Gjestekommentar: Even Stølen, analytiker Akershus Eiendom
Byggeaktiviteten i Oslo har vært svært lav de siste årene, hovedsakelig på grunn av høye byggekostnader og stigende yielder. Dette har ført til at tilførselen av kontorareal har vært godt under det historiske snittet. Leieprisene som kreves for å sette i gang et prosjekt, er også betydelig høyere enn hva markedsleien for eksisterende kontorlokaler av høy standard er i dag.
Fremover ser vi at prosjekter vi antok ville stå ferdig i 2026 og 2027, nå blir skjøvet ut i tid og det er høy usikkerhet rundt når ferdigstillelse av disse faktisk vil skje. I 2025 vil det imidlertid tilføres omtrent 150.000 kvadratmeter, noe som er godt over historisk snitt. Disse kommer hovedsakelig av to store prosjekter, nemlig Construction City på Ulven og første byggetrinn av det nye Regjeringskvartalet i sentrum. Men ettersom disse arealene allerede er utleid og arealene som fraflyttes antagelig ikke vil bli tilgjengelig med det første grunnet sikkerhetstiltak og rehabilitering, vil vi trolig ikke se en mer romslig tilbudsside før tidligst i 2026.
Avdempet kontoretterspørsel
Etterspørselen etter kontorlokaler har vært høy de siste årene, men i år har den dempet seg. I Akershus Eiendoms årlige kartlegging av arealbehov hos kontorbrukere i Oslo, viser det seg at leietakere i snitt ser etter litt under én prosent mindre areal enn hva de allerede sitter på. Dette er en liten nedgang fra fjoråret hvor leietakere søkte 1,3 prosent mer areal, men i sterk kontrast til 2022 hvor hele 22 prosent mer areal var etterspurt. Denne trenden sier oss at kontoretterspørselen nå flater litt ut, som også stemmer godt overens med våre observasjoner og erfaringer fra leiemarkedet, samt økt usikkerhet knyttet til veksten i norsk økonomi.
I Akershus Eiendoms årlige kartlegging av arealbehov hos kontorbrukere i Oslo, viser det seg at leietakere i snitt ser etter litt under én prosent mindre areal enn hva de allerede sitter på
Med vedvarende lav tilførsel av nye arealer i markedet, har kontorledigheten nå også flatet ut på lave nivåer. Ifølge Akershus Eiendom sin siste ledighetstelling, er den samlede kontorledigheten for Oslo nå 6,3 prosent og for Oslo sentrum på 4,9 prosent. Gitt at vi får en myk landing i norsk økonomi, holder vi på vår prognose om en stabil kontorledighet ut 2025.
God aktivitet i leiemarkedet
Vår utleieavdeling melder om fortsatt god aktivitet i leiemarkedet, men at prosesser tar lengre tid og leietakere er mer avventende med å ta beslutninger. Høyere byggekostnader og yielder har ført til at tiden for «rimelige» kontorer antageligvis er forbi. I en periode med større kostnadsfokus er det derfor vanskelig å ta en avgjørelse om å flytte til nye lokaler. I år ser det ut til at bedriftene har blitt noe mer avventende, og etter to år med sterk vekst har leiemarkedet nå stabilisert seg. Med lite nybygging og forsinkelser i pågående byggeprosjekter, er det sannsynlig at leieprisene vil holde seg stabile på høye nivåer i tiden fremover.
