E18 gjennom Bærum er en av de mest trafikkerte veiene i landet, og utvidelse av veien har vært diskutert siden 1980-tallet. Statens vegvesen igangsatte utbygging av E18 i Bærum i 2022, og er planlagt å vare helt frem til 2030. Prosjektet innebærer en vesentlig oppgradering av en svært trafikkert hovedfartsåre inn til Oslo, men før den tid – også en vesentlig belastning for flere av naboene.

Høyesterettsdom (HR-2024-1717-A)

Høyesterett avsa den 26. september 2024domi en sak hvor fem eiendommer ved E18 fremmet krav om erstatning for støyulemperunder anleggsperioden.

Lagmannsretten vurderte at ulempene naboene ble påført måtte likestilles med «varige ulemper», og tilkjente derfor erstatning. Dette var Høyesteretts flertall på fire dommere ikke enig i.

Nabolovens tålegrense

Nabolovens § 2 oppstiller en tålegrense for hva du som nabo må tåle av tiltak og handlinger på naboeiendommen. Ingen skal «gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom». (Denne tålegrensen er også redegjort for her: Hvor mye støy må du tåle fra naboen? | Finansavisen).

Det ble lagt til grunn at tålegrensen i nabolovens § 2i denne saken var overskredet. Spørsmålet var om det var grunnlag for erstatning i henhold til nabolovens § 9, som åpner foret objektivt erstatningsansvar dersom tiltak er i strid med lovens § 2.

Erstatningskrav ved varige ulemper

I tråd med alminnelig erstatningsrett må det også foreligge et økonomisk tap for å tilkjennes erstatning. Slikt tap kan typisk oppstå dersom de tiltak som iverksettes på naboeiendommen medfører et verdifall for egen eiendom, og dermed en redusert formuesstilling. Det må videre være en adekvat årsakssammenheng mellom forholdet som er i strid med lovens §2, og skadefølgen/tapet som påføres.

I Høyesterettssaken ble det anført at nabolovens § 9 også omfatter ansvar for «midlertidige ulemper». Dette ble begrunnet med at omfattende, og vedvarende anleggsarbeid og støy over ca. 8 år, i realiteten måtte likestilles med «varige ulemper». Denne argumentasjonen ble naboene hørt med i lagmannsretten. Høyesterett konkluderte imidlertid med at det ikke var holdepunkter for en slik likestilling av en forbigående anleggsperiode og tiltak som medfører en permanent redusert omsetningsverdi.

Ikke et økonomisk tap

Høyesteretts flertall konkluderte med at den midlertidige verdireduksjonen som ulempene ved veibyggingen innebar, i seg selv ikke innebar noe økonomisk tap etter nabolovens § 9. Ettersom arbeidene vil bli ferdigstilt i henhold til planen i 2030 – og ulempene derfor er(relativt) midlertidige, anså ikke Høyesterett det å foreligge et tap som ga grunnlag for erstatning.

Høyesterett var derfor også uenig med lagmannsretten i at tidshorisonten på arbeidene kunne vektlegges i så stor grad som underinstansen hadde gjort. Førstvoterende tydeliggjør at

«Å tilkjenne eit vederlag for den reduserte omsetnadsverdien vil etter mitt syn vera ei omgåing av lovgjevarstandpunktet om at redusert bruksnyting ikkje har skadebotrettsleg vern.»

Høyesterett mente at et slikt, eventuelt erstatningsbetingende tap, kun oppstår dersom eiendommen blir solgt med et beviselig tap, eller en verdireduksjon blir realisert på annen måte i løpet av anleggsperioden.

Dersom eieren blir sittende med eiendommen til ulempene er borte, vil imidlertid formuesstillingen være den samme som før ulempene oppsto – selv om det er enighet om at verdien nok vil variere i anleggsperioden.

En midlertidig «innlåsningseffekt» for naboene

Det kan stilles spørsmål ved om Høyesteretts vurdering i realiteten innebærer en «innlåsningseffekt» for naboene, og om resultatet fra Høyesterett kan anses rimelig.

Lagmannsretten vektla nettopp dette – da eiendommene ble ansett å «nærmest må anses som umulige å realisere uten betydelige tap» gjennom hele anleggsperioden. Det er også et poeng i saken at et fall i markedsverdien vil få betydning også ved en eventuell belåning av boligene før E18-utbyggingen er ferdig.

Lagmannsretten vektlagt videre at for enkelte vil tidsperioden på åtte år inkluderestore deler av en barndom, eller en alderdom, og dermed ikke vil oppleves som «midlertidig». Avhengig av livssituasjon kan selvsagt en periode på åtte år utgjøre en stor del av forventet botid i en bolig.

Så lenge verdireduksjonen ikke er realisert, for eksempel ved salg, var det etter Høyesteretts vurdering likevel snakk om en forbigående redusert bruksutnyttelse, som lovgiver bevisst har valgt at ikke gir krav på erstatning.

Oppsummering

Høyesterett opphevet ved sin vurdering overskjønnet fra lagmannsretten, og sendte saken tilbake til lagmannsretten for ny behandling.

På tross av den langvarige byggeperioden, og de uomstridte ulempene dette medfører for naboer, viser saken at selv langvarige anleggsprosjekter som innebærer et fall i omsetningsverdi, ikke nødvendigvis påfører et erstatningsberettiget tap. Dette med mindre verdireduksjonen realiseres, og medfører en permanent lavere formuesstilling.

En tenkt rettstilstand hvor midlertidige ulemper skulle gitt rett til erstatning, kan også tenkes å by på en rekke utfordringer for kommende prosjekter – blant annet ved skjønnsmessige vurderinger knyttet til hvor langvarig en «midlertidig ulempe» må være for at den skal kunne kategoriseres som «varig».

Med mindre politikerne vedtar en endring, så tilsier rettstilstanden at forbigående redusert bruksutnyttelse på grunn av støy fra anleggsprosjekter – ikke gir rett til erstatning.