Det er mange grunner til at man investerer i eiendom, blant annet generering av leieinntekter, videresalg med gevinst eller utvikling. Fisher Investments Norden mener at selv om eiendomsinvesteringer kan være fornuftig i visse situasjoner, skal investorer være oppmerksom på en rekke viktige aspekter før de investerer.
Vi ser nærmere på direkte kontra indirekte eierskap
Fisher Investments Norden mener at det er viktig å forstå de ulike typene eiendomsinvestering. Generelt sett tenker investorer på to populære måter for investering i eiendom: direkte og indirekte investering. Dette skal vi forklare nedenfor. Begge har unike vurderinger å ta hensyn til.
Direkte eiendomsinvestering innebærer å kjøpe en hel eiendom eller del av en eiendom, vanligvis en bolig eller en kommersiell eiendom, som gir deg direkte eierskap i et aktivum. Begge alternativene tilbyr muligheter til å generere leieinntekter, forbedre og videreselge eiendommen, utvikle en ny eiendom og mye mer. Men hindringene for å komme i gang er ofte høyere sammenlignet med indirekte eiendomsinvestering. For det første kan ekspertisen som kreves for å administrere disse investeringene, variere mye. For eksempel er ekspertisen som kreves for å leie ut en enebolig svært annerledes enn hva som kreves for å leie ut et helt leilighetskompleks eller et kontorbygg. I tillegg krever direkte eiendomsinvestering ofte betydelig oppstartskapital. Fisher Investments Norden vil minne investorer på at avhengig av type eiendom kan beløpet en investor trenger for å investere, variere dramatisk. For større prosjekter må kanskje investorer hente inne flere partnere for å lette den økonomiske byrden – noe som sannsynligvis reduserer eierinteresser og beslutningsautonomi.
Indirekte eiendomsinvestering involverer vanligvis å kjøpe aksjer i offentlig eller private investeringsselskaper, så som et eiendomsfond eller et trust for eiendomsinvesteringer (REIT). REIT-er har over tid blitt et svært populært verktøy. REIT-selskaper samler investorkapital for å kjøpe og administrere inntektsgivende boligeiendom eller kommersiell eiendom – slik at investorer kan diversifisere sin boligeksponering og samtidig slippe noen av byrdene ved å kjøpe eiendom direkte. REIT-er skiller seg fra eiendomsfond siden de er forpliktet til å distribuere mesteparten av den skattepliktige inntekt til aksjonærene, mens aksjefond ofte fokuserer på kapitalstigning. I tillegg er de fleste REIT-er børsnotert, som aksjer, noe som gjør dem enkle å kjøpe og selge, i motsetning til mange direkte eiendomsinvesteringer. Enkelte REIT-er er imidlertid private og kan kreve et viss startkapital, ha minimumsbeholdningsperioder og kan være vanskeligere å kjøpe og selge. Slikt sett kan private REIT-er mangle noe av fleksibiliteten til børsnoterte REIT-er.
Har du tiden og ressursene som kreves for direkte eiendomsinvestering?
Fisher Investments Norden vet at direkte eiendomsinvestering ofte er mer tidkrevende og kostbart enn indirekte eiendomsinvestering. På tross av dette føler enkelte investorer seg mer komfortable med å investere i noe mer håndgripelig enn aktiva som aksjer. Selv om investorenes bakgrunn og investeringserfaring varierer, har mange erfaring med å kjøpe en bolig i løpet av livet – noe som kan gjøre det mer komfortabel å vurdere direkte eiendom som en investering.
Dessverre overser mange investorer de mange kostnadene rundt det å kjøpe og selge eiendom. Før du går videre med en investering i direkte eiendom, synes Fisher Investments Norden at du bør nøye vurdere noen av de potensielle ulempene, blant annet:
- Økonomisk kostnad: Dersom du ikke betaler for eiendom i kontanter, må du vurdere den økonomiske kostnaden. Dette kan inkludere avslutningskostnader, forsikring av lån (hvis aktuelt) og rentebetalinger. Det er særlig viktig å vurdere hvordan renteendringer kan påvirke de løpende kostnadene hvis du velger et lån med variabel rente.
- Vedlikeholdskostnader: Når du kjøper en eiendom, må du være forberedt på å vedlikeholde den. Har du fysikk, vilje og kunnskap til å utbedre reparasjoner hvis det trengs? Hvis ikke, må du kanskje leie noen til å gjøre denne jobben. Vil kostnadene til å leie fagfolk rettferdiggjøre investeringen? Vedlikeholdskostnader og potensielle reparasjonskostnader kan fort bli høye.
