"Andre nøkkeltall som volumer og antall usolgte vil få ny historikk helt tilbake til 2003. Regenerering av tallene, vil gi enkelte skift tilbake i tid, særlig vil dette gjelde tallene som gjelder usolgte boliger og boligprisutvikling."

https://eiendomnorge.no/nyheter/endringer-i-boligprisstatistikken-article2625-919.html

Det Eiendom Norge kaller regenerering er verken mer eller mindre enn manipulering av historiske data. Antall boliger til salgs på finn.no registrert tilbake i tid er antall boliger til salgs på finn.no. Endres disse historisk registrerte dataene så er det ikke lenger antall boliger til salgs på finn.no, men noe annet. Eiendom Norge registrerte 14.500 boliger til salgs i januar 2020 og da er det manipulering av dataene å gjøre om antallet til salgs til 17.500. Det var ikke så mange som 17.500 boliger til salgs i januar 2020, men 14.500. Verken mer eller mindre enn det man registrerte i januar 2020.
Redigert 18.06.2024 kl 22:46 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
18.06.2024 kl 23:49 495

Det kan være "noe annet" som figur 13 viser. Samleoverskriften for figur 13 og 14 er Usolgte boliger, og av "Begreper og definisjoner i Eiendom Norges boligprisstatistikk" kommer det frem at Usolgte boliger defineres som "Antall boliger lagt ut for salg og ikke registrert solgt i løpet av 180 dager etter annonsering".
Det vil alltid skulle være et lavere tall enn det samlede antall boliger annonsert på finn, og lavere enn det antallet som ikke er markert solgt.
Olav2
19.06.2024 kl 06:49 433

Jeg har nå sendt etterfølgende e-post med kopier til styreleder i Eiendom Norge Grethe Meier, adm.dir i Egendom Norge Henning Lauritsen, leder i Finn Eiendom Jørgen Hellestveit og eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DnB.

...

Til: Erik Lundesgaard, sjef for kommunikasjon og politikk, Eiendom Norge

I "Endringer i boligprisstatistikken", datert 31. januar 2024 fra Eiendom Norge står følgende skrevet i siste avsnitt:

"Andre nøkkeltall som volumer og antall usolgte vil få ny historikk helt tilbake til 2003. Regenerering av tallene, vil gi enkelte skift tilbake i tid, særlig vil dette gjelde tallene som gjelder usolgte boliger og boligprisutvikling."

https://eiendomnorge.no/nyheter/endringer-i-boligprisstatistikken-article2625-919.html

som bl.a. har fått som konsekvens at antall usolgte boliger i Norge per årsskiftet 2019/2020 har økt med ca 3.000 fra ca 14.500, presentert i alle 48 månedsrapporter fra og med desember 2019 til og med desember 2023, til ca 17.500 presentert i alle 5 månedsrapporter fra og med januar til og med mai 2024.

https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/

Alle ca 1.500 daglige registreringer av usolgte boliger i Norge i de 4 årene 2020 til 2023 har fra rapporteringen før til etter årsskiftet 2023/2024 blitt økt med fra ca 500 til ca 3.000 i antall. Med høyest økning av antallet i begynnelsen av 2020 til lavest antall økning i slutten av 2023.

Fra rapporteringen i mars til april i år har antall usolgte boliger i Norge i perioden september til desember 2023 i tillegg blitt økt med fra ca 100 til ca 1.500 boliger. Med lavest økning i september og høyest økning i desember 2023.

I siste månedsrapport for mai 2024 er antall usolgte boliger i Norge per 31. mai 2024 ca 17.000. Jørgen Hellestveit i Finn Eiendom har i e24.no den 2. juni derimot gitt uttrykk for følgende:

"Nå ligger det 20.400 boliger til salgs på Finn. Det er 31 prosent flere enn på samme dag for ett år siden"

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/JbJaJP/rekordtrafikk-veldig-hoey-aktivitet

Eiendom Norge har tydeligvis regenerert alle daglige registreringer av antall usolgte boliger i Norge i hele perioden fra og med årsskiftet 2019/2020 til og med 31. mai 2024 med følgende konsekvens:

Faktisk antall usolgte boliger i Norge som har økt i antall med ca 5.900 boliger

fra ca 14.500 per årsskiftet 2019/2020 til ca 20.400 per 31. mai 2024

blir i Eiendom Norges månedsrapporter presentert som et fall på ca 500 boliger fra ca 17.500 per årsskiftet 2019/2020 til ca 17.000 per 31. mai 2024.

Prisstatistikken har også blitt endret med konsekvens at faktisk prisfall, på grunnlag av finn.nos data, fra mai i fjor til mai i år har blitt rapportert som prisøkning. Forskjellen mellom faktisk prisutvikling og rapportert prisutvikling fra mai i fjor til i mai i år er på drøyt 4 prosentpoeng. Endringen Eiendom Norge har gjennomført fremkommer hvis man sammenstiller Eiendom Norges rapporterte gjennomsnittlige kvm-pris i Norge med produktet av Finn.nos rapporterte gjennomsnittlige kvm-prisantydning med Eiendom Norges rapporterte pris/prisantydning.

