I Norge har investering i eiendom tradisjonelt vært i direktemarkedet. Enten ved kjøp av enkelteiendommer (eksempelvis gjennom et syndikat), eller gjennom fond som eier mindre eiendomsporteføljer. Det finnes en rekke suksesshistorier fra direktemarkedet, men investeringen er ofte illikvid, og eksponeringen er konsentrert. I dagens marked, med så store forskjeller i sektoren, har likviditet og muligheten til å raskt og enkelt endre eksponeringen innen eiendom stor verdi.
Å investere via børs gir en likvid og kostnadseffektiv eksponering mot eiendom, i tillegg til at det er mulig å eksponere seg mot de aller fleste eiendomssegmenter. En annen vesentlig forskjell er at man investerer i eiendom indirekte via eiendomsselskaper. De fleste har eiendomsporteføljer fra fem til ti milliarder kroner eller mer, og driver egen forvaltning, utvikling og prosjekt. På den måten adderer de kontinuerlig verdi og økte leieinntekter, som kan reinvesteres i videre utvikling eller kjøp av nye eiendommer. Dette gir diversifisering på leietagere og geografi, stordriftsfordeler innen forvaltning og de beste finansieringsvilkårene i bank- og obligasjonsmarkedet.
Oljefondet har naturligvis forstått det
Oljefondet har en tydelig strategi, de ønsker en kombinasjon av børsnoterte selskaper og direkteinvesteringer innen eiendom. I dag er fordelingen ca. 50/50. Kombinasjonen øker diversifiseringen, utvider investeringsuniverset og reduserer kostander. Langsiktig gir samme type eiendom lignende avkastning uavhengig av om investeringen er direkte eller indirekte via børs, men de to ulike måtene å investere på har hver sine fordeler som kan optimaliseres, og ulemper som kan reduseres ved å kombinere måten man er investert på.
Vi forventer at forventingene ikke slår til
Det eneste vi vet om hva som vil skje i 2025 er at vi ikke vet. Derfor mener vi at investorene som lykkes innen eiendom, er de som kombinerer investeringer via børs og plukker gode enkeltprosjekter i direktemarkedet. Da får man både diversifisert og likvid eksponering via børs og konsentrert eksponering via direktemarkedet, og er dermed godt posisjonert hvor enn eiendomssektoren tar veien i 2025.