Familieboliger rundt Oslo - fødselstall, urbanisering?
Envy
20.04.2025 kl 22:24
613
Hva tenker dere om markedet for typiske familieboliger i årene fremover? Jeg tenker da på rekkehus, tomannsbolig, og enebolig, hvor man har snømåking, hagestell, vedlikehold. Litt det motsatte av "leilighet med heis og garasje", som jeg ser nevnt her inne. Typisk med barnefamilier som eneste betydelige segment.
Hvordan tror dere disse vil gjøre det i forhold til leiligheter i Oslo sentrum, og hvorfor?
Jeg har selv tenkt på en del ting, mye ut ifra personlige erfaringer og tanker - noe er kanskje feil. Men det er noe:
- Endringer i demografi. Fødselsraten synker, folk blir eldre. Økt tilbud ved at eldre med barn som nå har flyttet ut, flytter ut av familieboliger og inn i leiligheter, i forhold til mengden som flytter inn. Akkurat rundt Oslo så gjør urbanisering og innvandring opp for noe av dette.
- Vedlikehold, snømåking, hagestell. En stor grunn til at eldre flytter ut. Samtidig er det en økende trend at yngre "ikke gidder" (eller har tid), som også presser i favør av lettstelte leiligheter
- Ikke godt egnet til utleie, ingen drahjelp fra det segmentet.
- Upålitelig kollektivtransport: Mange av kollegaene jeg jobber med bor i familieboliger rundt byen, og mange tar tog til jobb. Disse togene er til tider svært upålitelige og ofte stappfulle. Andre steder har grønne busser som tar lenger tid, men totalt sett er mer forutsigbare. Jo mer upålitelig og dårlig tilbudet er, jo mer drahjelp i favør sentrumsleiligheter fremfor familieboliger.
- På den "positive" siden så er leiligheter i Oslo sentrum blitt så dyre at de som ønsker eller har barn får et ekstra dytt til å se ut av sentrum likevel
- Urbanisering og hjemmekontor: Selv om enkelte yrker, spesielt sykepleiere/leger/lærere/håndverkere, får jobb "overalt", er det en stor andel kontorjobber (økonomer, jurister, IT-bransjen) hvor du er "låst" til storbyene. Både sentrumsleiligheter og familieboligene rundt kommer godt ut av dette. Hjemmekontor gir litt ekstra drahjelp til familieboligene.
- Gen Z: bedre work-life balance i fremtiden --> drahjelp til familieboliger? Jeg har merket tegn til endring fra en boomer-millenial "martyr"-aktig "leve for å jobbe" type kultur, til en "jobbe for å leve" der flere har "innsett" at å utmerke seg på jobb bare gir deg fler arbeidsoppgaver, og at å "coaste" seg opp i lønn gjennom ansiennitet og jobbytter trumfer å komme først og å dra sist. På sikt kan det kanskje overkomme styret med å rekke henting og levering i barnehagen, kombinert med uforutsigbar pendling.
Hva tenker dere? Ville dere heller eid en leilighet i Oslo sentrum, leid den ut, og så heller leid en familiebolig - istedenfor å kjøpe en?
Hvordan tror dere disse vil gjøre det i forhold til leiligheter i Oslo sentrum, og hvorfor?
Jeg har selv tenkt på en del ting, mye ut ifra personlige erfaringer og tanker - noe er kanskje feil. Men det er noe:
- Endringer i demografi. Fødselsraten synker, folk blir eldre. Økt tilbud ved at eldre med barn som nå har flyttet ut, flytter ut av familieboliger og inn i leiligheter, i forhold til mengden som flytter inn. Akkurat rundt Oslo så gjør urbanisering og innvandring opp for noe av dette.
- Vedlikehold, snømåking, hagestell. En stor grunn til at eldre flytter ut. Samtidig er det en økende trend at yngre "ikke gidder" (eller har tid), som også presser i favør av lettstelte leiligheter
- Ikke godt egnet til utleie, ingen drahjelp fra det segmentet.
- Upålitelig kollektivtransport: Mange av kollegaene jeg jobber med bor i familieboliger rundt byen, og mange tar tog til jobb. Disse togene er til tider svært upålitelige og ofte stappfulle. Andre steder har grønne busser som tar lenger tid, men totalt sett er mer forutsigbare. Jo mer upålitelig og dårlig tilbudet er, jo mer drahjelp i favør sentrumsleiligheter fremfor familieboliger.
