Gjestekommentar: Advokat Marianne Frisvold Furuseth og advokat/partner Kåre Klausen i Ræder Bing advokatfirma AS

Kommunaldepartementet har i tolkningsuttalelse nylig konkludert med at en reguleringsbestemmelse som viser til kommunens til enhver tid gjeldende norm for parkering, er ugyldig.

Hvilke konsekvenser får dette når det gjelder krav til opparbeidelse av parkeringsplasser på byggetomter?

Krav til parkering når tomt skal bebygges

Plan- og bygningsloven stiller krav til den ubebygde delen av en tomt. Uteareal på en tomt skal «gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. … i nødvendig utstrekning muliggjøre … parkering av biler motorsykler, sykler o.l.». Kravet om parkering må være oppfylt før det gis tillatelse til tiltak på tomten.

Kommunen kan, uavhengig av arealformål, vedta bestemmelser til kommuneplanens arealdel om parkering. Videre kan en reguleringsplan i nødvendig utstrekning gi trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning.

Oslo kommune har en rekke reguleringsplaner som angir utnyttelsesgrad i %-BYA, og som fastsetter at parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til den «til enhver tid gjeldende parkeringsnorm».

Oslo kommunes gjeldende parkeringsnorm (vedtatt 14.12. 2022) har ikke minimumskrav til parkeringsdekning.

Som følge av dette har det oppstått usikkerhet om hvorvidt reguleringsbestemmelser som angir at parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til den «til enhver tid gjeldende parkeringsnorm» er en gyldig bestemmelse. Spørsmålet helt konkret er om en slik referanse oppfyller lovens krav som sier at en reguleringsplan skal angi en øvre og nedre grense for parkeringsdekning.

Kravene til parkering og U-grad

Kravene til parkering må sees i sammenheng med tillatt grad av utnytting. Formålet med å fastsette grad av utnytting i en plan er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. 

Antallet p- plasser som medregnes skal videre være i samsvar med gjeldende reguleringsplan eller kommuneplanbestemmelser. En endring av parkeringsnormen kan påvirke en tomts grad av utnytting.

Hva er problemet?

Dersom det vedtas en ny parkeringsnorm som stiller strengere krav til parkering enn normen som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt, kan en tomt som tidligere ikke var fullt utnyttet nå overskride fastsatt grad av utnytting.

Den nye P-normen i Oslo innebærer i praksis at en tomt som allerede hadde maksimert utnyttelsen kunne bebygges ytterligere etter endring av parkeringsnormen. Parkeringsnormens vil dermed kunne få stor betydning for eiendomsverdien.

I lys av denne erkjennelsen har Oslo kommune bedt departementet se nærmere på hvorvidt det er i strid med plan- og bygningsloven å fastsette reguleringsbestemmelser som ikke angir konkret krav til parkeringsdekning, slik loven legger opp til ref. «øvre og nedre grense for parkeringsdekning».

Departementet har talt

Kommunal- og distriktsdepartementet har i uttalelsen av 29.5.2025 kommet med en klar konklusjon:

En reguleringsbestemmelse som sier at parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til den «til enhver tid gjeldende parkeringsnorm» er ikke en gyldig bestemmelse etter plan- og bygningsloven (§ 12-7 nr. 7.) 

Departementet viser til prosessen i en reguleringssak. Formålet med prosessreglene er å sikre medvirkning, rettsikkerhet, demokrati og opplysning av saken. En slik regel oppfylles ikke ved en dynamisk P-dekningsbestemmelse, fastslår departementet.

Departementet mener at dersom kommunal planmyndighet legger opp til en dynamisk / bevegelig p-norm vil dette samtidig undergrave prinsippet om at en reguleringsplan skal være grunnet på grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess. 

Departementet peker her på en viktig premiss: «det vil kunne være vanskelig for borgerne å forstå det reelle innholdet i en reguleringsplan som er sendt på høring eller lagt ut til offentlig ettersyn, når de ikke vet hva som kommer til å bli det materielle innholdet i planen».

Departement trekker frem hensynet til forutberegnelighet, herunder muligheten for reell medvirkning, og mener at hensynene taler mot at det er adgang til å vedta en slik reguleringsbestemmelse.

I strid med prinsippene om medvirkning og forutberegnelighet

Departementet viser videre til den lovpålagte planprosessen som gjelder for endring av reguleringsbestemmelser – også mindre endringer. Endringer skal forelegges berørte myndigheter, eierne, festerne av eiendommer og andre som direkte berøres av vedtaket. En dynamisk regel vil ikke kreve ny planprosess. 

Departementet mener dette er problematisk: «Endring av parkeringsbestemmelser vil normalt berøre samtlige eiere og festere. En parkeringsnorm er et vedtak uten forankring i plan- og bygningsloven. Det vil være i strid med lovens regler om endring av reguleringsplan dersom kommunen ved å endre en parkeringsnorm kan endre reguleringsplanens regler om parkering og dermed også grad av utnytting, uten at lovens krav om endring av reguleringsplan i kapittel 12 følges. 

Hensynet til sammenhengen i regelverket, samt medvirkning og forutberegnelighet, taler dermed med tyngde mot at det er adgang til å vedta en slik reguleringsbestemmelse».

Hensynet til sammenhengen i regelverket, samt medvirkning og forutberegnelighet, taler med tyngde mot at det er adgang til å vedta en slik reguleringsbestemmelse, konkluderer departementet.

Hvilke krav til parkering gjelder?

Departementet oppfordrer de kommunene som har slike reguleringsbestemmelser til å endre disse.

Men inntil videre er spørsmålet hvilke parkeringskrav som gjelder, ettersom planene med slikt innhold ikke er gyldige. En uavklart situasjon kan jo lamme både initiativtagere og beslutningstakerne i pågående prosesser.

Departementet svarer at dette må løses med en konkret vurdering av hver enkelt reguleringsplan. Men dette løser åpenbart ikke floken.

Om ugyldige vedtak - konsekvenser

Et forvaltningsrettslig prinsipp er et vedtak som rammes av en ugyldighetsgrunn ikke alltid er ugyldig i sin helhet. Ugyldigheten rekker ikke lenger enn ugyldighetsgrunnen tilsier. Under henvisning til dette prinsippet sier departementet: «ugyldigheten rammer [kun] reguleringsbestemmelsen om parkeringskrav og ikke reguleringsplanen som sådan. Videre finner departementet at ugyldigheten ikke rammer reguleringsbestemmelsen i sin helhet. 

Kommunestyret (her bystyret) har ved vedtakelsen av en slik reguleringsbestemmelse om parkeringskrav ønsket at den parkeringsnormen som gjaldt på det tidspunktet reguleringsplanen ble vedtatt skulle gjelde inntil normen ble endret. Dersom normen ikke hadde blitt endret, ville normen fra vedtakstidspunktet fortsette å gjelde. Det er kun fremtidige endringer av normen som omfattes av ugyldigheten. 

Etter departementets vurdering vil dermed trolig kravet til parkering følge av den parkeringsnormen som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt.»

Konsekvensen vil i så fall være at utviklere må forholde seg til den parkeringsnorm som gjaldt på tidspunkt for vedtakelse av den enkelte reguleringsplan.

Samtidig kan dette fort aktualisere flere dispensasjonssøknader, ettersom utbygger på papiret vil kunne ha en strengere krav til opparbeiding av parkering enn det som gjelder i siste parkeringsnorm. Vår erfaring er i slike tilfeller at man treffer godt i forhold til føringer fra kommunens side, og dermed vil ha gode muligheter til å lykkes med en dispensasjonssøknad.