Artikkel av: advokat/partner André Standberg, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.SameieEt sameie oppstår der to eller flere eier noe sammen og har faktisk og juridisk rådighet over en sameieting. Et sameie kan stiftes ved formelle avtaler eller oppstå som følge av at to eller flere personer erverver noe sammen for å eie og disponere over sameietingen i felleskap. Sameier kan også oppstå ved generasjonsskifter og arv, og i ekteskap og samboerforhold.Ikke sjelden oppstår det spørsmål om hvor langt et flertalls beslutningsmyndighet i et sameie går. Flertallets beslutninger binder mindretallet - naturlig nok - men mindretallet er også tilgodesett med en rekke rettigheter som baserer seg på lovgivers avveiinger av de forskjellige interesser og hensyn som ligger bak etablering og drift av sameier. Grensene er ikke alltid klare og grensetilfellene kan være mangeartede. Denne artikkelen tar for seg lovens hovedregler.FlertallsvedtakEt sameie deles i partsandeler. Flertallet i et sameie er den eller de som eier eller på annen måte har rett til mer enn halvparten av partsandelene i sameiet. Dette flertallet kan fatte vedtak om «styring og utnytting» av sameietingen i samsvar med det sameietingen er «etla eller skikka til».Styring og utnytting omfatter språklig sett alt som har med den daglige driften av sameietingen å gjøre. Mindretallets interesser må vike til fordel for flertallets interesser dersom dette samlet sett er til det beste for sameiegjenstanden som helhet.Flertallsvedtak i strid med lovenFlertallsvedtak kan ikke "stride mot lova her". Det betyr et absolutt forbud mot at et vedtak strider mot noen av sameielovens egne bestemmelser - som er mangeartede. Av forarbeidene til loven fremgår det at bestemmelsen er ment å avskjære vedtak som strider mot de "materielle sameiereglene og lov og rette elles". Det betyr at flertallsavgjørelser heller ikke kan stride mot noen andre lover enn sameieloven, for eksempel løsningsrettsloven som det er vist til i sameielovens § 11. Mindretallet har med det beskyttelse mot flertallsvedtak som er i strid med sameies egenart.Oversikt over vedtak flertallet ikke kan treffeEn gjennomgang av sameielovens bestemmelser viser at flertallsvedtak ikke kan gå ut på følgene:Et flertallsvedtak kan ikke gå ut på at loven ikke skal komme til anvendelse på det aktuelle rettsfellesskapet, jf. § 1. Fellesskapet kan dog etter sin art være regulert av andre "særlige rettshøve" og dermed i stiftelsesgrunnlaget falle utenfor denne begrensningen.Et flertallsvedtak kan ikke gripe inn i partstallet og eierskapet mellom sameierne, jf. § 2. Et eierskap kan naturlig nok ikke fratas noen ved et flertallsvedtak.Et flertallsvedtak kan ikke innskrenke en sameiers berettigede bruk av sameiegjenstanden jf. § 3 i loven som omhandler "bruk og utnyttelse". Dette gjelder både faktisk og juridisk rådighet. Unntak finnes; eksempelvis ved vedtak om utleie som reguleres av lovens § 4.Et flertall kan ikke vedta andre regler for flertallsvedtak enn de som er fastsatt i lovens §4 - §7. Dersom reglene for flertallsvedtak skal fravikes, krever det enstemmighet, avtale mellom partene, eller må basere seg på annet "særlig rettshøve" jf. lovens § 1.Sameielovens § 8 bestemmer at den enkelte sameier skal behandle sameietingen med forsiktighet og sørge for nødvendig opprydning, rengjøring og annet etterarbeid "som hører til". Et flertallsvedtak som bestemmer det motsatte for én, flere eller alle sameierne, kan dermed ikke gyldig vedtas. Et flertall er også forhindret fra å beslutte vedlikeholdsarbeider i mindre utstrekning enn det som er nødvendig for å holde sameiegjenstanden "forsvarleg ved like". Den øvre skranken for vedtak om vedlikeholdsarbeider går der flertallet beslutter å påføre sameiet "urimelige kostnader" jf. lovens § 4, første ledd.Et flertall kan ikke vedta annen utgiftsfordeling enn det som fremgår av stiftelsesgrunnlaget og prinsippet i lovens § 9 første ledd om at utgifter fordeles etter partandel og ellers etter nytten.Etter sameielovens § 10 første ledd har en sameier rett til å avhende hele eller deler av parten sin til hvem han vil. Flertallet kan ikke gyldig fatte vedtak som griper inn i denne retten. Flertallet kan heller ikke fatte vedtak om å avhende en part som ligger til fast eiendom uten at denne parten avhendes