Gjestekommentar: Advokat (H)/partner Per P. Hodneland, Ræder Bing Advokatfirma AS

I arveoppgjør er det forholdsvis sjelden at det er tvist om arvingenes barndomshjem. Er det aktuelt at ett av barna skal overta barndomshjemmet, kan det være vanskelig å finne riktig pris, men diskusjonen begrenser seg som oftest til verdsettelse/økonomi.

For hytta er derimot situasjonen ofte en annen. Her er utsikten, stranden/knausene/fiskeplassen gjerne det vi verdsetter høyest. Dette lar seg ikke fordele eller flytte til en annet sted. Det er ikke bare i Vigdis Hjorths roman Arv og miljø(og så søsterens «motbok») at følelsene for familiens hytte er sterke.

Advokat (H)/partner Per P. Hodneland, Ræder Bing Advokatfirma AS Foto: Bing Hodneland advokatselskap

Har hytteparadiset strandlinje langs Oslofjorden eller på Sørlandskysten, vil markedsverdien ofte være så høy at det ene av flere barn ikke har økonomi til å utløse den eller de andre, som heller ikke med sin del av markedsverdien får midler til å kjøpe seg et tilsvarende sted. Da kan et sameie mellom arvingene være løsningen. Eller er et sameie bare en måte å utsette pinen på?

Sameieloven eller avtale?

Svaret på spørsmålet i overskriften er: Begge deler.

For å unngå de største konfliktene er det helt nødvendig å skrive en avtale for hyttesameiet. Det som ikke er klart bestemt i en avtale, vil reguleres av sameieloven. Sameieloven (lov om sameige) fra 1965 bestemmer i § 1 annet ledd at loven er fravikelig, som betyr at den gjelder om ikke det er avtalt noe annet:

Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.

De «serlege rettshøve» er som oftest vanskelige å finne, mens det som er avtalt går foran loven.

Det viktigste som bør avtales i et sameie skal gjennomgås i det følgende.

Fordeling av bruken – hvem kan bruke hytta til hva og når?

I henhold til sameielovens§ 3 har hver sameier rett til å benytte sameiets eiendom til «det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva». 

En hytte er vanligvis brukt som fritidsbolig for eieren, neppe til økonomisk virksomhet som sommerleir for barn (som Tomm Murstad Sjøleir eller Oksnøen Sommerleir). Men skal en sameier kunne leie ut eller la venner låne hytta? 

Har mor og far av og til leiet ut, kan loven tolkes slik at også neste generasjon må kunne gjøre det – også om det viser seg å være uenighet mellom de to sameierne. Dette er det derfor nødvendig å regulere i en sameieravtale.

Når det er din tur til å benytte hytta, er svakt regulert i loven, jfr. § 3 annet ledd:

Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokonmedeigar.

Både for helårs-, sommer- og vinterhytter er noen uker mer attraktive enn andre. Loven anviser fordeling i henhold til sameiebrøk, men er ellers lite konkret. Rådet er at man bruker tid på å diskutere bruk og legger arbeide i å skrive en god avtale. 

For en sommerhytte med to sameiere kan bruk fra midt i skolens sommerferie det første år til midt i skolens sommerferie det neste, være en aktuell (men kanskje også en litt firkantet) regel om deling. Da har du også ansvaret for å stenge hytta for høsten, før du igjen åpner den vinterstengte hytta om våren. Søster/bror får det samme ansvaret til høsten og den kommende vår. 

For vinterhyttene er det julen/nyttårshelgen, vinterferien og påsken som bør fordeles. En avtale løser ikke alle brukstidsønskeuenigheter, men er som oftest langt bedre enn ingen avtale.

Hvordan skal det se ut når du kommer?

Banalt spørsmål? Men en kjent kilde til mye irritasjon. Skal det være båret inn tørr og kløvet ved? Skal det stå på mye eller lite varme? Skal gulv være vasket eller holder det med støvsuging? Og hva med mat- og drikkebeholdningen? Her er det mange irritasjonsmuligheter. Sameielovens § 8 første ledd forsøker å hjelpe:

Einsameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til.

Som i avsnittet om fordeling av bruken: En avtale (eller loven) løser ikke alle problemer, men en avtaleregulering er oftest langt bedre enn ingen avtale.

Vedlikehold og standardforbedring

Hva så med vedlikehold?

