Den norske eiendomsbransjen, i likhet med resten av den vestlige verden, har hatt en eventyrlig reise de siste 25 årene. Med renter nær null har det i praksis ikke vært forskjell på investorer med høy gjeldsgrad og livselskaper og investeringsfond med rene egenkapitalinvesteringer. Bankene har delt ut penger til alle, og med lave avkastningskrav har man kunnet kjøpe i alle aktivaklasser, inkludert prime. Yieldene, som det ofte refereres til i eiendomsbransjen, har vært lave overalt.

De som følger eiendomsbransjen tett, har imidlertid sett at dette ikke har vært tilfelle de siste årene. Først med høy kostnadsvekst drevet av forsyningsutfordringer i utlandet, og deretter høye renter som ser ut til å vare, har det vært ganske dødt i transaksjonsmarkedet lenge. Mantraet blant oss analytikere har vært at “det er for stor avstand mellom kjøper og selger”.

Og det stemmer nok. Selgerne har ventet på at de gode tidene skal komme tilbake, gjerne støttet av overoptimistiske analytikere og meglere som gjerne vil ha de få oppdragene som kommer til markedet. Kjøperne derimot ser at kostnadsbildet, spesielt på finansiering og utvikling, er drastisk endret. Det som før kunne være en eiendom med mye utviklingsoppside, er nå rene kontantstrømseiendommer med utvidelsesmulighet langt inn i fremtiden.

Men nå sies det at man er tilbake. Man ser prime- og nær prime-eiendommer bli kjøpt i markedet, og analytikerne kan ikke vente med å friskmelde bransjen.

En vesensforskjell

Ja, det er en vesentlig forskjell fra tidligere. Den relativt høye aktiviteten i prime-kontoreiendom vi ser nå, er drevet av egenkapitalkjøpere. Dette er kjøpere som er avhengige av å investere i aktiva annet enn kontanter, de har mulighet til å investere til dels uavhengig av rentenivået, og ikke minst har de et langsiktig syn som gjør at de er villige til å nærme seg selgernes forventninger. Denne aktiviteten skaper et optimistisk syn på markedsverdiene, spesielt innenfor prime-kontoreiendommer, noe som gjør at analytikere fristes til å friskmelde bransjen.

Her er det viktig å understreke at primekontor er et veldig lite marked. Det er svært få eiendommer som vil defineres som prime i ethvert marked, og det skal i et normalmarked være veldig få investorer som kan betale denne prisen. Kanskje mange færre enn det har vært i Norge de foregående årene.

Men hva betyr denne økte aktiviteten egentlig for resten av bransjen? 

Når den økte aktiviteten nesten utelukkende kommer fra en liten gruppe egenkapitalinvestorer som kjøper primeeiendommer, kan det bidra til å legge et kunstig stort press på meglere og analytikere til å annonsere kutt i yieldnivåene for hele bransjen, til tross for at makrobildet for øvrig ikke tyder på vesentlig forbedring i det brede markedet på kort sikt.

Den nye normalen er dermed kanskje at det blir en større forskjell på de som kan investere i primekontorer og de som er mer låst til sekundære eiendommer. At gjeld kan kjøpe mye, men ikke alt. At yieldene er for lave til å kunne rettferdiggjøre rentekostnadene.

Det er ikke nødvendigvis disse få investorenes aktivitet i primemarkedene som er dommeren for om eiendomsbransjen er friskmeldt. Under den nye normalen er det nok aktiviteten i de bredere sekundær- og tertiærmarkedene som virkelig er lakmustesten på om vi er tilbake i et nøytralt transaksjonsmarked. Og i de markedene vil det nok ta litt tid før man ser balanserer forventningene kjøper og selger sitter med. Da må nok økonomien for øvrig friskmeldes først.