<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Hvordan lykkes med eiendomsinvesteringer i 2025

Medvinden for eiendom er tilbake, men forskjellene mellom ulike segmenter og eiendommer er stor. For å få god avkastning på eiendomsinvesteringen er evnen til å velge rett eksponering viktigere enn på lenge, skriver Jacob Grouff Horn og Peter Norhammar i NRP Anaxo Management.

Publisert 13. jan.
Oppdatert 15. jan.
Lesetid: 3 minutter
Artikkellengde er 3 ord
Article lead
+ mer
lead
Flere fordeler: Oljefondet investerer både direkte i eiendommer og i eiendomsaksjer. Bildet er fra Regent Street, hvor forvalteren gjorde sin første direkteinvestering. Foto: Brian Cliff Olguin
Flere fordeler: Oljefondet investerer både direkte i eiendommer og i eiendomsaksjer. Bildet er fra Regent Street, hvor forvalteren gjorde sin første direkteinvestering. Foto: Brian Cliff Olguin

I USA, Sverige og Eurosonen fikk vi rentesenkninger som gav medvind for eiendomssektoren i 2024. Som følge av høstens uro for Trumps inflasjonsdrivende politikk endte utviklingen for eiendom i Norden (om man bruker en indeks for børsnoterte selskaper) mer eller mindre flat for året. Det har dog vært store forskjeller fra selskap til selskap, og eiendomssegment til eiendomssegment.

Peter Norhammar, NRP Anaxo Management Foto: Reomti
Jacob Grouff Horn, NRP Anaxo Management Foto: Joachim Helstad

Aksjekursen til Emilshus, som har en eiendomsportefølje med industri- og lagerbygg i Sverige, var opp over 40 prosent i 2024, mens Fabege, som eier kontor i Stockholm, falt mer enn 20 prosent. Det store spriket i avkastning virker også å være gjeldende i direktemarkedet. Dette følger trenden fra de siste par årene, hvor vi har sett avisene bruke mye spalteplass på enkeltprosjekter fra syndikater som har gått i vifta, mens det også har vært et marked hvor det har blitt gjort flere gode transaksjoner.

“Eiendom er ikke eiendom” lenger

I tiden med “nullrente” fra 2009 til 2021 var det, litt flåsete sagt, en prestasjon å ikke tjene gode penger på eiendom. Om bygget var et logistikkbygg i Helsingborg eller kontor i Oslo, så var lånekostnaden lav, og verdiene bare steg. I dagens marked, hvor fremmedkapital har en kostnad, har det å tjene penger på eiendom i større grad blitt et håndverk for industrielle aktører (f.eks. eiendomsutviklerne), og i mindre grad en ren finansiell investering basert på en Excel-kalkyle. Det er ikke nok å bare kjøpe en eiendom og la den stå, den må gjerne foredles for at kalkylen skal rime.

I Norge har investering i eiendom tradisjonelt vært i direktemarkedet. Enten ved kjøp av enkelteiendommer (eksempelvis gjennom et syndikat), eller gjennom fond som eier mindre eiendomsporteføljer. Det finnes en rekke suksesshistorier fra direktemarkedet, men investeringen er ofte illikvid, og eksponeringen er konsentrert. I dagens marked, med så store forskjeller i sektoren, har likviditet og muligheten til å raskt og enkelt endre eksponeringen innen eiendom stor verdi.

Å investere via børs gir en likvid og kostnadseffektiv eksponering mot eiendom, i tillegg til at det er mulig å eksponere seg mot de aller fleste eiendomssegmenter. En annen vesentlig forskjell er at man investerer i eiendom indirekte via eiendomsselskaper. De fleste har eiendomsporteføljer fra fem til ti milliarder kroner eller mer, og driver egen forvaltning, utvikling og prosjekt. På den måten adderer de kontinuerlig verdi og økte leieinntekter, som kan reinvesteres i videre utvikling eller kjøp av nye eiendommer. Dette gir diversifisering på leietagere og geografi, stordriftsfordeler innen forvaltning og de beste finansieringsvilkårene i bank- og obligasjonsmarkedet.

Oljefondet har naturligvis forstått det

Oljefondet har en tydelig strategi, de ønsker en kombinasjon av børsnoterte selskaper og direkteinvesteringer innen eiendom. I dag er fordelingen ca. 50/50. Kombinasjonen øker diversifiseringen, utvider investeringsuniverset og reduserer kostander. Langsiktig gir samme type eiendom lignende avkastning uavhengig av om investeringen er direkte eller indirekte via børs, men de to ulike måtene å investere på har hver sine fordeler som kan optimaliseres, og ulemper som kan reduseres ved å kombinere måten man er investert på.

Vi forventer at forventingene ikke slår til

Det eneste vi vet om hva som vil skje i 2025 er at vi ikke vet. Derfor mener vi at investorene som lykkes innen eiendom, er de som kombinerer investeringer via børs og plukker gode enkeltprosjekter i direktemarkedet. Da får man både diversifisert og likvid eksponering via børs og konsentrert eksponering via direktemarkedet, og er dermed godt posisjonert hvor enn eiendomssektoren tar veien i 2025.