Jeg ber om en forklaring på endringene av både omsetnings- og prisdataene som presentert i min e-post. Endringer som har medført rapporteringer i år av en utvikling i boligmarkedet som ledelsen i Eiendom Norge har gitt uttrykk for er overraskende.

Endringene har medført at boligmarkedet fremstår som hett i år med sterk prisoppgang og tømming av lageret av usolgte boliger. I motsetning til den faktiske utviklingen med prisfall og opphopning av usolgte boliger. Det antas videre at endringene Eiendom Norge har gjennomført i rapporteringen har vært medvirkende til nordmenns endring fra å være negative til boligmarkedet før til positive til boligmarkedet etter siste årsskifte.

med hilsen

Runar Strandskogen, samfunnsøkonom (cand.oecon) UiO
Olav2
19.06.2024 kl 13:42 344

Takk for rask tilbakemelding.

Du svarer med link til samme link som jeg startet min e-post med til deg og derfor blir svaret ditt uten innhold. Sa da er jeg enda mer konkret i spørsmålene. Foreløpig ber jeg om konkret svar på etterfølgende to spørsmål:

1. Endringen av antall usolgte boliger per 1. januar 2020 fra 14.500 til 17.500

I Eiendom Norges månedsrapport for desember 2023 i "Usolgte boliger FIGUR 13" med heading "Antall boliger til salgs. Daglige tall." viser den gule grafen at antallet 1. januar 2020 var ca 14.500 usolgte boliger. Alle 47 forutgående månedsrapporter tilbake til desember 2019 viser nøyaktig det samme som månedsrapporten for desember 2023.

I Eiendom Norges månedsrapport for januar 2024 i "Usolgte boliger FIGUR 13" med heading "Antall boliger til salgs. Daglige tall." viser den gule grafen at antallet 1. januar 2020 var ca 17.500 usolgte boliger. Alle de 4 etterfølgende månedsrapportene frem til mai 2024 viser nøyaktig det samme som månedsrapporten for januar 2024.

"Usolgte boliger FIGUR 13" er identiske i desember 2023 og januar 2024 med unntak av hvor grafene er plasserte. Det eneste som har skjedd er med andre ord at historiske data er endret slik at grafene plasserer seg forskjellig.

Eiendom Norge økte ved rapporteringen i januar 2024 antall usolgte boliger per 1. januar 2020 med 3 tusen fra 14,5 tusen til 17,5 tusen usolgte boliger. Hadde Eiendom Norge mottatt ny informasjon om antallet 4 år tilbake i tid, eller var den en annen grunn til at den voldsomme økningen på 20 %? Jeg ber om at du svarer konkret om bakgrunnen for endringen på en måte som statistisk forsvarer endringen i den grad et slikt svar er mulig å gi.

2. Avviket mellom Eiendom Norge og Finn Eiendom i antall usolgte boliger per 31. mars 2024

I månedsrapporten for mai 2024 viser den blå grafen at det var ca 17 tusen usolgte boliger i Norge per slutten av mai i år. I e24.no gir Finn Eiendoms leder Jørgen Hellestveit uttrykk for at det var 20,4 tusen usolgte bolig i Norge på slutten av mai i år.

Hva er årsaken til det meget store avviket på 20 % mellom det Eiendom Norge rapporterer og det Finn Eiendom rapporterer? Har Eiendom Norge redusert antallet med 3,4 tusen i strid med datainnsamlingen, eller var informasjonen fra Jørgen Hellestveit i e24.no feil i form av å informere om 3,4 tusen for mange usolgte boliger i Norge per 31. mai 2024?


Til spørsmål 1 og 2: Eiendom Norge har ØKT antallet ut over tidligere rapportering per 1. januar 2020 samtidig som Eiendom Norge har REDUSERT antallet i forhold til der dataene hentes hos Finn per 31. mai 2024. Det kan med andre ord ikke være samme statistisk akseptable årsak til begge endringene.

Med hilsen

Runar Strandskogen


Den Wed, 19 Jun 2024 10:27:56 +0000, Erik Lundesgaard skrev:

Hei og takk epost.

Du finner info om endringene her:
https://eiendomnorge.no/nyheter/endringer-i-boligprisstatistikken-article2625-919.html



Anbefaler også podkasten vår om endringene her:

https://shows.acast.com/boligbobla/episodes/e91-kunsten-a-lage-boligprisstatistikk



Anbefaler også SSBs «boks» om sesongjustering og boligpriser fra før jul i Konjunkturtendensen side 27 her:
https://www.ssb.no/nasjonalregnskap-og-konjunkturer/nasjonalregnskap/statistikk/nasjonalregnskap/artikler/flat-utvikling-i-norsk-okonomi-i-3.kvartal/_/attachment/inline/24a08024-941f-45db-9096-2b7aa1cb9cba:04dbf684ce08dc0250242219c77600df8201bdf7/OA2023-4.pdf



Når det er blitt utrykket at utviklingen er overraskende har det begrunnelse i at utviklingen har vært sterkere enn vår prognose per desember 2023. Pt er prisveksten over tre prosentpeng over prognosen.


