I november 2017 la det tyske eiendomsfondet Deka Immobilien 730 millioner kroner på bordet for å sikre seg en eiendom i Oslo sentrum. Det tilsvarte 77 millioner euro ifølge informasjon megler Akershus Eiendom sendte ut i etterkant av salget.
For det fikk en nyoppusset kontoreiendom på 8.200 kvadratmeter i Cort Adelers gate 33 ikke langt fra Aker Brygge. Leieinntektene for 2018 var estimert til 3 millioner euro, tilsvarende en yield (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) på 3,9 prosent.
Nå selger tyskerne til Nordea Liv, og prislappen er på 785 millioner kroner. Det triste for selgeren, er at i euro utgjør dette bare 67 millioner etter det kraftige kronefallet.
– Har valutahedget
- De har hedget valutaen, så de har en ok avkastning, sier Marius G. Dietrichson, leder for transaksjoner i Cushman & Wakefield Realkapital, som har vært megler i dealen.
– Med en yield på 3,9 prosent kan det ikke blitt mye igjen av avkastningen når man regner inn hedgingkostnadene og valutafallet?
– Jeg kan ikke si noe om selgers avkastning i perioden og kjenner ikke hedgingkost da de kjøpte i 2017. På mer generell basis kan jeg si at institusjonell utenlandsk kapital som skal ha eksponering i Norden fra 2018, har rettet seg mer mot for eksempel Finland, som har euro, sier han.
Dietrichson sier at det er nye regulatoriske grep som gjør at tyske pensjonskasser og institusjonelle investorer får strengere krav til å sikring for å unngå store valutautslag, sier han.
– Hva gjør det med internasjonal interesse for norsk eiendom?
– På mer generell basis kan jeg si at institusjonell utenlandsk kapital som skal ha eksponering i Norden fra 2018 har rettet seg mer mot for eksempel Finland, som har euro. I mer krevende økonomiske perioder går likviditeten i Finland historisk ned, og vi opplever at interessen for Norge, som anses som mer likvid og tryggere havn enn Finland, er økende til tross for volatil krone, sier han, og legger til:
Valutaeffekten får mest effekt ved kjøp av ferdigutleide eiendommer på lange kontrakter, vi ser at internasjonale investorer ser etter value add-eiendommer (eiendommer som enten kan få oppjustert leie eller bygges ut, red. anm.)
Norske dominerer i CBD
Han sier at de opplever god etterspørsel fra utenlandsk kapital, men innen fullt utleide kontoreiendom eller i CBD (de mest attraktive kontorområdene som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og Bjørvika) er det mest etterspørsel fra norske fond, velstående familier og pensjon- livselskaper.
Må ha 1 mrd. til
Investeringsdirektør for eiendom i Nordea Liv, Nils Arne Gundersen, sier at selskapet før dette kjøpet har rundt 8,5 milliarder i eiendomsinvesteringer.
– I tillegg til denne eiendommen har kjøpt Kongens gate 2 i Oslo sentrum på 4.000 kvadratmeter. Jeg regner med at vi kjøpe for ytterligere 1 milliard neste år for å dekke eiendomsbehovet vårt, sier han.
Prisen på Kongens gate er ikke offentlig.
