I både store og små byggeprosjekter oppstår det ofte en forsinkelse i fremdrift og ferdigstillelse. Slike forsinkelser kan få økonomiske konsekvenser både for byggherre og entreprenør.Hvilke konsekvenser det får og hvem som må ta regningen avhenger blant annet av entreprisekontrakten og/eller lovgivningen som regulerer avtalen.Forsinkelse eller fristforlengelseEn entreprenør er først forsinket dersom årsaken til at arbeidet ikke blir ferdigstilt til avtalt tidspunkt er følge av forhold han, og ikke byggherren, har risikoen for.Er det for eksempel byggherrens egne leveranser til prosjektet (tegninger, avklaringer, egne byggearbeider) som er årsaken til entreprenørens fristoversittelse, gir det entreprenøren rett til fristforlengelse. Da er normalt ikke entreprenøren forsinket.I slike tilfeller har byggherren normalt risikoen for egne og entreprenørens merutgifter som følge av forlenget byggetid. Herunder også entreprenørens øvrige merutgifter som følge av blant annet urasjonell produksjon.Dagmulkt vs. erstatningDersom det er entreprenørens egne forhold som er årsaken til at en avtalt ferdigstillelsesdato oversittes, vil det foreligge en forsinkelse.Forsinkelse i byggekontrakter vurderes som et kontraktsbrudd som kan få konsekvenser for den entreprenøren som ikke overholder tidsfristen og således bryter kontrakten.Den alminnelige hovedregel i norsk kontraktsrett er at slikt kontraktsbrudd utløser erstatningsansvar for det dokumenterte økonomisk tapet forsinkelsen påfører byggherren.I entreprisekontrakter er det imidlertid normalt å regulere forsinkelsesansvaret ved en standardisert erstatningsutmåling i form av en dagmulktsbestemmelse.Dagmulkt innebærer at den part som er forsinket i arbeidet må yte økonomisk kompensasjon til motparten, basert på en avtalt mulkt for hver dag forsinkelsen varer.Regulering av kompensasjon for kontraktsbrudd ved forsinkelse er en forenkling av erstatningsinstituttet ved at erstatningsansvaret inntrer automatisk ved forsinkelse i arbeidet. Dette er en fordel for byggherre fordi byggherren ikke trenger å dokumentere økonomisk tap for å ha krav på erstatning.Byggherren trenger heller ikke sannsynliggjøre at det økonomiske tapet er en direkte følge av forsinkelsen. For entreprenøren er det en fordel med dagmulkt at tapet normalt begrenses til 10 % av kontraktssum.Regelverket og avtalefrihetEntreprisekontrakter regulerer ansvarsforholdet mellom entreprenør og byggherre. I tillegg til slike individuelle kontrakter spiller bakgrunnsretten og lovregler inn i kontraktsforholdet og tolkningen av avtalene.I kontrakter om oppføring av boliger og fritidsboliger hvor byggherre er forbruker reguleres entreprisekontraktene av bustadsoppføringslova (buofl). Det følger av bustadsoppføringslova § 18 at forbrukeren kreve dagmulkt hver dag forsinkelsen varer hvis overtakelse av boligen ikke kan skje til avtalt tid.Bustadoppføringslova gjelder også for totalrenovering av bolig og store tilbygg til eksisterende boliger.Dagmulktens størrelseDagmulkten skal minimum utgjøre 1 promille per kalenderdag av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. Her er det adgang til å fravike loven til gunst for forbruker slik at dagmulkten kan settes høyere enn lovens minstekrav.Det følger videre av bestemmelsen at det maksimalt kan kreves dagmulkt i 100 dager oppad begrenset til 10 % av kjøpesummen.Forbrukeren kan normalt ikke kreve erstattet tap for forsinket overtakelse utover dagmulkten, og bestemmelsen er på denne måten ansvarsbegrensende for entreprenøren.For forsinkelser der entreprenøren har utvist grov uaktsomhet (eller forsett), kan imidlertid ikke ansvarsbegrensningen påberopes og forbruker kan på nærmere vilkår fremsette krav om alminnelig erstatning for det tap som overstiger dagmulkten, jf. buofl. § 9.Bustadsoppføringslova er ufravikelig til gunst for forbrukeren, noe som innebærer at det ikke kan avtales dårligere vilkår for byggherre enn det som fremgår av loven. Det kan dermed ikke avtales at byggherre ikke skal ha krav på dagmulkt for fremtidige forsinkelser, og det kan heller ikke avtales en lavere dagmulktssats enn den som følger av loven.Forbruker har imidlertid mulighet til å fraskrive seg retten til dagmulkten etter at forsinkelsen