Gjestekommentar

Marte Herje Strømme, analytiker i Prognosesenteret. Foto: Kilian Munch

Etterdønningene etter pandemien og krigen i Ukraina har avtatt, og prisene på energi, råvarer og sjøfrakt har kommet ned igjen. Det er riktignok noen unntak, som prisene på plastikk, tømmer, kobber og drivstoff. I tillegg har svekkelsen av krona lagt på cirka 10 prosent på importprisene. Prisene på vareinnsats til bygg har derfor fortsatt å stige fra høye nivåer det siste året.

På toppen av økningen i byggekostnadene har byggeprisene steget grunnet økte påslag i entreprenørleddet. Påslagene steg på grunn av økt usikkerhet rundt priser og tilgang på vareinnsats, begrenset tilgang på arbeidskraft og god ordreinngang under gjenåpningen etter pandemien. Dette bildet er nå helt omvendt. Byggekostnadene vokser i normal takt, om enn fra et høyt nivå, og rentenivået sørger for nedgang i byggeaktiviteten.

FLERE KANALER: Slik påvirkes prisene på bygg. Illustrasjon: Prognosesenteret

Konkurransen blant entreprenørene skjerpes, noe som burde presse marginene ned. Samtidig er det mange entreprenører som kvier seg for å permittere eller nedbemanne på grunn av et midlertidig bortfall av etterspørselen. Nedgang i produktiviteten kan bidra til at prisene holder seg høye. Byggekostnadene og produsentprisene på bygg kan i perioder utvikle seg ganske ulikt, men det er bare førstnevnte det føres statistikk på.

Få nye boliger

Den sterke veksten i byggepriser relativt til kjøpekraft og gjeldsbetjeningsevne gjør at færre prosjekter nå gjennomføres. I første tertial ble det gitt tillatelser til 7.200 boliger. Det er omtrent som i fjor på samme tid, og gir en årstakt på rundt 22.000 boliger. Det er imidlertid en del tillatelser som av ulike årsaker ikke blir benyttet. Den faktiske byggetakten er derfor vesentlig lavere enn 22.000, antakelig nærmere 18.000. Tilførselen av boliger blir derfor lav fremover.

Boligbyggingen ligger nå langt under boligbehovet, beregnet ut ifra forventet befolkningsvekst og erstatning av boliger som går ut av bestanden – under forutsetning av at ingen ønsker å bo trangere enn i dag. Om mange av de ukrainske flyktningene blir værende på lang sikt, øker underdekningen. Dette vil drive opp bruktboligprisene.

Flere konkurser

Konkurser innen bygg og anlegg rammer stadig flere store foretak og ansatte. Blir nedgangen langvarig, øker sjansen for at arbeidstilbudet krymper. I tillegg har innstrammingen av arbeidsmiljøloven redusert tilgangen på innleide fra bemanningsforetak. Det kan derfor bli utfordrende å øke boligproduksjonen tilstrekkelig når etterspørselen kommer tilbake. Boligkjøpere må derfor belage seg på høye renteutgifter, selv om styringsrenta etter hvert kommer ned. 

Prisene går tilsynelatende saktere ned enn opp.

Kan byggekostnadene falle og gjøre det mulig å produsere flere boliger? Kanskje, men prisene går tilsynelatende saktere ned enn opp. Det er likevel håp. Lavere byggeaktivitet i mange land har dempet etterspørselen etter byggevarer globalt, og en del produsenter har hatt høyere marginer enn normalt de siste årene. Klimaendringer, sanksjoner, proteksjonisme og det grønne skiftet bidrar imidlertid til at materialprisene sannsynligvis ikke kommer helt ned til nivåene fra før pandemien reelt sett. Om vi får en myk landing i norsk økonomi med en forlenget periode med inflasjon over målet og høye renter, slik det ligger an til, kan byggekostnadene imidlertid stige mindre enn den generelle lønns- og prisveksten.