Artikkel av: advokatfullmektig Sigrid Nysted i Bing Hodneland advokatselskapVed omsetning av fast eiendom er det vanlig å avtale at eiendommen selges "som den er", "i den stand den var ved kjøpers besiktigelse" eller med lignende alminnelig forbehold. Slike avtaleklausuler innebærer at selger fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler ved eiendommen. Kjøper kan kun gjøre gjeldende mangelsbeføyelser som retting og prisavslag dersom selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, eller det foreligger et vesentlig avvik mellom eiendommens avtalte og faktiske tilstand. Dette følger av avhendingsloven § 3-9.Hvor det er en brukt bolig som selges, vil en generell ansvarsfraskrivelse av denne typen som regel være velbegrunnet. Bygningsmasse og tekniske innretninger er utsatt for slit og elde, og et "som den er"-forbehold vil signalisere til potensielle kjøpere at boligen kan avvike fra den standard en ellers kan forvente av en ny bolig.Også ved salg av nyoppførte boliger skjer det imidlertid at partene i kontrakten inntar en klausul om at salgsobjektet overtas i den stand det er. Situasjonen kan for eksempel være at en utbygger ikke får solgt alle enhetene mens utbyggingen pågår, slik at enkelte av boligene tilbys for salg etter at arbeidene er ferdigstilt. Aktørene - og særlig eiendomsmegleren - må her være oppmerksomme på at betydningen av generelle ansvarsfraskrivelser ved slike salg er en helt annen enn ved salg av brukte boliger.Ikke forbudt å selge nyoppført bolig "som den er"Dersom en bolig selges før den er ferdig bygget, er det bustadoppføringsloven som regulerer salgsforholdet. Denne loven gir kjøper et sterkt vern mot feil og mangler som det ikke er mulig å avtale seg vekk fra. Hvis arbeidene derimot er ferdigstilt på det tidspunkt salgsavtalen inngås, er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Her er rommet for å innskrenke selgers mangelsansvar ved avtale, i utgangspunktet langt større enn etter bustadoppføringsloven.Avhendingsloven § 1-2 (2) første punktum fastsetter imidlertid at ingen av lovens regler kan fravikes til kjøpers ugunst "ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd". Dette innebærer at det ved slike salg ikke er adgang til å fravike lovens § 3-9 om hvilke mangler som kan gjøres gjeldende når eiendommen er solgt "som den er".Bestemmelsen i § 1-2 (2) kan også leses slik at heller ikke de ordinære bestemmelsene om mangler, som gjør det tilstrekkelig med et avvik fra avtalen for å kunne reklamere overfor selger, kan fravikes til kjøpers ugunst. En slik tolkning kan ha gode grunner for seg, ettersom det behov selger har for å beskytte seg mot risikoen for skjulte feil og mangler som følge av alder og slitasje, ikke gjør seg gjeldende når salgsobjektet er nytt.Etter dagens rettstilstand er det imidlertid ikke grunnlag for å oppstille noe alminnelig forbud mot å selge nyoppført bolig "som den er" eller med tilsvarende forbehold, heller ikke for de tilfellene som omfattes av avhendingsloven § 1-2 (2) første punktum. Selv om det i teorien er en nokså utbredt oppfatning at det burde gjelde et slikt forbud, etterlater det samlede rettskildebildet et klart inntrykk av at en generell ansvarsfraskrivelse ikke kan settes til side som ugyldig alene av den grunn at den er inntatt i en avtale om salg av en nyoppført bolig til en forbruker. Dersom ansvarsfraskrivelsen i et konkret tilfelle vil virke urimelig, kan det imidlertid ikke utelukkes at den vil bli kjent ugyldig etter avtaleloven § 36.Generelle ansvarsfraskrivelser vil som regel bli tolket innskrenkendeSelv om det i prinsippet ikke gjelder noe forbud mot å selge nyoppførte boliger med "som den er"-forbehold, vil forbeholdet i disse tilfellene som regel bli tolket innskrenkende, dvs. at det legges større begrensninger på rekkevidden av forbeholdet enn det som følger av ordlyden og avhendingsloven § 3-9. For eksempel vil den omstendighet at en brukt bolig ikke er i samsvar med byggtekniske forskriftskrav ikke uten videre medføre at det foreligger en mangel ved boligen, mens dette nærmest uten unntak vil være tilfellet for en helt ny bolig.Enkelte rettsteoretikere er av den oppfatning at en generell ansvarsfraskrivelse ikke kan tillegges noen betydning overhodet for kjøpers adgang til å påberope mangler ved en nyoppført bolig. Andre igjen antar at en klausul om at eiendommen selges "som den er" må gis virkning i alle fall for forhold ved selve tomten, som jo ikke vil være "ny" på samme måte som bygningen.Noen klare og ubetingede retningslinjer for tolkningen av denne typen forbehold ved salg av nyoppførte boliger, kan vanskelig oppstilles. I alle fall hvor salget omfattes av avhendingsloven § 1-2 (2) første punktum, kan det imidlertid legges til grunn at en generell ansvarsfraskrivelse vil bli tillagt liten eller ingen betydning for kjøpers adgang til å påberope mangler ved eiendommen. Sannsynligvis er det kun mer åpenbare forhold, som kjøper burde ha oppdaget under en forundersøkelse, som ansvarsfraskrivelsen kan avskjære kjøper fra å gjøre gjeldende som mangler.Et særlig ansvar for eiendomsmeglerenForskjellen i virkningene av en generell ansvarsfraskrivelse ved salg av brukte og nyoppførte boliger er det særlig viktig at eiendomsmegleren er oppmerksom på. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) har megleren en plikt til å dra omsorg for både selgers og kjøpers interesser. Plikten innebærer bl.a. at megleren må informere begge parter om innholdet av kjøpekontrakten og sørge for at de forstår det. Eiendomsmeglere benytter gjerne standardkontrakter med en alminnelig "som den er"-klausul inkludert. Dersom en slik kontrakt brukes ved salg av en nyoppført bolig, må megleren forsikre seg om at både selger og kjøper er innforstått med den begrensede betydning klausulen vil ha for selgers mangelsansvar.Det kan ikke utelukkes at manglende orientering om dette i et gitt tilfelle kan lede til ansvar for eiendomsmegleren, for eksempel dersom kjøperen - ved å feste lit til ansvarsfraskrivelsen i kontrakten - har unnlatt å fremme et berettiget mangelskrav mot selgeren, og kravet så går tapt pga. for sen reklamasjon eller foreldelse. Selv om det nok skal svært mye til for å konstatere ansvar for eiendomsmegleren, bør megleren følgelig avstå fra å innta "som den er"-forbehold og tilsvarende ansvarsfraskrivelser i kontrakter som gjelder salg av nyoppført bolig til forbruker.Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Sigrid Nysted i Bing Hodneland advokatselskap.