I Storbritannia, Nederland og andre europeiske markeder som ligger fem til syv år foran oss i ESG-løypen, har man lenge fått avkastning på grønne eiendomsinvesteringer. I høst har derimot pisken fra EUs mange nye direktiver også begynt å virke i Norge.
På vei inn i 2025 opplever vi som næringsmegler at miljø og bærekraft vurderes bredt i både leie- og kjøpsbeslutninger. Ikke alle har en aktiv ESG-strategi, men nesten alle vurderer hvordan nye miljøkrav påvirker byggene de eier, ønsker å eie, eller vurderer å leie.
I 2024 registrerte vi flere leiekontrakter i kontorbygg som indikerer grønne premier enn tidligere. Vi ser at en liten, men økende gruppe selskaper kommuniserer at de utelukkende ønsker å leie kontorbygg med energikarakter B eller høyere. Enkelte selskaper ønsker kontorer, lager, hoteller og handelsbygg som i tillegg oppnår kravene i taksonomien.
Mismatch på vei
Samtidig er det kun mellom 10 og 15 prosent av bygningsmassen som skal kunne oppnå taksonomikravene for næringseiendom, på kort sikt. Vi forventer det vil bli en mismatch mellom tilbud og etterspørsel etter grønne næringslokaler mot 2030. I en nylig gjennomført ESG-undersøkelse fra Akershus Eiendom kommer det frem at majoriteten av de spurte eiendomsinvestorene mener at nye EU-krav til bærekraft vil skape et leieprisskille mellom ledende miljøbygg og øvrige bygg fremover.
Selv om eiendomsinvestorene ser skriften på veggen, er det på kort sikt vanskelig å kapitalisere på markedsutviklingen. Prosessen mot en grønnere portefølje er omfattende. En totalrehabilitering er svært kostbart, og det er få ferdigutviklede grønne bygg til salgs. Våre analyser indikerer at kun en til to prosent av næringsbyggene som omsettes i det norske transaksjonsmarkedet er grønne bygg. I 2024 registrerer vi en betydelig økning til fem prosent. Dette omfatter likevel kun ni bygg.
Kun en til to prosent av næringsbyggene som omsettes i det norske transaksjonsmarkedet er grønne bygg.
Stikkord: CRREM
Rent praktisk ser vi at dagens behandling av miljø og bærekraft i transaksjonsmarkedet altfor ofte handler om energieffektivitet alene. Som minimum for å avdekke risiko, men også som et salgsargument for de mest miljøriktige byggene. Dette er fint, men energieffektivitet er ikke en spesielt nyansert vurdering av bærekraftig eiendom. Når er et nyoppført eneregieffektivt næringsbygg mer bærekraftig enn et eksisterende bygg? Vi opplever at kun et fåtall kjøpere gjør meningsfulle vurderinger av CO2-fotavtrykk. Dette er langt mer utbredt i andre store europeiske markeder, og vi forventer at verktøy for karbonreduksjon slik som CRREM vil bli mer utbredt også i Norge.
Et stadig mer utbredt fokus på energieffektivitet er uansett en god start, og det vrir investeringsbeslutninger allerede i dag. Men det er vanskelig å kjøpe seg til en energieffektiv og mer bærekraftig portefølje. Man er dermed nødt til å utvikle den selv.
Andel miljøbygg i transaksjonsmarkedet for næringseiendom Grafikk: Akershus Eiendom