sammen med eiendommen eller sammen med en tilsvarende del av eiendommen jf. § 10, annet ledd.Et flertall kan ikke vedta innskrenkninger i en parts rett til å kreve sameiet oppløst, jf. lovens § 15. Dette gjelder i utgangspunktet også vedtak som indirekte undergraver oppløsningsretten. Ett unntak er behandlet i rettspraksis. En leieavtale som er inngått ved et flertallsvedtak etter bestemmelsen i lovens § 11, kan hindre retten til oppløsning så lenge leieavtalen består.Flertallsvedtak etter sameieloven er også begrenset av alminnelige ulovfestede regler som generelt beskytter mindretallet fra at flertallet misbruker sin makt. Det betyr begrensinger mot vedtak som tar usaklige hensyn, krenker "likhetsprinsipper" eller hindrer kontradiksjon i behandling av sameiesaker/vedtak, fordi ulovfestede saksbehandlingsregler ikke følges.Men hva dersom flertallsvedtaket oppleves som urimelig?Den andre begrensningen i flertallsvedtak som følger av sameielovens § 4, er at et flertallsvedtak ikke kan gå ut på noe som påfører mindretallet en "urimeleg kostnad", jf. § 4, annet ledd, annet alternativ.Hva som er en "urimelig kostnad" kan være vanskelig å fastslå. En urimelighetsvurdering kan fortone seg svært forskjellig i forskjellige sameier. Dårlig økonomi hos en sameier skal ikke hindre alminnelig og rasjonell drift av sameiet. Hva som er urimelig må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle i hvert enkelt sameie.Veiledende for vurderingen er bakgrunnen og formålet med sameiet, om sameiet har ideell karakter eller utpregende økonomiske motiver, hvilken standard sameietingen har og har hatt, bruksomfang og intensitet osv. Et tiltak kan bety mye for noen - eksempelvis en ny vei frem til en hytte - men er tiltaket saklig begrunnet i et konkret behov og i sum til det beste for sameiet, vil domstolene vanskelig fastslå at kostnader er urimelige selv om de overskrider historiske investeringer i sameiet.Dersom et flertall ønsker å gjennomføre tiltak som objektivt sett påfører mindretallet en "urimelig kostnad", kan vedtaket også gjøres gyldig ved at flertallet påtar seg en større andel av kostnadene (slik at kostnaden for mindretallet ikke lenger er "urimelig").Andre begrensninger for flertallsvedtakEt flertallsvedtak kan ikke gå ut på å gjøre sameietingen om til "noko anna". Et slikt vedtak vil gripe direkte inn i sameiets egenkarakter og er derfor ikke tillat. Et sameie er imidlertid ikke alltid statisk, men kan over tid utvikle seg og endre karakter og bruk. Loven åpner derfor for flertallsvedtak som kan stride mot sameiets historiske form, men som senere har endret seg med "tida og tilhøva". Et eksempel på dette finnes i Rt. 1967 side 920, der sameiet opprinnelig besto av en eiendom til beite, men der "tida og tilhøva" gjorde det berettiget for flertallet å vedta å bygge hytte på eiendommen.Etter sameielovens § 4 fjerde ledd kan en sameier kreve erstatning for skade et vedtak påfører sameieren eller en annen som har rettigheter i sameietingen. Skadelidte skal i så fall "ha like for tapet". Det betyr at et flertallsvedtak ikke kan gå ut på å innskrenke retten til erstatning. Heller ikke kan et flertallsvedtak gå ut på at en sameier skal få mer i erstatning enn det han har krav på etter bestemmelsen, all den tid erstatningen skal dekkes av innbetalinger fra øvrige sameierne og vedtaket i så fall vil kunne komme i strid med likhetsprinsippet.Sameielovens § 4 tredje ledd inneholder begrensninger i vedtak om rettslige disposisjoner over sameiegjenstanden. Flertallet kan ikke vedta å avhende sameiegjenstanden. Bestemmelsen forbyr også avhendelse av deler av sameiegjenstanden. Unntatt er gjenstander som sameiet ikke trenger lenger. For eksempel må flertallet kunne selge en mindre del av en større tomt, dersom dette ikke rammer noen andre sameiers berettigede bruk etter andre bestemmelser.Begrensingen i § 4 tredje ledd gjelder også pantsettelse av sameietingen, men hindrer ikke pantsettelse av den enkeltes sameieandel - eller flertallets sameieandeler.Bortleie av sameietingen for mer enn 10 års varighet er også begrenset som flertallsvedtak. Det samme gjelder bortleie som gjennomgripende fortrenger mindretallets interesser og som dermed blir "kvalifisert urimelig".Artikkelen er skrevet av advokat/partner André Standberg, Bing Hodneland advokatselskap DA.