Gjestekommentar

Thomas Eitzen, kredittanalysesjef i SEB. Foto: NTB

Nærmest daglig forteller pressen oss at det bygges færre boliger og at vi kommer til å ha en enorm manko i løpet av kort tid. Samtidig leser vi at leiemarkedet for boliger skrumper inn; det høye rentenivået og skjerpede skatteregler gjør det mindre lønnsomt å leie ut, hvilket fører til at utleiere selger unna. Det samme høye rentenivået (og de høye boligprisene) fører til at stadig færre har anledning til å kjøpe bolig, og blir tvunget ut i leiemarkedet. Lite tilbud av nye boliger, flere som må leie og færre som vil leie ut. Uavhengig av politisk legning, er det lite tvil om at dette er en trøblete cocktail.

Dårligere deal

Det er blitt mindre lønnsomt å leie ut sekundærboliger. Bruker vi tall fra SSB, finner vi at årlig husleie typisk ligger rundt 3 prosent av verdien på boligen. Forholdstallet mellom leie og boligverdi (kalles gjerne «yield») varierer, både geografisk og på boligstørrelse, men aggregert sett har det ligget relativt stabilt i en årrekke. 

Da renten var lav, kunne du ha høy belåning og gå i pluss hver eneste måned som utleier. På en bolig til 1 million kroner fikk du 30.000 kroner i årlige leieinntekter, og med 85 prosent belåning betalte du drøye 20.000 i renteutgifter. Nå, med høyere rente, går du fort i minus. I alle fall med belåning over 50 prosent.

Som om det ikke var nok har man fått en betydelig skatteskjerpelse. Tidligere kunne man redusere formue ved å kjøpe en lånefinansiert sekundærbolig, mens nå er realiteten at sekundærbolig formuesskattes relativt likt som de fleste andre investeringer. I eksempelet over betyr det at du har gått fra å ha negativ formue til å betale ca 1.500 kroner (ca 1 prosent x 1.000.000 boligverdi – 850.000 i lån) i formuesskatt. Samtidig går du i minus på leieinntekter versus renteutgifter. Åpenbart en dårligere deal enn før.

Kaste kortene?

Men er det virkelig så dårlig at du må kaste kortene og selge unna? I de fleste andre markeder går du heller ikke løpende i pluss hvis du lånefinansierer.  

På samme måten burde man heller ikke selge eiendom hvis man tror boligprisene skal opp, selv om man ikke tjener penger på løpende utleie.

Avkastningen til en investering består av to komponenter. Den ene er direkteavkastningen. I utleiemarkedet betyr det hvor mye du får inn hvert år fratrukket hva det koster deg i renter og skatt. I aksjemarkedet er det utbytte. På obligasjoner er det rentekupongen. Den andre komponenten er verdistigning; ergo hvor mye investeringen stiger i pris. De færreste selger unna aksjer hvis de tror at kursen skal stige. På samme måten burde man heller ikke selge eiendom hvis man tror boligprisene skal opp, selv om man ikke tjener penger på løpende utleie.

Verdistigning klart viktigst

Grafen under viser historikken på årlig avkastning på egenkapitalen ved å kjøpe belånt utleiebolig. I eksempelet har jeg antatt 85 prosent belåning. Den grønne grafen viser hvor mye du tjener (eller taper) på selve direkteavkastningen, mens den blå grafen viser avkastningen på egenkapital på grunn av verdiendringer.  

Som vi ser, trumfer verdiendringer direkteavkastningen. Ikke bare litt, den er totalt dominerende. Kjøper du (belånt) utleiebolig er det det du egentlig skal bry deg om. Ikke om du går i pluss eller minus hver måned på utleie.  

Har forståsegpåerne rett, og summen av lite nybygg, reallønnsøkning og utsikter til rentekutt fører til at boligprisen stiger 20-30 prosent neste årene, vil avkastningen på egenkapitalen for en høyt belånt utleier være langt over 100 prosent

Jeg har sympati for at ikke alle utleiere har råd til å beholde sekundærboligen når de går i minus hver måned. Men det kan tenkes at den høye renten, som gjør at du går i minus på direkteavkastningen, er med på å påvirke at det blir færre nybygg. Som, alt annet likt, vil gi høyere boligpriser, og er det aller, aller viktigste for om du tjener eller taper penger på investeringen. Har forståsegpåerne rett, og summen av lite nybygg, reallønnsøkning og utsikter til rentekutt fører til at boligprisen stiger 20-30 prosent neste årene, vil avkastningen på egenkapitalen for en høyt belånt utleier være langt over 100 prosent. Gitt at du har råd til litt minus på direkteavkastningen i mellomtiden, høres dette ut som en gavepakke. I tillegg er det vel heller ingen umulighet at leieprisene stiger ytterligere, som betyr at du heller ikke går i minus på direkteavkastningen.

Jeg forstår at det er mindre lønnsomt å drive utleie, men i realiteten har vi gått fra at det var ekstremt lønnsomt (du gikk i pluss hver måned, negativ skatt og gearet verdistigning) til at det trolig bare er vanlig lønnsomt. Som alle andre investeringer, altså.