Gjestekommentar: Herman Følling Ness, analysesjef Malling & Co
Kritiske røster har løftet frem skygge, tap av sollys, vindforhold, mikroklimatiske endringer samt arkitektoniske og kulturhistoriske interesser som skadevirkende effekter av høyhus. Fokuset på bærekraftig byutvikling, utnyttelse av arealer rundt kollektivknutepunkter og integrering av grønne løsninger er argumentene for. Omstridt eller ikke, så er det rådende flertallet enige i at fortetting på utvalgte steder vil være positivt for en by i vekst. Om man skal nå bærekraftmål og sørge for effektiv transport med kollektivtransport i jobbreiser, er man nødt til å konsentrere kontorvirksomheten rundt knutepunkter for offentlig transport. Høyhusene virker således å være perfekte for kontorbruk.
Ikke nok leietagere
Et av prinsippene som skal følges er at byggene skal være “slanke”. Byggene som skal ha håp om tillatelse om å reise seg opptil 70 meter, må holde seg til maksimalt rundt 1.000 kvadratmeter grunnflate. Dette premisset skaper kommersiell utfordring for den faktiske gjennomføringen for kontorutviklere. For å realisere et kontorprosjekt må det være et marked for bygget man setter opp, det må la seg finansiere, og risikoen må være håndterbar. De aller fleste utbyggere krever derfor en forholdsvis stor andel forhåndsutleie før man setter spaden i jorden, gjerne minimum 50 prosent. Da disse prosjektene fort kommer opp i 20.000 kvadratmeter, snakker man da rundt 10.000 kvadratmeter forhåndsutleie. For å oppnå en slik utleiegrad er man fort avhengig av en enkeltleietager som binder seg til en avtale om å leie minimum 50 prosent, men i Oslo er det faktisk færre enn 60 slike leietagere. Blant de som finnes, er det ikke rasjonelt å fordele seg over ti etasjer. De trenger langt større flater for å fasilitere for effektiv samhandling og intern organisering.
Vanskelig kobling mellom bolig og næring
Enkelte vil kanskje peke på muligheten for å bygge en bred base for næring og kontor i bunnen, med smalere tårn for bolig på toppen. En betydelig utfordring med dette er andelen areal man da trenger til intern infrastruktur som doble innganger, rømningsveier, heis, tekniske sjakter og annet areal som ikke genererer direkte nytte. Kontorarealene blir “spist opp” av boligspesifikk infrastruktur som begrenser etasjenes funksjonalitet og arealeffektivitet. Dette gjør at det for potensielle leietagere i næringsdelen blir mindre attraktivt, med mer og dyrere fellesareal, enn i konkurrerende bygg. Boligkjøperne bryr seg primært om prisen på nettoareal, som dermed blir høy.
For boligene vil det bryte med de uttalte sosiale og økonomiske aspekter i planen som skal sikre en blanding av boliger for ulike inntektsgrupper. Vi vet også av erfaring som forvalter at det ofte oppstår konflikter når bolig og næring blandes i samme bygningskropp. Man kan også anta at infrastrukturbidraget som vil kobles mot disse prosjektene også vil møte betydelige økonomiske forventninger fra politisk hold. Dette skal inkludere blant annet det som beskrives som gode sykkel- og gangveier for å fremme myk trafikk, og en klar prioritering av miljøvennlige transportalternativer. Videre skal det skapes offentlige rom og møteplasser for å fremme sosial interaksjon. Noen må ta regningen for dette.
På tide med et retningsskifte?
Ifølge Oslo kommune har man lagt vekt på medvirkning og dialog i utviklingen av høyhusplanen. Der trekker de frem at veien videre består i at kommunen kontinuerlig vil evaluere og justere planen basert på erfaringer og tilbakemeldinger. Tiden for dette er kanskje nå? Om Oslo kommune mener alvor med et ambisiøst forsøk på å bygge høyt med høy kvalitet må vi tilbake til tegnebrettet og endre på grunnforutsetningene slik at høyhusene faktisk er kommersialiserbare.
