Gjestekommentar: Advokat/managing partner Tone Kaarbø og advokat/partner Rune Andersen, Ræder Bing advokatfirma 

Det er enkelt å tilpasse seg gevinstfritak ved salg av egen bolig, ved å eie og bo i boligen minimum et år før boligen selges. Det finnes en tilsvarende gevinstfritaksregel for fritidseiendom, men da er kravet for skattefritak at en må ha eid og brukt fritidsboligen i minst fem av de åtte siste årene.

Det er viktig å være oppmerksom på at boligfritaksregelen ikke nødvendigvis gjelder hele eiendommens areal, og i noen tilfeller, kommer den ikke til anvendelse i det hele tatt. Dette gjelder selv om en selger privatboligen/fritidsboligen med hele tomten under ett.

To viktige unntak fra gevinstfritaket

1. Areal utover naturlig arrondert tomt

Dersom eiendommen består av bygning med stor tomt, så er det kun den delen av tomten som anses om såkalt «naturlig arrondert» til boligen/fritidsboligen, som faller inn under skattefritaket. Det tomteareal som ikke anses som naturlig arrondert, vil falle utenfor fritaksregelen. 

Skattemyndighetene uttaler at hva som er en naturlig arrondert tomt må avgjøres i hvert enkelt tilfelle, der det blant annet tas hensyn til bebyggelsen, atkomst, topografi, bygningen(e)s beliggenhet på tomten, hvordan området er regulert i kommuneplanen, samt hva som er vanlig størrelse på tomter i området. Kriteriene er uklare, og omfattende praksis har ikke gitt klare holdepunkter.

Advokat/managing partner Tone Kaarbø og advokat/partner Rune Andersen, Ræder Bing advokatfirma Foto: Selskapet

Er tomten så stor at det er plass til å bygge enda en bolig/fritidsbolig (såkalt eplehageutbygging), må en kunne regne med at deler av det vederlag en får ved salg av tomten, kan være skattepliktig. En må da vurdere hva boligen med naturlig arrondert tomt er verdt, og hva restarealet er verdt. Gevinst ved salg av tomtearealet er skattepliktig (med 22 prosent).

2. Eiendommen anses som tomteareal tross bebyggelse

Et annet unntak fra boligfritaksregelen det er verd å merke seg, er at den ikke gjelder ved realisasjon av tomt. Dette selv om eiendommen fremstår som helt eller delvis skattefri etter fritaksregelen fordi eieren har bodd i bolig på eiendommen og for øvrig oppfylt vilkårene.

Som tomt i denne sammenheng regnes også «hel eller større del av eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt». 

I praksis innebærer dette at dersom eiendommen selges til en pris som i vesentlig grad anses påvirket av tomtens utviklingsmuligheter, så anses eiendommen som tomt. I så fall gjelder ikke fritaksregelen, og hele gevinsten ved salget vil være skattepliktigfra første krone,med 22 pst. Da skal det altså beregnes gevinst ved salg av hele eiendommen, og det selv om du har eid og bodd i boligen og for øvrig oppfylt fritaksregelen.

Når er prisen påvirket av utviklingsformål?

I hvilke tilfeller prisen i vesentlig grad er påvirket av utviklingsmuligheter, er en skjønnsmessig vurdering. Skatteetaten legger til grunn følgende to vilkår:

• Den alminnelige omsetningsverdien av eiendommen er i det vesentlige upåvirket av bebyggelsen
• Etter en totalbedømmelse av alle omstendigheter er det ikke en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet for at en kjøper av eiendommen, til dens markedspris, vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse.

De vilkår som oppstilles av Skatteetaten gir imidlertid ingen klare holdepunkter for når en gevinst ved salg av eiendom faller under fritaksregelen og når den anses som en tomt som faller utenfor fritaksregelen.

