Ingen har råd til egen bolig

Gjestekommentar: Thomas Eitzen, kredittanalysesjef, SEB

De fleste kjenner til sykepleierindeksen. For uopplyste oppsummerer vi at den beskriver hvor stor andel av boligene i en region en enslig nyutdannet sykepleier har råd til å kjøpe. Premisset er at hen flytter til Oslo uten egenkapital eller samboer og låner fem ganger inntekt. I januar 2024 viste beregningen at den nyutdannede sykepleieren hadde råd til 2,4 prosent av boligene i Oslo.

Thomas Eitzen, kredittanalysesjef i SEB. Foto: Lise Åserud/NTB

Hva så med de som har høyere inntekter? Hvor mange hadde hatt råd til å kjøpe sin egen bolig hvis de hadde startet med to tomme hender i dag? Det vil si, med samme lønn som i dag, men uten opptjent egenkapital. En uformell enquête på kontoret viste at de færreste hadde hatt råd. Selv om det er underholdende å kikke på kjøpekraften i finanssektoren (man kunne laget en «aksjemeglerindeks» – hvor mange prosent av de virkelig dyre boligene en megler har råd til), går vi bredere til verks.

Hvor mange får «ja»?

I en perfekt verden hadde jeg kunnet bruke data fra microdata.no. Her finner man anonymiserte data på individnivå for inntekt, finansformue, gjeld og estimert boligverdi for alle nordmenn. Hvilket ville gjort det såre enkelt å anslå om hver enkelt kunne kjøpt sin egen bolig innenfor regelen om fem ganger inntekt. Men ettersom datasettet er forbeholdt akademikere, og ikke tilgjengelig for oss i bankene, må vi gjøre noen forenklinger og anslag.

Det finnes rimelig god statistikk på både inntekts- og boligprisfordeling. Jeg vet ikke nøyaktig hva du tjener eller hva din bopel er verdt, men jeg vet omtrent hvor mange som tjener hvor mye, samt fordelingen av boligpriser i Oslo. Bevæpnet med dette kan vi leke med hvor mange husholdninger som hadde fått «ja» fra banken.

Inntekt matcher ikke boligpris

I grafen ser vi fordelingen av boligpriser i Oslo (i rødt). De billigste boligene koster rundt 3 millioner. På midten finner vi boliger til snaue 8 millioner, mens de 10 prosent dyreste eiendommene koster fra 16-17 millioner kroner og oppover.  

Grafen viser også fordelingen for maksimalt lånebeløp for innbyggerne i Oslo (i grønt). De med lavest husholdningsinntekt kan låne under 2 millioner kroner, de på midten av fordelingen ca 4 millioner og topp 10 prosent kan låne 10 millioner eller mer. Helt i enden av fordelingen finner vi de aller høyeste inntektene, som innenfor 5-ganger’n kan låne godt over 25 millioner. Naturligvis er det ikke sånn at en i for eksempel 60 prosent-persentilen på inntekt må kjøpe en bolig i samme persentil. Men metoden illustrerer noen poenger. 

Tjener du medianinntekten har du kun råd til å velge og vrake blant de 7 prosent billigste boligene

Den første observasjonen er at mulig lånebeløp er lavere enn pris på tilsvarende bolig for alle unntatt de aller høyest gasjerte. Hvilket innebærer at nesten ingen kan kjøpe en bolig som «passer» til inntekten sin. Hvis inntekten din er på medianen, kan du ikke kjøpe medianboligen. Tjener du medianinntekten har du kun råd til å velge og vrake blant de 7 prosent billigste boligene! For å kunne kjøpe midt-på-treet boligen trenger du at husholdningsinntekten din er blant de 30 prosent høyeste i Oslo.

Alle trenger egenkapital

Videre kan vi beregne hvor mye du mangler i egenkapital for å kunne kjøpe boligen som tilsvarer din inntektspersentil. Altså forskjellen mellom de to linjene i grafen. Skal du matche boligpersentilen med inntekstpersentilen trenger i praksis alle inntektsgruppene ekstra egenkapital for å kjøpe bolig. 

Differansen mellom mulig lånebeløp og boligpris er størst blant dem som har topp 10 prosent inntekt. Her mangler man nesten 7 millioner kroner i egenkapital for at banken lar deg låne resten. Hvilket betyr at ingen i dette segmentet kan kjøpe seg drømmeboligen uten å allerede ha tjent mye penger på bolig eller å ha fått en betydelig arv fra bestemor. Den tabloide konklusjonen er: Det er ikke bare sykepleiere som sliter. Hele boligmarkedet i Oslo går rundt på arv og prisvekst på boligen du allerede eier.

Thomas Eitzen

Kredittanalysesjef, SEB