– Vi ønsker å ta vare på småhusområdenes særpreg og verne grønne kvaliteter. Vi vil derfor stramme inn småhusplanen med mindre utbygging, sier byråd for byutvikling, Hanna Marcussen, til Finansavisen.
Forslaget til ny småhusplan slo ned som en bombe blant eplehageutbyggere og boligeiere. Det handler om minstekrav på 600 kvadratmeter pr. boenhet, kutt i utnyttelsesgrad fra 24 til 16 prosent, forbud mot riving av gamle hus, forbud mot hugging av trær. Og minsteavstand på 8 meter til annen bolig.
– Jeg sitter med en eiendom som er rammet av dette. Det er ille, men jeg orker ikke stå frem som en taper, sier en liten eiendomsspekulant til Finansavisen.
Høyhus på kollektivknutepunkt
Han forventer ingen sympati fra hverken MDG-byråd eller Plan- og bygningsetaten. Det får han heller ikke.
– Vi ønsker å ta bedre vare på småhusområdene med mindre fortetting, samtidig som reviderer vi høyhusstrategien for å kunne bygge høyere på egnede steder ved kollektivknutepunkt, sier Hanna Marcussen.
Flere har kritisert rivningsforbudet i forslaget til ny småhusplan. Finansavisen oppga tidligere at det handlet om bygg fra før 1946, men fullt så ille var det ikke, ifølge Plan- og bygg, som presiserer at det var før 1945.
– I planforslaget er bevaringsverdige bygninger, som dermed ikke kan rives, definert som alle bygninger oppført før 1945, med mindre det kan dokumenteres fravær av verneverdier, sier Sissel Belgen Jakobsen i avdeling for byutvikling.
– Det er dermed ikke sånn at absolutt alle bygninger oppført før 1945 skal bevares, men i dialog med Byantikvaren har vi sett at 1945 representerer et vesentlig skille i Oslos bebyggelseshistorie og de fleste småhusene fra før 1945 vil ha kulturminneverdi i større eller mindre grad.
– Unntaket fra dette er bygninger som i nyere tid er endret, om- og tilbygget til det ugjenkjennelige. For disse vil det være mulig å dokumentere at bygningen ikke har verneverdi, og dermed kan bli unntatt fra bestemmelsen om riving, sier hun,
– Sterkere trevern
Men enda mer enn gamle hus kan gamle trær være irriterende hinder for utbygging. Det handler om at alle store trær skal bevares, og i fall de skal fjernes, skal de erstattes av to nye trær. Det hjelper ikke om det er mange andre trær på eiendommen.
– En del av den tydelige politiske bestillingen til etaten har vært å sikre et sterkere trevern. Store trær har en viktig verdi, da de ivaretar naturverdier, overvannshåndtering, opplevelsesverdier og nabolagskarakter, sier Belgen Jakobsen.
– Det er ikke nødvendigvis sånn at et tre har mindre av disse verdiene bare fordi det står på en eiendom med flere andre trær. Det er blant annet derfor vurdert at hensynet til de gjenværende store trærne innenfor planområdet skal veie tyngre enn friheten til å plassere ny bebyggelse der det allerede står store trær. Tiltakene må derfor tilpasses trærne, og ikke motsatt, sier Belgen Jakobsen.
Uerstattelige verdier
Arkitekter og boligutviklere freser også over det plutselige forbudet uten varsling.
– Det er ikke vedtatt et midlertidig forbud mot tiltak, men det er varslet at vi vurderer å gjøre det. Dette er derfor ikke noe «som gjøres over natten». De som ønsker, kan nå komme med innspill til om det skal legges ned et slikt forbud, og hva som eventuelt skal omfattes av det, sier Caroline Wille i avdeling for byggeprosjekter.
– Etter plan- og bygningsloven er det i utgangspunktet slik at alle søknader som ikke er avgjort, og som er innenfor saksbehandlingsfristene, omfattet allerede fra et slikt forbud varsles. I dette tilfellet har vi valgt å innskrenke hvilke saker som blir omfattet av et eventuelt forbud, til de som ikke er søkt om enda, nettopp for å gi mer forutsigbarhet for de som allerede har sendt inn søknader.
– Så vil et forbud alltid kunne ramme personer som går med planer om å søke, men som ikke har gjort den enda. Slike tilfeller vil det jo dessverre alltid finnes, og er vanskelig å unngå. Men med de unntakene vi har gitt, håper vi det i minst mulig grad vil ramme vanlige folk, sier hun.
– Vår begrunnelse for å legge ned et midlertidig forbud mot tiltak, er at vi ønsker å sikre at verdiene som revisjon av småhusplanen har som mål å bevare ikke går tapt i tiden frem mot vedtatt revidert plan. Det er snakk om verdier som ikke lar seg erstatte, og som er viktige å bevare sett ut fra et overordnet samfunnsperspektiv, sier Wille.
Hage er ikke hage
Boligutviklere har også klaget over at 76 prosent hage må være nok, slik dagens småhusplan sier med 24 prosent utnyttelsesgrad. Nå skal utnyttelsesgraden ned til 16, og hagen opp til 84 prosent.
– Det er ikke riktig at dagens plan sier at en eiendom skal være 76 prosent hage. Det er heller ikke sånn at planforslaget sier at dette skal være 84 prosent. Tillatt utnyttelsesgrad på henholdsvis 24 i eksisterende plan og 16 prosent i den foreslåtte sier noe om hvor mye av tomten som kan bebygges. Det sier ikke noe om hva de resterende delene av tomten skal brukes til, bortsett fra at det ikke kan være bebyggelse sier Caroline Wille.
– I dag brukes dette blant annet til hage, men også til kjørearealer og lignende. Uteoppholdsareal har et eget krav i kvadratmeter både i dagens plan og i planforslaget. Planforslaget som nå er på høring, avviker ikke vesentlig fra dagens plan på dette punktet. Nytt i planforslaget er at vi foreslår å stille krav om 60 prosent grøntarealer på tomten.
