Samhällsbyggnadsbolaget. Et ord man kan assosiere med Olof Palme, Volvo 240 og Samvirkelaget. På rekordtid – hva annet skal man kalle perioden fra 2016 og frem til i dag – har selskapet med det trauste navnet og den litt keitete logoen stormet frem fra ingenting til å bli et av Nordens største eiendomsselskaper.
– Mange gründere er veldig engstelige for å slippe til nye deleiere fordi de vil eie mest mulig selv. Jeg har vært ivrig på nye emisjoner og å få inn ny kapital. Det har hatt mye å si for den raske veksten, sier adm. direktør Ilija Batljan, som etablerte Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) for fire år siden.
Ved utgangen av fjoråret besto porteføljen av 1.394 eiendommer. 4,23 millioner kvadratmeter. Verdier for 79,5 milliarder svenske kroner. Alt tuftet på handel med offentlige aktører.
Dit fergen gikk
Det er en ekstremt vellykket forretningshistorie. Enda mer med tanke på gründerens bakgrunn.
Batljan var 25 år og befant seg på universitetet i Mostar da Bosnia-krigen brøt ut i 1992. Han ble født lenger sør i Jugoslavia, i dagens Montenegro, og studerte økonomi da den jugoslaviske folkehæren begynte å bombe byen. Mostar skulle bli åsted for etnisk rensing og voldsomme ødeleggelser.
– Jeg var leder for studentforbundet i Bosnia-Hercegovina da krigen startet, og min datter ble født i krigen. Vi lyktes å flykte et år senere, og havnet i Polen. Nesten alle land i Europa hadde stengt grensene, det var bare Norge, Sverige og Danmark igjen. Vi fikk en korridor ut, og den første fergen gikk til Sverige, forteller Batljan.
Samhällsbyggnadsbolaget (SBB)
Ble ordfører
Det var helt tilfeldig, men skulle vise seg å bli et lykketreff. Batljan fortsatte studiene på Stockholms universitet, tok en doktorgrad og fikk seg jobb i statsforvaltningen. I 2004 ble han valgt som ordfører i Nynäshamn, en liten by 6 mil sør for Stockholm.
Han representerte Socialdemokraterna, Sveriges versjon av Arbeiderpartiet.
– I 2011 skulle jeg starte mitt første eiendomsselskap, men ble overtalt til å bygge opp Rikshem.
I Norge finnes det ikke noe som ligner på Rikshem – et selskap som eies av to pensjonsfond og som tilbyr 30.000 leiligheter for utleie, ofte i samarbeid med svenske kommuner. Den svenske boligmodellen er ganske annerledes enn vår egen; det er tidvis streng prisregulering og langt vanligere å leie enn å eie.
Batljan måtte i 2015 forlate stillingen som toppsjef i Rikshem fordi han hadde gjort private eiendomshandler parallelt. Senere ble han frikjent av en granskningskommisjon, men nok var uansett nok: Det var på tide å etablere sitt eget selskap.
Kritikk fra sine egne
Helt siden arbeidet med doktorgraden hadde han hatt en idé. Han skrev om demografi, om eldrebølgen, om det økende presset på velferdsstaten. Hvordan skulle kommunene ha råd til å bygge alle sykehjem og skoler, og ikke minst vedlikeholde dem? Det siste har jo stat og kommune vært elendig til i årtier. Man bygger, klipper snor, og dett var dett. Ingen blir gjenvalgt på å øke bevilgningene til preventivt vedlikehold. Så må det bygges nytt igjen.
Ilija Batljan
– Veldig mye skattepenger sløses bort på eiendom, sier Batljan.
SBB tilbyr en utvei. Rett og slett en outsourcing. Ved å selge byggene til Batljans selskap og leie dem tilbake, kan stat og kommuner konsentrere seg om tjenesteytingen – ikke om eiendomsutvikling og -drift.