- På den "positive" siden så er leiligheter i Oslo sentrum blitt så dyre at de som ønsker eller har barn får et ekstra dytt til å se ut av sentrum likevel
- Urbanisering og hjemmekontor: Selv om enkelte yrker, spesielt sykepleiere/leger/lærere/håndverkere, får jobb "overalt", er det en stor andel kontorjobber (økonomer, jurister, IT-bransjen) hvor du er "låst" til storbyene. Både sentrumsleiligheter og familieboligene rundt kommer godt ut av dette. Hjemmekontor gir litt ekstra drahjelp til familieboligene.
- Gen Z: bedre work-life balance i fremtiden --> drahjelp til familieboliger? Jeg har merket tegn til endring fra en boomer-millenial "martyr"-aktig "leve for å jobbe" type kultur, til en "jobbe for å leve" der flere har "innsett" at å utmerke seg på jobb bare gir deg fler arbeidsoppgaver, og at å "coaste" seg opp i lønn gjennom ansiennitet og jobbytter trumfer å komme først og å dra sist. På sikt kan det kanskje overkomme styret med å rekke henting og levering i barnehagen, kombinert med uforutsigbar pendling.
Hva tenker dere? Ville dere heller eid en leilighet i Oslo sentrum, leid den ut, og så heller leid en familiebolig - istedenfor å kjøpe en?
Utleier
21.04.2025 kl 09:44
514
Jeg tror du her mener "familieboliger" i forsteder til Oslo / ca 30-40 minutter med offentlig transport i forhold til sentrumsnære leiligheter i Oslo?
Eller mener du familieboliger I Oslo ? Tror det vil bli ganske forskjellig utvikling avhengig av hvor de ligger. Familieboliger i Oslo med god/sentral beliggenhet tror jeg blir en desidert vinner. Steder som der jeg bor (30 min med tog fra Oslo) kommer sikkkert til å stige i verdi, men langt mindre i både prosent og kroner.
Ellers har akkurat et av barna med familie solgt en fin 3-roms på 60 m2 sentralt i Oslo og kjøpt et fint lite hus på 130 m2 i vårt nabolag / resultat ca 900.000 i "lomma" etter å ha gjort byttet. Om 5 år tror jeg forskjellen vil være enda større. Så rent økonomisk tror jeg det beste er å sitte på en sentral Oslo leilighet. Men livet er mye mer enn økonomi som du er inne på i ditt gode innlegg. Så tror jo det var et godt bytte for familien.
Hvorfor ting stiger eller faller er jo i bunn og grunn mye en funksjon av tilbud og etterspørsel. Slik jeg ser det her i provinsen er det ingen mangel på familieboliger, men trenden med krav til sentralitet gjelder også her ute. Det som var en god beliggenhet for 20 år siden / 3-4 km fra det lokale sentrum / men med utsikt og nærhet til skog og mark / er ikke så attraktivt lenger. Folk vil bo i gåavstand til butikk, buss og tog også her ute. Og være mindre bil avhengig.
Eller mener du familieboliger I Oslo ? Tror det vil bli ganske forskjellig utvikling avhengig av hvor de ligger. Familieboliger i Oslo med god/sentral beliggenhet tror jeg blir en desidert vinner. Steder som der jeg bor (30 min med tog fra Oslo) kommer sikkkert til å stige i verdi, men langt mindre i både prosent og kroner.
Ellers har akkurat et av barna med familie solgt en fin 3-roms på 60 m2 sentralt i Oslo og kjøpt et fint lite hus på 130 m2 i vårt nabolag / resultat ca 900.000 i "lomma" etter å ha gjort byttet. Om 5 år tror jeg forskjellen vil være enda større. Så rent økonomisk tror jeg det beste er å sitte på en sentral Oslo leilighet. Men livet er mye mer enn økonomi som du er inne på i ditt gode innlegg. Så tror jo det var et godt bytte for familien.
Hvorfor ting stiger eller faller er jo i bunn og grunn mye en funksjon av tilbud og etterspørsel. Slik jeg ser det her i provinsen er det ingen mangel på familieboliger, men trenden med krav til sentralitet gjelder også her ute. Det som var en god beliggenhet for 20 år siden / 3-4 km fra det lokale sentrum / men med utsikt og nærhet til skog og mark / er ikke så attraktivt lenger. Folk vil bo i gåavstand til butikk, buss og tog også her ute. Og være mindre bil avhengig.
Redigert 21.04.2025 kl 09:57
Du må logge inn for å svare
Envy
21.04.2025 kl 20:32
362
Godt å høre at de fikk dratt med seg litt egenkapital etter salg av leilighet!
