Av: Advokatfullmektig Vetle Eckhoff, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.
Ved kjøp av nybygg på bakgrunn av prospekt utformet ensidig av utbygger, oppgir utbygger gjerne en tilsynelatende uttømmende tilvalgsmeny. Tilvalgsmenyen gir forbruker anledning til å bestille mindre endringer av den originale «standardleiligheten». Dette kan for eksempel være seg en annen type parkett, benkeplate eller dusjbatteri.
Prospektet med tilhørende løsninger er som regel utformet på en slik måte at de ikke foranlediger innspill fra forbruker eller krav om alternative løsninger enn de som følger av tilvalgsmenyen.
En slik tilvalgsmeny kan imidlertid ikke begrense forbrukers rett til å kreve endringer i henhold til bustadoppføringslova.
Lovverket gir muligheter til spesialtilpasning
Etter § 9 i bustadoppføringslova har forbruker en ufravikelig rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider i boligen underveis i prosjektet. Bestemmelsen innebærer følgelig at utbygger ikke uten videre kan begrense forbrukers endringskompetanse til noen bestemte alternativer i en tilvalgsmeny.
Skulle utbygger nekte å gjennomføre et rettmessig endringspålegg, vil dette innebære et kontraktsbrudd ovenfor forbruker. Manglende oppfyllelse av forbrukers rettmessige endringspålegg vil derfor utgjøre en mangel, som etter omstendighetene kan gi forbruker krav på misligholdsbeføyelser slik som krav om utbedring eller prisavslag.
For at et endringspålegg skal anses som rettmessig etter bustadoppføringslova må to vilkår være oppfylt. Dette innebærer at ikke ethvert brudd på forbrukers endringspålegg vil resultere i et kontraktsbrudd for utbygger.
Krav til tilvalgets art
Forbruker kan ikke kreve en endring som ikke står i sammenheng med den avtalte ytelsen. Endringspålegget må altså være en naturlig forlengelse av de arbeid som allerede skal gjennomføres. Forbruker kan for eksempel ikke kreve at utbygger skal bygge et badebasseng i eller utenfor leiligheten eller engasjere en kunstner til å male abstrakt kunst på soverommet.
Kontrakten kan også begrense forbrukers endringskompetanse rent kvantitativt til endringer til en verdi under 15% av den totale kjøpesummen.
Ikke innebære en uforholdsmessig ulempe
Det følger av bustadsoppføringslova at tilvalget ikke må medføre en ulempe for utbygger som ikke står i forhold til hva forbrukeren oppnår.
Hva som utgjør en slik kvalifisert ulempe må avgjøres konkret. Det er ikke kurant for utbygger å påberope seg en hvilken som helst ulempe som grunnlag for å nekte forbruker en endring. Utbygger må tåle til dels omfattende ulempe før den begrenser forbrukers endringskompetanse.
Ettersom forbruker plikter å betale nødvendige kostnader som utbygger måtte ha ved endringer, kan ulempen ikke være knyttet til ekstraordinære kostnader. Forutsatt da at forbruker tilbyr seg å kompensere utbygger for disse kostnadene og eventuelt stiller garanti for betaling.
Et typisk eksempel på en ulempe, er at endringen påvirker utbyggers rasjonelle fremdrift i prosjektet eller forstyrrer produksjonsopplegget. Store leilighetsprosjekter utføres med en form for tilnærmet serieproduksjon, hvor mange aktører skal organiseres og samarbeide. Endringer som i vesentlig grad forstyrrer produksjonsopplegget, vil etter omstendighetene kunne utgjøre en ulempe for utbygger som ikke står i forhold til hva forbruker oppnår ved endringen.
Tilvalget kan ikke ødelegge for naboene
Videre er det klart at forbruker ikke kan kreve endringer som vil kunne påvirke de andre leilighetene eller fellesarealet på en negativ måte. Dette gjelder uavhengig av om forbruker tilbyr seg å dekke eventuelle omkostninger som entreprenøren vil lide ved et kontraktsbrudd ovenfor øvrige kjøpere. Det vil derfor for eksempel ikke være en rettmessig endring å kreve et overbygg på terrassen som vil skygge for naboen.
Forbruker plikter å betale for endringen
Utbygger har som nevnt rett til å motta kompensasjon for å utføre endringen. Det er imidlertid ikke slik at utbygger står fritt til å bestemme vederlaget for endringen ensidig, og på den måten kunne gjøre endringer utenfor tilvalgsmenyen uforholdsmessig dyrt for forbruker.
Ved bestilling av en endring skal entreprenøren fremsette et pristilbud. Ved å godta pristilbudet blir prisen bindende mellom partene.
Forbruker har imidlertid en ufravikelig rett til å kreve at vederlaget for endringen utmåles som «regningsarbeid», og kan da avvise utbyggers pristilbud. Vederlaget blir da basert på de nødvendige kostnadene utbygger har ved å utføre endringen, samt et påslag som samsvarer med fortjenesten i den opprinnelige kontrakten.
Det er utbygger som må sannsynliggjøre kravet om tilleggsvederlag. Dette gjøres ved å fremlegge dokumentasjon på de nødvendige kostnadene som kreves dekket for å gjennomføre endringen. Hva som er korrekt påslag beror på utbyggers kostnadskalkyle sammenholdt med kjøpesummen.
Forespørsel om pris kan koste forbruker dyrt
Ved forespørsel om en endring kan utbygger også kreve at forbruker dekker deres kostnader i forbindelse med utarbeidelse av pristilbud og prosjektering av endringen. Forutsatt at det er tatt forbehold om dette på forhånd eller avtalt i kontrakten.
Oppsummering
Avslutningsvis bemerkes det at utbygger har en begrenset adgang til å motsette seg endringspålegg som fremsettes i tidlig fase. Enkelte endringer i nybygg vil imidlertid kunne bli så kostnadskrevende for forbruker med tanke på omprosjektering av spesialtilpasninger at det vil være lite aktuelt. Forbruker burde derfor sjekke kontrakten for pris for slike undersøkelser før de bestilles.
Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Vetle Eckhoff , Bing Hodneland advokatselskap DA.