Vær våken når du vurderer hvem du skal selge til

Vår erfaring er at dersom prisen i ikke ubetydelig grad overstiger det tilsvarende boliger selges for i det aktuelle området, så vil skattekontoret kunne anse eiendommen i realiteten solgt som tomt, og følgelig at skattefritaket ikke gjelder. 

Dette er et vanskelig terreng å orientere seg i for boligselgere. Det er jo ønskelig å selge uten at gevinsten skattlegges. Det er selvsagt fristende å selge til den som byr høyest. Men da bør selger tenke gjennom skatteeffekten, særlig dersom selger vet at det vurderes å utvikle eiendommen, for eksempel rive boligen og sette opp flermannsbolig.

Et eksempel:

• Bolig verdi (basert på tilsvarende boliger i nærområdet) er 10 millioner kroner
• Bud fra boligutvikler 15 millioner kroner
• Selges boligen til 10 millioner kroner blir det ikke skatt på grunn av fritaksregelen
• Selges boligen til boligutvikler for 15 millioner kroner er det risiko for at hele gevinsten skal skattlegges

Det er ikke alltid opplagt for selger hva som er kjøpers motivasjon for kjøpet. Skal vedkommende bruke boligen som bolig, eller er planene å utvikle eiendommen for å bygge for eksempel flermannsbolig? 

Det kan være at en kjøper er villig til å betale en høyere pris for boligen på grunn av beliggenhet/utsikt, enn det tilsvarende boliger er solgt for i nærområdet. I så fall er jo vederlaget ikke påvirket av eiendommens utviklingspotensial. 

Betaler kjøper et høyt vederlag for boligeiendommen av andre grunner enn eiendommens utviklingspotensial, så vil fritaksregelen kunne komme til anvendelse.

Gevinstberegning

• Gevinst beregnes ved at vederlaget og eventuelle kostnader i tilknytning til salget trekkes fra kostprisen på eiendommen
• Er eiendommen seksjonert, behandles i utgangspunktet hver seksjon selvstendig etter fritaksregelen. Dette gjelder selv om skattyteren eier alle seksjonene i eiendommen og selger dem under ett. I den grad en ønsker å selge eiendommen, kan det være verdt å klarleggeskattekonsekvenser ved seksjonering av eiendommen før salg.

Unngå salg på kreditt

En annen fallgruve en boligselger må unngå er å falle for fristelsen til å selge med kreditt, uten å ha vurdert skattekonsekvensene av slik kreditt. Vi har sett mange eksempler på at boligutviklere kjøper eiendom /tomt på selgerkreditt. 

Utviklere har ofte ikke midler til å betale vederlaget før de har solgt deler av utviklingsprosjektet. Noen ganger frister kjøper med at selger kan få en av leilighetene når utbyggingsprosjektet er ferdigstilt. Også her er det grunn til å tenke seg om, for å unngå utilsiktede skattekonsekvenser.

Skatt ved salg selv om det gis kreditt

Inngås avtale om salg av eiendom/tomt og eiendommen overtas av selger, så er kravet såkalt skattemodent. Dette innebærer at skatt på gevinsten skal betales for det aktuelle år. Overtar selger tomten i 2024 og setter i gang med utvikling, og selger først skal motta vederlag (evt. en leilighet) fem år etter, så faller skatten til betaling for året 2024 (i praksis i forbindelse med skatteoppgjøret i 2025). Selger må altså betale skatt i 2025, selv om han ikke får vederlag (penger eller leilighet) før om fem år. Det er ingen mulighet til å søke skattemyndigheteneom utsettelse med betaling av skatten.

Dersom kjøper ikke evner å betale kreditten, kan selger få et tap som ikke nødvendigvis er fradragsberettiget. I så fall risikerer selger å bli inntektsbeskattet uten å få vederlaget.

Et godt råd; skulle du ønske å selge med kreditt, sørg i så fall for at du får tilstrekkelig med vederlagallerede ved salget, for å dekke skattekravet.