Pål G. Gundersen har lenge jobbet med å slanke balansen for å nedbetale så mye som mulig av gjelden som ved utgangen av 2023 var på 7,8 milliarder kroner. Rentekostnadene i selskapet doblet seg fra 2021 til 2023, og i fjor beløp det seg til 458 millioner kroner.
Nå har Gundersen solgt 7.500 kvadratmeter bolig fordelt på 120 leiligheter, og 3.000 kvadratmeter næringslokaler på attraktive adresser på Frogner, Majorstuen og St.Hanshaugen. I det ordinære boligmarkedet ligger kvadratmeterprisen her på 100.000 til 120.000 kroner. Næringslokaler ligger langt lavere avhengig av flere faktorer. Etter det Finansavisen erfarer skal den totale salgssummen på transaksjonen ha ligget rundt 600 millioner kroner. Det er vanlig å få en god rabatt når man kjøper leiligheter i bulk, men det bør ligge til rette for en god oppside for kjøperen.
Alle tror på oppgang
Et unisont eiendomsmiljø tror prisene på leiligheter i Oslo skal øke mye i tiden fremover. Det er ventet flere rentekutt fra Norges Bank, lønnsoppgjørene har vært gode og tilførselen av nye boliger vil stupe frem til 2027. Det er rasjonale til det London-baserte fondet Zetland Capital når de legger et ukjent antall millioner kroner på bordet for å sikre seg 120 leiligheter med god beliggenhet i hovedstaden.
– Dette er det første kjøpet i en plan om å bygge en større portefølje i Oslo. Zetland Capital er positiv til Oslo-markedet, og vi har et ønske om å kjøpe betydelig mer enn disse leilighetene, sier leder for investeringer i Malling & Co., Mads Mortensen til Finansavisen.
Zetland Capital sikrer seg seks bygårder fra Gundersen. Juvelen er Bygdøy Alle 39 med Gimle kino i første etasje. Mortensen vil ikke si noe om prisen de betaler. Totalt har Zetland planer om å handle i Oslo for et par milliarder kroner. Malling & Co, og deres samarbeidspartner Midgar Partners, skal forvalte og videreutvikle porteføljen. De går inn med en mindre eierandel i eierskapet av gårdene. I tillegg vil de få betalt for alt arbeidet som må gjøres med porteføljen i tiden fremover.
– Vår jobb er å gjennomføre forretningsplanen, og det får vi betalt for underveis. Samtidig vil eierandelen vår bidra til å gjøre det litt vondt om vi ikke får det til, sier Mortensen.
En internasjonal trend
Han forteller at de har hatt en grundig gjennomgang av boligene de kjøper, og at de nå skal i gang med å oppgradere.
– Det er litt å ta tak i. Noe er strakstiltak og forskriftsmangler som må rettes. I tillegg planlegger vi en generell oppgradering, sier Mortensen.
Han forteller at Zetland Capital har en opportunistisk holdning til hvorvidt de vil beholde leilighetene for utleie, eller om de vil realisere dem når oppgraderingsjobben er gjort. I Bygdøy Alle er de allerede i gang med reseksjonering av leilighetene. Gimle kino skal leve videre som før.
– Er utlendinger villige til å betale mer enn norske aktører for eiendom?
– Det vil jeg ikke si at de er. Zetland Capital er veldig nede i alle detaljer og har et avkastningskrav vi må oppnå, sier Mortensen.
Han sier de allerede er i spennende prosesser med tanke på ytterligere kjøp.
– Dette er en internasjonal trend at store aktører ønsker seg logistikk- og boligeiendom. De ser på Oslo som et attraktivt marked, sier Mortensen.
Flere storsalg
Flere Gundersen-eiendommer er plukket opp utenlandske investorer. I samme tidsrom som Gimle-porteføljen ble pitchet til investorer solgte han Refstadveien 50, som har gått under navnet Bjerkebanen Apartments, til det amerikanske fondet Heitmann for 500 millioner kroner.
Salget til amerikanerne kom etter et salget av en portefølje på ti eiendommer med prisantydning 700 millioner kroner i Stavanger, pluss eiendommer på Rodeløkka i Oslo og Skien og Porsgrunn.
Men Merkantilbyggs storsalg av eiendommer startet allerede året i forveien viser konsernets regnskaper for 2023. Blant annet Løvenskioldsgate 1, der den populære privatskolen Bjørknes ligger, som ble plukket opp av et fond forvaltet av Clarksons. Edgar Haugen plukket opp tre eiendommer pluss en annen tomt av Gundersen.
Den finansielle floken i Merkantilbygg har nådd Gundersens private verdier. Hytta på Ørfiske i Nordmarka har vært lagt ut for salg og en omfattende samling Munch-malerier ble solgt til Reitan-familien. Kunsten hadde en kostpris og bokført verdi på henholdsvis 627 og 532 millioner kroner i Markantilbyggs 2023-regnskaper.
Daværende Merkantilbygg-sjef Martin Hoff la ut om salgene i en artikkel hos Dagens Næringsliv i juni i år og avslørte at konsernet hadde solgt eiendom og kunst for fem milliarder kroner etter å ha meislet ut en omfattende salgsliste i samarbeid med bankene. Kort tid etter DN-intervjuet måtte Hoff gå på dagen, etter bare ti måneder i sjefsstolen.
Pål G. Gundersen har ikke besvart Finansavisens henvendelser.