Stemmer at jeg mente mest i forstedene som er i andre faktiske kommuner enn Oslo. Steder som Ullern, Smestad, Tåsen, Røa, Grefsen er også interessante, men disse stedene finnes det jo per nå så og si ingen rekkehus/tomannsboliger/eneboliger til under 10 millioner, så ikke akkurat prisklasse for "vanlig dødlige" i etableringsfasen
Tenker det som er naturlig for et etablerende par å kunne handle for er noe som 4.5-8 millioner. Hvis de begge tjener 600k kan de samlet låne 6M. Hvis egenkapitalen er på størrelse med lånet hos Lånekassen så blir kjøpssummen rundt 6M. Så blir det litt mer eller mindre avhengig av inntekten, studielånet, hjelp hjemmefra, eller opptjent EK fra leilighet. Da finner man steder litt lenger ut i Bærum, Asker, Oslo Øst, Ski, Vinterbro, Langhus, Lillestrøm, Enebakk, osv. Man betaler også for skolekrets, så belastede områder (skoler på østkanten med f.eks. 70% minoritetsspråklige) er definitivt mer risiko i forhold til prisvekst, og kanskje like greit å se vekk fra.
Godt poeng med lokale sentrum, en enkel ting å se etter når man velger en bolig, siden prisforskjellene ikke er så alt for store i mellom lokalt sentrale og ikke sentrale boliger. I Bærum merker jeg også at det bygges mye nær sentrum, som f.eks. Stabekk, Sandvika, Bekkestua. Men disse områdene er mer likt som f.eks. Ullern nevnt tidligere. Men litt lenger ut, ved Haslum, Lommedalen, Billingstad, Slependen, diverse steder i Asker kan man få vanlige rekkehus og tomannsboliger til 6-8M. Noen steder med "veikryss"-sentrum, andre med et lokalt lite sentrum, som f.eks. Bærums Verk.
Vet ikke helt hva jeg prøver å komme frem til, mye av det er spekulativt. Prøver egentlig bare å passe på at jeg ikke går i en "åpenbar" felle der man flytter til et område uten press på prisene enten på grunn av fraflytting eller så stor andel eldre og allerede overprisede boliger som gjør at det ikke er noen etterspørsel som kan ta i mot. Men til syvende og sist handler det om mer enn økonomi - men definitivt gode punkter å ta med seg så man kan få begge deler!
Stemmer at jeg mente mest i forstedene som er i andre faktiske kommuner enn Oslo. Steder som Ullern, Smestad, Tåsen, Røa, Grefsen er også interessante, men disse stedene finnes det jo per nå så og si ingen rekkehus/tomannsboliger/eneboliger til under 10 millioner, så ikke akkurat prisklasse for "vanlig dødlige" i etableringsfasen
Tenker det som er naturlig for et etablerende par å kunne handle for er noe som 4.5-8 millioner. Hvis de begge tjener 600k kan de samlet låne 6M. Hvis egenkapitalen er på størrelse med lånet hos Lånekassen så blir kjøpssummen rundt 6M. Så blir det litt mer eller mindre avhengig av inntekten, studielånet, hjelp hjemmefra, eller opptjent EK fra leilighet. Da finner man steder litt lenger ut i Bærum, Asker, Oslo Øst, Ski, Vinterbro, Langhus, Lillestrøm, Enebakk, osv. Man betaler også for skolekrets, så belastede områder (skoler på østkanten med f.eks. 70% minoritetsspråklige) er definitivt mer risiko i forhold til prisvekst, og kanskje like greit å se vekk fra.
Godt poeng med lokale sentrum, en enkel ting å se etter når man velger en bolig, siden prisforskjellene ikke er så alt for store i mellom lokalt sentrale og ikke sentrale boliger. I Bærum merker jeg også at det bygges mye nær sentrum, som f.eks. Stabekk, Sandvika, Bekkestua. Men disse områdene er mer likt som f.eks. Ullern nevnt tidligere. Men litt lenger ut, ved Haslum, Lommedalen, Billingstad, Slependen, diverse steder i Asker kan man få vanlige rekkehus og tomannsboliger til 6-8M. Noen steder med "veikryss"-sentrum, andre med et lokalt lite sentrum, som f.eks. Bærums Verk.
Vet ikke helt hva jeg prøver å komme frem til, mye av det er spekulativt. Prøver egentlig bare å passe på at jeg ikke går i en "åpenbar" felle der man flytter til et område uten press på prisene enten på grunn av fraflytting eller så stor andel eldre og allerede overprisede boliger som gjør at det ikke er noen etterspørsel som kan ta i mot. Men til syvende og sist handler det om mer enn økonomi - men definitivt gode punkter å ta med seg så man kan få begge deler!