Så langt har ideen altså vært en gedigen suksess, ihvertfall for Batljan og SBB-aksjonærene. Kritikere hevder derimot at den erklærte sosialdemokraten er med på å uthule selve sosialdemokratiet til fordel for egen vinning.
– Nå mener jeg at Ilija Batljan er et symbol på sosialdemokratiets ideologiske oppløsning. Han er en svensk oligark, uttalte Daniel Suhonen til Klassekampen i januar.
Suhonen leder tenketanken Katalys, som er tilknyttet svensk fagbevegelse, og er selv med i Socialdemokraterna, et parti Batljan ikke har forlatt selv om han ikke lenger er politisk aktiv.
– Han har som mål å bli umåtelig rik. Det er ikke ulovlig, men det betyr ikke at det er det beste målet for en sosialdemokratisk politiker. Hvis alle er som ham, da er sosialdemokratiet ferdig, fortsatte Suhonen.
Slår tilbake
Ilija Batljan fremstår som en stødig type, men blir åpenbart rødere i toppen av partikollegaens uttalelser.
– Jeg begynner å bli såpass gammel at jeg ikke bryr meg om alle utspill fra ytre venstre. Deres modell fungerer ikke, og har krasjet i de fleste samfunn, sier han.
– Er du et symbol på sosialdemokratiets ideologiske oppløsning?
– Snarere tvert imot. Sosialdemokratiet må fornye seg. Det skal bidra til et samfunn der alle skal kunne virkeliggjøre sine drømmer – ikke at alle skal være like fattige og gå i de samme klærne.
I en valgkamp er det veldig lett å satse på noe annet enn vedlikeholdIlija Batljan, SBB
– Offentlig eierskap er et mantra blant mange sosialdemokrater?
– Jeg er enig i grunnprinsippet, men jeg mener det viktigste er å sikre en fornuftig bruk av skattepenger. Det er derfor bra at det finnes et komplement.
– Noen vil hevde at salg og tilbakeleie er en kortsiktig strategi?
– Om man er profesjonell på en ting, da det blir det mye bedre. Jeg hevder offentlig ansatte er dyktige, men de jobber i et vanskeligere miljø og er utsatt for kortsiktige politiske prioriteringer. I en valgkamp er det veldig lett å satse på noe annet enn vedlikehold.
Gigantoppkjøp
I fjor slukte SBB konkurrenten Hemfosa. Det ble den desidert største eiendomstransaksjonen i Norden, med en verdi på svimlende 4,3 milliarder euro, altså 44,8 milliarder kroner etter dagens rekordhøye eurokurs. Til sammenligning er markedsverdien av Entra «bare» 26,9 milliarder kroner.
– Det siste året har vi økt substansverdien med 16 milliarder svenske kroner, det er fantastisk mye penger. Vi har noen av de største kapitalforvalterne i verden som aksjonærer. Blackrock. Norges Bank. Den store forklaringen er at folk forstår at det finnes et stort behov for sosial infrastruktur, og at folk forstår at en privat aktør kan være en god leverandør av det, sier Batljan.
Absurd å eie alt
På SBBs hjemmesider tegnes et nærmest altruistisk bilde av virksomheten. «Forretningsideen stammer fra gründerens store samfunnsengasjement», heter det.
– Prisen vi lykkes å komme med for et produkt blir gjerne 15–20 prosent lavere enn den det offentlige greier å komme med selv. Får man til det, kan også leien bli lavere.
– Hvorfor skulle ikke det offentlige greie dette like bra selv?
– Det er et veldig viktig spørsmål for meg. Jeg mener vi er et komplement, og selve tanken på at det offentlige skal eie alt blir i fremtiden nesten absurd. Vi har sett voldsomme avvik også her i Oslo, at kommunen har vanskjøttet eiendommer. Skal man ha et høyt skattenivå, må man legitimere pengebruken.
To forskjellige markeder
Hittil har SBB investert cirka 13 milliarder kroner i Norge, men det skal ikke stoppe der. Batljan mener selskapets nisje ennå er underutviklet her til lands.
