Gjestekommentar: Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets

I dag er det få tegn på at kampen mot inflasjonen tar livet av økonomien. Inflasjonen er fortsatt for høy, men den har kommet godt ned, uten at arbeidsledigheten har steget nevneverdig. Lønnsveksten er for høy, men har toppet. Boligbyggingen har fått en knekk, og får neppe en til. Bruktboligmarkedene har overlevd. Gjeldsveksten har bremset og i mange land, som i Norge, sparer husholdningene bra.

Harald Magnus Andreassen, SpareBank 1 Markets. Foto: Are Haram

På en annen side står vi neppe for en ny opptur. Vi har jo ikke hatt noen nedtur. Ledigheten i rike land er den laveste på over fire tiår, og sysselsettingen er høy. Pris- og lønnsveksten er ikke på plass.

Altså skal vi hverken til helvete eller til himmels.

Det er fortsatt én ting som gjør meg usikker (bortsett fra det med krig og fred, handels- og teknologikonflikter, klima, budsjettunderskudd i USA og politisk populisme): Har vi tatt fullt inn over oss hva den nye og høyere globale prisen på kapital innebærer?

Alle markeder priser inn at sentralbankene vil kutte rentene. Noen har startet. Men det ventes ikke noe sted at rentene kommer ned til der de kom fra; historiens laveste rente. Samtidig priser ikke noe marked inn at inflasjonen blir høyere enn før. Det er realrentene som blir høyere enn vi hadde blitt vant til. Men ikke mer enn opp til helt ordinære nivåer, historisk sett. Om det blir slik, gjenstår å se, med det er gode argumenter for det. Norske renter kan avvike noe fra rentenivået i verden rundt oss, men ikke mye, slik tilfellet har vært uansett hvilket valutaregime vi har hatt i moderne tid. Blir rentene «normale» i verden rundt oss, blir de det også i Norge.

Kostnaden stiger

På en konferanse for byggere av fritidsboliger, som ikke har så mye å gjøre om dagen, illustrerte jeg hva økningen i de kortsiktige rentene betyr. Sett at hytten koster 5 millioner kroner. Boligrentene har steget med 4 prosentpoeng. Over tid vil innskuddsrentene stige like mye. Den økte kapitalkostnaden gjelder derfor for hele beløpet, enten du finansierer det med gjeld eller egenkapital. Etter skatt øker kostnaden med 156.000 kroner årlig, 3.000 i uken. Da skjer det noe med etterspørselen.

Kontantutlegget er lavere, du har noe egenkapital, og annuitetslån gir lavere avdrag når renten stiger. Men ekstrakostnaden, det du over tid må forsake av alt annet for å disponere hytten, er så stor.

For avisens lesere: Har du to slike hytter og en bolig til 15 millioner kroner, har du eiendom for 25 millioner kroner. Kapitalkostnaden har steget med 780.000 kroner årlig, eller 2.000 om dagen.

OK, jeg har tatt litt hardt i. Rentene var under 2 prosent i kun et og et halvt pandemi-år. Vi kan heller starte fra 2,5 prosent. Markedet priser dessuten inn at boligrenten skal ned til 5 prosent om et par år. Ekstrakostnaden kuttes da til henholdsvis knapt 100.000 og 500.000 kroner årlig. Men det er jo penger, det også.

Prisen på næringsbygg, særlig der tomteverdiene er betydelige, har falt mye. I Oslo med rundt 20 prosent. Krav til avkastning på eiendommene har steget. Ifølge Entras undersøkelse blant markedsaktører har denne «yielden» (leieinntekter/eiendomsverdi) for kontorer sentralt i Oslo steget med 1,5 prosentenheter i 2021 til 4,7 prosent. Det er lite, gitt økningen i den globale prisen på kapital. Men selv denne økningen har ført til et prisfall, selv om leiene har steget friskt.

Byggekostnadene for nybygg har steget nesten 25 prosent de tre siste årene som følge av høyere materialkostnader, og med 10 prosent siden pristoppen for næringsbygg tidlig i 2022. Dyrere nybygg øker verdien av eksisterende bygg (bygningskroppen) like mye. Det innebærer at verdien av tomten under bygget har falt MYE mer enn prisen på eiendommen samlet. Vi skal nå bare få kilometer ut fra Oslo sentrum før verdien av en råtomt regulert til næring i realiteten er null. Utbyggere kan ikke sette opp et nytt bygg og få en leieinntekt som dekker avkastningskravet (eller lånerentene). Det tilsier at det blir bygget lite før leiene blir presset opp slik at nybygging igjen blir lønnsomt. Samtidig vil leietakere vurdere arealbruken kritisk. Mer hjemmekontor?

Tomteregnestykket

Boligprisene har ikke falt, på tross av renteoppgangen. Likevel har tomteverdiene under eksisterende boliger falt, som følge av økte nybyggkostnader. Men i Oslo, som i de andre storbyene våre, har prisen for en tomt under en bolig falt langt mindre enn om det står et næringsbygg oppå tomten. Årsaken kan være at folk flest ikke regner på det, men også at mange nok var villige til å betale enda mer for tomten da renten var rekordlav – men ble stoppet av sperrene i utlånsforskriften.

Vi har ingen statistikk for omsetning av boligtomter, og få har uansett vært omsatt. Men anekdoter jeg snapper opp fra bransjen, tilsier svært store verdifall når eiere som ikke lenger klarer å betjene renteutgiftene til slutt må selge. Profesjonelle kjøpere kan jo regne.

Når boligbyggingen i Oslo har falt mye, er det nok ikke på grunn av treg kommunal saksbehandling. Det er heller ikke noe problem for utbyggerne å få dekket de høye byggekostnadene. Men de klarer ikke i tillegg å få dekket de «gamle» tomtekostnadene. Utbyggerne håper nok på at «noe dukker opp», at rentene faller mer enn ventet eller at bruktprisene skyter i været, slik at de slipper å «ta tapet» på de tomtene de allerede eier. For resten av samfunnet var det bedre om de tok tapet, og begynte å bygge nye boliger igjen.

Men det tar tid å erkjenne hva den nye prisen på kapital egentlig innebærer.

Harald Magnus Andreassen

Sjeføkonom, SpareBank 1 Markets