Sameielovens § 8 annet ledd har en vedlikeholdsbestemmelse:

Kvar sameigar har krav på at tingen vert halden forsvarleg ved like. Han kan på eiga hand ta seg av det som trengst til å berga tingen frå skade eller øydelegging, men skal fyrst samrå seg med dei andre så framt det kan gjerast utan fordyring og utan serleg kostnad. Han kan rekna seg ei rimelegløn for arbeidet, og naudsynlege utlegg har han krav på å få att.

Husk at forsvarlig vedlikehold er noe annet og mindre enn f.eks innleggelse av offentlig vann (og da etablering av ordnet avløp) eller en oppgradering av vaskerommet fra 1960 til baderomsstandard 2024. I et hyttesameie med tre sameiere, kan neppe to tvinge gjennom en vesentlig standardheving mot den tredjes stemme. En avtalebestemmelse om at bebyggelsen skal ha tidsmessig hyttestandard bør vurderes.

For enkelte hytteeiendommer kan det være et påbyggings-/utbyggingspotensiale. Et ekstra soverom eller et anneks kan være ønskelig for en sameier, men bli ansett helt unødvendig og uønsket for den andre. Uten avtalebestemmelse om dette, kan neppe den som ønsker påbygging kreve at utvidelse gjennomføres.

Salg og oppløsning av sameiet

Sameielovens ordning er at enhver sameier når som helst har rett til å selge hele eller del av sin sameieandel til hvem hun eller han vil (§ 10).Gjenværende sameier(e) har da forkjøpsrett (§ 11).

I medhold av sameieloven § 15 har en sameier med rimelig frist rett til å få sameiet oppløst. Det er ikke noe krav etter loven at sameieren skal ha en god grunn for ønsket om oppløsning; det er nok at det er gitt rimelig frist. Eiendommen vil da bli solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven – som oftest ved at tingretten oppnevner en advokat/eiendomsmegler til å gjennomføre et salg på en måte som i så stor grad som mulig tilsvarer et ordinært salg. 

Sameierne har forkjøpsrett, og den av sameierne som først melder seg med krav om forkjøpsrett til den høyeste tilbudte pris, får rett til å overta. 

Bakgrunnen for et krav om oppløsning kan være at du ønsker å eie hytta alene. Men du risikerer jo at prisen blir så høy at du ikke har råd til å utøve forkjøpsretten. Da blir resultatet at du mister din eierandel.

Men også bestemmelsene om salg, oppløsning og forkjøpsrett kan fravikes ved avtale. En avtale som går så langt at den «sperrer» en sameier inne for mange år, må imidlertid være svært klar i sin ordlyd for å bli lagt til grunn dersom saken havner for domstolene. 

I rettsavgjørelser er det slått fast at det har formodningen mot seg at de som har inngått en sameieavtale for all evighet har villet forplikte seg til at sameiet ikke kan oppløses eller at man ikke har anledning til å selge sin andel.

Loven har en utkastelsesbestemmelse overfor en misligholdende sameier (§ 13), men det skal mye til for at et krav om tvangsmessig utløsning fører frem. Salgs- og oppløsningsbestemmelsene i loven – og da helst hvordan salg og oppløsning er regulert i en avtale – betyr langt mer enn utløsningsbestemmelsen i § 13.

Hvor mange sameiere?

Et hyttesameie med to sameiere kan fungere godt. Men tiden går og det kommer til nye generasjoner, og «plutselig» har to blitt til åtte. Da kan problemene som er beskrevet ovenfor bli enda større. I noen familiesameier er dette avtalemessig løst slik at det er angitt at en sameieandel ikke skal kunne deles, men at det i neste generasjon bare skal være en enkelt sameier som beholder den familiegrenens andel.

Advokatens råd

En advokat bør være forsiktig med å anbefale eller fraråde et familiesameie. Det som kan fungere godt for bruk av en sommerhytte trenger ikke fungere godt for en annen. Om to søsken kan bli enige om bruk og innredningsdetaljer, er det ikke sikkert at disses ektefeller/samboere blir det. Advokatens råd er imidlertid at dersom to søsken vil prøve å overta en hytte sammen, bør de ikke basere sitt sameie på sameieloven alene, men diskutere seg frem til enighet om bruk, salg/oppløsning og få denne enigheten nedfelt i en god avtale.