– Jeg ser at norske kommuner kommer til å ha et stort behov for eldreboliger. Det meste eies av det offentlige. Vi har allerede fått henvendelser fra noen kommuner for å presentere det vi har gjort i Sverige, sier han.
Vi spør om hvilket eiendomsmarked han mener er best – det høyregulerte svenske eller det liberale norske. Svaret kan overraske.
– Om man ser det fra et investorsynspunkt, er reguleringene i Sverige veldig bra. Leienivåene er såpass lave at det ikke er noen nedsiderisiko, så du har en veldig trygg inntekt. I Norge er det mer markedsøkonomi, og man har hatt en fantastisk prisutvikling. Men vi kjøper jo ikke boliger i Norge. I Sverige er boliger ansett som en del av den sosiale infrastrukturen.
– For nordmenn kan det svenske systemet virke rigid og gammeldags?
– Markedet er antagelig mindre effektivt i Sverige enn i Norge. På den andre siden har de lave rentene bidratt til å tiltrekke seg mange institusjonelle investorer, og med stor tilgang på kapital bygges det også mange flere hyresrätter (altså mer eller mindre permanente utleieboliger, journ. anm.).
Sosialdemokratene har vært veldig suksessfulle i å holde stand mot kommunismenIlija Batljan, SBB
– Historisk har det vært et veldig stort problem at det bygges for få hyresrätter, men siden kravene til avkastning har minket, har det kommet mye mer kapital. Det har bidratt til at markedet har fungert mye bedre de seneste fem årene enn de 15 årene før, sier Batljan, og trekker frem Ivar Tollefsens Heimstaden.
– Ivar Tollefsen er en av de største eierne av hyresrätter, og har en stor base sammen med Alecta. Det er et eksempel på hvordan svensk pensjonskapital er allokert til slike boliger.
Bolverk mot kommunisme
Batljan flyktet fra krig, men en bieffekt ble at han flyktet fra en strengere tolkning av sosialisme enn man er vant med i Norden. Fra oppveksten i Jugoslavia ble han vitne til et system som lot landet forbli fattig.
– Jeg har opplevd kommunismen på nært hold, både i Jugoslavia, som jo var et blandet samfunn, men også fordi vi fikk besøk fra de andre østblokklandene som manglet det meste. Det er det fantastisk at det svenske sosialdemokratiet har holdt seg unna, sosialdemokratene har vært veldig suksessfulle i å holde stand mot kommunismen, sier Batljan.
– I disse dager dukker det opp en retorikk som kaller seg progressiv, men som jeg mener er ytterst bakstreversk og konservativ.
Til helvete med det
Krigsopplevelsene i Bosnia-Hercegovina på 90-tallet har endret Batljans syn på risiko. Han er blitt mindre risikoavers.
– Når befolkningen blir eldre i Norden, da øker risikoaversjonen. Det er skadelig for samfunnet. Risiko skal ikke unngås, den skal håndteres. Om alt unngås, er sannsynligheten stor for at ting stopper opp, sier han.
Jeg kom til Sverige og tenkte at Balkan kunne dra til helveteIlija Batljan, SBB
– Reiser du ofte tilbake til Balkan?
– Jeg rekker det ikke så mye, men prøver å dra tilbake på sommeren.
– Du savner ikke å bo der?
– Jeg var veldig aktiv mot krigen, og da det ble krig, ble jeg ganske forbannet. Jeg kom til Sverige og tenkte at Balkan kunne dra til helvete, at jeg skulle bygge opp noe nytt her på egenhånd. Det ble nesten et personlig nederlag – at man ikke kunne bidra til å stoppe dritten, sier Batljan.
– Jeg er blitt nordisk lokalpatriot etter at jeg fikk mitt fristed her. Det er verdens tryggeste sted, og SBB er egentlig et bet på Norden.
