- Vi har fått beskjed fra utleier at vi ikke får fortsette å leie etter utgått kontraktsperiode. I kontrakten står det: Leieforholdet varer frem til 7. juni 2012, med muligheter for forlengelse for ett år av gangen.- Leieavtalen kan fra hver av partene sies opp med seks måneders varsel. Vi trives veldig godt her, og ønsker å fortsette leieforholdet - samtidig som det vil koste oss mye tid og penger å organisere flytting. Har vi rett til å forlenge, eller er det utleiers rett å si oss opp?Har du et juridisk spørsmål om næringseiendom, send dette inn her.- Meget svak bestemmelsePartner og advokat Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma synes spørsmålet fremstår veldig uklart.- Basert på de begrensede fakta vi kjenner, vil jeg si at en her ikke kan kreve å forlenge leieforholdet. Det inngås ofte dårlige og uklare avtaler om rett til forlengelse, men denne bestemmelsen var i en klasse for seg, og meget svak, sier han til HegnarOnline.Nyquist tolker det slik at det her dreier seg om leie av bolig.- Loven har i så fall et forbud mot kortere leieperioder enn 3 år, dog med enkelte unntak - kort sagt "saklig grunn". Legger vi til grunn at dette forbudet ikke er relevant her, er spørsmålet hva som menes med formuleringen "med muligheter for forlengelse", fortsetter han.- Skal nokså klare holdepunkter tilDenne bestemmelsen er ifølge advokaten mildt sagt uklar.- Det fremgår ikke om dette er en rettighet for leietaker til å kunne kreve forlengelse, om det evt. er ment som en fortrinnsrett eller som en rett til å forhandle om en videreføring av leieforholdet, eller bare er ment som en ren informasjon om at dette kan bli en mulighet.- Dersom det er ment som en rett til forlengelse, fremgår heller ikke hvilke leievilkår som skal gjelde i en slik forlengelsesperiode, eller på hvilket tidspunkt leietaker evt. må varsle om at slik forlengelse ønskes, sier Nyquist.Advokaten viser til en rekke dommer om slike bestemmelser.- Det kan fra denne praksis fastslås at det skal nokså klare holdepunkter til før dette tolkes som en rett for at en part ensidig kan kreve å forlenge leietiden. Ordlyden alene taler for at dette i beste fall er en rett for leietaker til å forhandle om en forlengelse, sier han.Seks måneders oppsigelseIfølge Deloitte-partneren kan spørsmålet om forlengelse samtidig fremstå som mindre interessant om avtalen gir begge parter rett til å si opp leieavtalen med seks måneders varsel.- Det er ikke opplagt hvordan disse bestemmelser er ment å virke sammen, men slik vi tolker denne bestemmelsen, gjelder den også i en slik evt. forlengelsesperiode.- Forutsatt at utleier har sendt slikt varsel, og at varselet oppfyller alle lovens formkrav, hjelper det derved lite med en evt. rett til å forlenge leieavtalen, sier Nyquist.Advokaten legger til at det kan være øvrige bestemmelser i leieavtalen, eller andre forhold, som kan kaste ytterligere lys over denne konkrete saken.- Vårt tips er følgelig først å lese leieavtalen grundig og i sammenheng. Normalt er det andre elementer i avtalene som gir klarere svar på hva partene har ment med slik forlengelse.- Om det fortsatt er uklart, bør det avklares om leieforholdet går klar av tre års minimumstid, og videre å vurdere om utleier har sendt formelt riktig varsel om oppsigelse, sier Nyquist.- Ikke bruk denne avtalen igjen!Endelig, dersom denne avtalen er utarbeidet av utleier, er det ifølge advokaten også i praksis slått fast et leieavtalen - ved uklarheter - skal tolkes i disfavør av den som har forfattet avtalen.- Dette kan benyttes som argumentasjon for å anføre at en som leietaker har en rett til å forlenge, og at en slik rett må stå på egne ben og uavhengig av oppsigelsesfristen.- Og helt til slutt; ikke bruk denne avtalen igjen! avslutter Deloitte-partneren overfor HegnarOnline.Følg HegnarOnline på Facebook!