Hilsen

Erik Lundesgaard

Sjef for kommunikasjon og politikk
Olav2
19.06.2024 kl 15:09 307

Hei, dette er de historiske endringene per årsskifte

Usolgte boliger

FIGUR 13 Antall boliger til salgs (ca-tall fra grafene).

Årsskifte: antall i 01.24-rapporten - antall i 12.23-rapporten = endring av antallet fra 12.23 til 01.24

23/24: 16.000 - 15.500 = +500
22/23: 13.500 - 14.500 = +1.000
21/22: 8.500 - 7.500 = +1.000
20/21: 12.000 - 10.000 = +2.000
19/20: 17.500 - 14.500 = +3.000

Årsskifte: antall i 04.24-rapporten - antall i 03.23-rapporten = endring av antallet fra 03.24 til 04.24

23/24: 17.500 - 16.000 = +1.500

Din regenererte historikk gir ikke et fallende avvik år til år slik som dette. Som din regenererte historikk implementert i januar 2024 ikke gir endringen 3 måneder senere i april 2024.

Det er nå 21,4 tusen bruktboliger til salgs som ikke er merket som solgt i tillegg til 17,3 tusen nye boliger. Dagens 21,4 tusen bruktboliger til salgs som ikke er merket som solgt støtter opp om Finn Eiendoms tall og slår beina under Eiendom Norges. Din forklaring av avviket mellom Eiendom Norge og Finn Eiendom holder heller ikke vann.

Dine svar gir intet forsvar for de voldsomme antallsendringene Eiendom Norge har gjort i historiske data. Historiske data som har blitt ukentlig registrert i ukens første virkedag for Oslo i disse årene i form av følgende for mai og juni:

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO

..... 2020 ........... 2021 ............ 2022 ............ 2023 ............. 2024

03.05: 1.792 . 03.05: 1.446 . 02.05: 1.203 . 02.05: 1.572 . 29.04: 1.903
11.05: 1.807 . 10.05: 1.312 . 09.05: 1.228 . 08.05: 1.644 . 06.05: 1.915
17.05: 1.642 . 18.05: 1.119 . 16.05: 1.238 . 15.05: 1.542 . 13.05: 1.804
24.05: 1.888 . 25.05: 1.511 . 23.05: 1.412 . 22.05: 1.559 . 21.05: 2.079
02.06: 1.903 . 31.05: 1.580 . 30.05: 1.197 . 30.05: 1.796 . 27.05: 2.291

07.06: 2.025 . 07.06: 1.735 . 06.06: 1.329 . 05.06: 1.934 . 03.06: 2.255
15.06: 2.062 . 14.06: 1.744 . 13.06: 1.491 . 12.06: 2.108 . 10.06: 2.370
22.06: 1.949 . 21.06: 1.634 . 21.06: 1.490 . 19.06: 2.065 . 17.06: 2.358
29.06: 1.587 . 28.06: 1.255 . 27.06: 1.157 . 26.06: 1.787

Det er desidert flest boliger til salgs i år av de siste 5 årene i Oslo som har utviklet seg sterkere i år enn resten av Norge. Eiendom Norges regenererte tall som viser flere usolgte boliger i Norge i 2020 enn i år kan absolutt ikke være korrekte.

Hvis du opprettholder din forklaring så ber jeg om opprinnelige og regenererte data for årene 2020 til 2023 slik at disse kan avstemmes mot dataene til datakilden som er finn.no.

Med hilsen

Runar Strandskogen


Den Wed, 19 Jun 2024 12:23:58 +0000, Erik Lundesgaard skrev:

Hei igjen.

Svaret på dette er følgende:

I beregning telles en bolig som til salgs frem til den selges eller det er gått 180 dager. Grensen er satt på 180 dager etter ønske fra meglerkjedene. (Dette er grunnet standard kontrakts lengde for eiendomsmeglingsoppdrag.)



Om en bolig selges etter å ha ligget mer enn 180 dager i markedet tas den imidlertid inn igjen i den løpende beregningen.



Likevel, siden historikken låses etter hver måned har ikke disse påvirket tallene tilbake i tid tidligere.



Når historikken er regenerert vil de imidlertid telles som usolgte alle dagene de lå for salg.



For å unngå tilsvarende skift ved en eventuell neste omlegging av statistikken vil vi fra nå overskrive de historiske usolgttallene for hver måned.

Når det gjelder finn-tallene, så vet jeg ikke hvordan disse telles, men jeg vil anta det trolig inkluderer nybolig-annonser også.

Vår telling er av usolgte skiller seg nok også fra dem jfr. vår definisjoner overfor.



Erik Lundesgaard

Sjef for kommunikasjon og politikk