har oppstått, eller når det blir oppdaget at forsinkelse kommer til å inntreffe.Lov om håndverkertjenester regulerer også kontraktsforholdet mellom forbrukerkunde og næringsdrivende entreprenør med mer. Loven vil således for eksempel komme til anvendelse ved rehabiliteringsarbeider som ikke er så omfattende at det faller inn under buofl. Dette gjelder for eksempel rehabilitering av baderom, bytting av kjøkken og asfaltering av oppkjørsel.Håndverkertjenesteloven inneholder ingen bestemmelse om dagmulkt, og det må derfor avtales særskilt hvis det skal gjøres gjeldende dagmulkt i kontraktsforhold om håndverkertjenester som omfattes av håndverkertjenesteloven.Dersom ferdigstillelse er vesentlig for forbrukerkunden vil vi anbefale at det inntas slik bestemmelse. Det gir entreprenøren et oppfyllelsespress, og i motsatt fall vil det være svært vanskelig for en forbruker å gjøre gjeldende at han for eksempel har lidt et økonomisk tap ved at badet ikke ble ferdig til en gitt dato.I norsk rett gis det ikke erstatning for ulemper og bryderi som ikke har gitt et konkret økonomisk tap.Ved byggeoppdrag mellom næringsdrivende er det forskjellige Norske Standarder som normalt benyttes som kontraktsbestemmelser. NS 8405 er hovedkontrakten som normalt benyttes.Bestemmelsene om dagmulkt ved forsinkelse i NS 8405 befinner seg i standardens punkt 34.Det følger av punkt 34.1. at sluttfrist for byggeprosjektet er dagmulktbelagt. Andre tidsfrister i prosjektet er bare dagmulktsbelagt når det er avtalt særskilt. Dagmulkten kan kreves dersom arbeidet ikke er ferdigstilt innen de dagmulktbelagte frister.Hvor annet ikke er avtalt skal dagmulkten per hverdag utgjøre 1 promille av kontraktssum ved overskridelse av fristen. Likevel ikke mindre enn kr 1 500,- for oversittelse av sluttfrist og kr 750,- for oversittelse av delfrist.Videre er dagmulkten begrenset til 10 % av opprinnelig kontraktssum inkludert merverdiavgift. Ansvarsbegrensningen gjelder imidlertid heller ikke mellom profesjonelle parter, hvis det er utvist grov uaktsomhet eller forsett fra entreprenøren.For næringsdrivende er det mulig å inngå avtaler som fraviker standarden.Et eksempel på avtalefrihetEt eksempel på den vidtgående avtalefriheten er en dom fra Borgarting lagmannsrett av 15. desember 2008 hvor Mesta Entreprenør AS hadde utarbeidet en avtale med dagmulkt på 2 promille og maksimalt 15 % av totalsum.Motpart, Fundamentering AS, hevdet at avtalen var urimelig og at den måtte lempes etter avtaleloven § 36.Lagmannsretten ga Mesta Entreprenør AS medhold i at avtalen ikke var urimelig, og utrykte at det skal mye til før domstolene lemper på slike avtaler mellom profesjonelle parter.Både i kontraktsforhold næringsdrivende imellom, og mellom næringsdrivende og forbruker kan det kreves dagmulkt frem til "ferdigstillelse", som regnes som tidspunktet for byggherrens overtakelse.Overtakelse skal som den klare hovedregel skje ved en formell overtakelsesforretning. Hvis slik formell overtakelse ikke finner sted kan dagmulkten fortsette å løpe selv om arbeidene er ferdig og/eller byggherre faktisk har tatt arbeidene i bruk, jf. buofl. § 18 og NS 8405 punkt 34.2.Det er derfor svært viktig for entreprenøren å få gjennomført overtakelsesforretningen, da dette i realiteten er eneste måte å avbryte en dagmulkt.Skal dagmulkten varsles?For krav på dagmulkt etter bustadsoppføringslova er det ikke oppgitt noen frist for å gjøre kravet gjeldende, og vil derfor måtte kunne fremmes som en innsigelse til entreprenørens sluttfaktura i forbindelse med sluttoppgjøret mellom partene.I NS - kontrakter mellom næringsdrivende gjelder det heller ingen varslingsplikt for byggherren.Byggherren må derfor ikke kreve dagmulkten før han skal inngi sine innsigelser til sluttoppgjøret som er to måneder etter mottatt sluttoppgjør.I NS 8405 punkt 34.4 står det imidlertid at byggherren på skriftlig forespørsel fra entreprenør plikter å opplyse skriftlig om han vil kreve dagmulkt for oversittelse av dagmulktbelagt frist uten ugrunnet opphold.Hvis byggherren etter slik oppfordring ikke opplyser at han vil komme til å kreve dagmulkt, mister han retten til å kreve slik dagmulkt.Skrevet av advokat Arne Sørsdahl partner i Advokatfirmaet Hodneland & Co