- Tidsforpliktelse: Annonsering, utleie og administrering av en eiendom tar tid og krever ekspertise. Hvis dette virker strevsomt, må du kanskje hyre noen til å forvalte eiendommen – enda en kostnad som tar en bit av en potensielle inntektsstrøm.
- Sviktende utleieinntekter: Hvis du planlegger å leie ut eiendommen din, hva skjer dersom du ikke finner en leietaker eller leietakeren av en eller annen grunn ikke betaler? Fisher Investments Norden så at eiendomseiere over hele verden erfarte dette sterkt under koronapandemien.
- Forsikringskostnader: Forsikringskostnadene skal alltid vurderes når du investerer i eiendom.
- Diversifiseringsutfordringer: Ønsker du å investere lokalt eller i utlandet? Eller begge deler? Selv om eiendomspristrender kan variere mye mellom regioner, kan hindringene for diversifisering på tvers av lokasjoner være store: Kostnader, kunnskap om området og ekstern forvaltning av eiendommen gjør det mer komplisert å oppnå en geografisk diversifisert eiendomsportefølje.
Selv om dette er en ikke-utfyllende liste, ønsker Fisher Investments Norden å advare om at kostnadene relatert til kjøp av eiendom som en investering kan gjøre et innhugg i avkastningen og kreve mer tid enn du har planlagt. Det er viktig å forstå nøyaktig hva disse kostnadene er, hvordan de påvirker utbyttet ditt og hvilke alternativer du har, slik at du kan ta en informert beslutning om hvordan du vil investere pengene dine.
Likviditetshinder ved direkte eiendomsinvestering
Et aktivums likviditet henviser til evnen til å enkelt mynte ut aktivumet til kontanter. Om du skulle trenge faste inntekter for å dekke utgifter eller betale for en uforutsett hendelse, vil likviditet være en viktig egenskap. Direkte eiendomsinvesteringer har ofte likviditetshinder – spesielt sammenlignet med andre aktivatyper, så som aksjer, fastrentepapirer eller kontanter. Ofte er det å selge eiendom en langvarig prosess som kommer med tilleggskostnader: markedsføring, styling (hvis aktuelt), meglerprovisjoner osv.
Et aktivums likviditet kan også ha alvorlige – ofte kortsiktige – implikasjoner på prisen. I motsetning til det mange tror, kan eiendomspriser faktisk være ganske volatile. Til forskjell fra for eksempel aksjer, finnes det ingen transparent daglig prising – noe som gjør det vanskelig å vite den reelle verdien av en eiendom på en gitt dag. Når du selger eiendom, kan prisen du blir tilbudt, ofte være svært ulik det du selv mener eiendommen er verdt. Fisher Investments Norden advarer investorer om at dersom du må selge en eiendom raskt for å generere penger for en akutt situasjon, kan det bety at du må godta en lavere pris.
Fordeler med indirekte eiendomsinvestering gjennom REIT-er
Samlede, indirekte eiendomsinvesteringer kan bidra til å adressere noen av bekymringene rundt direkte eiendomsinvestering. For eksempel tilbyr REIT-er en interessant mulighet for investorer som ønsker eksponering mot eiendom uten kostnadene og likviditetsproblemene knyttet til direkte eiendomseierskap. REIT-er kan investere i en rekke ulike typer eiendomsaktiva, alt fra boliger og kommersielle eiendommer til industri og datasentre. Noen av de største børsnoterte REIT-ene i verden eier basestasjoner!
REIT-er, i motsetning til direkte eiendomsinvesteringer, er en del av aksjemarkedet og kommer med egne risikoer. For eksempel har REIT-er historisk sett vært følsomme for renteendringer. Når renten går opp, gir det ofte negativt utslag på REIT-satsene. Om du eier eller ikke eier REIT-er, kan avhenge av ditt syn på det kortsiktige og langsiktige rentemiljøet. Som med all investering anbefaler Fisher Investments Norden en nøye evaluering av et potensielt REIT for å forstå de underliggende aktivaene det har og hvordan de oppfører seg og presterer. REIT-er med basestasjoner oppfører seg svært ulikt REIT-er med datasentre, som et eksempel.
Vurder et alternativ til eiendomsinvesteringer
Fisher Investments Norden mener at selv om eiendom kan være et egnet alternativ for enkelte, er det ikke alltid det beste instrumentet for å oppnå sine økonomiske mål. For mange langsiktige investorer kan verdipapirer som aksjer og fastrentepapirer tilby fordeler som kanskje ikke er like lette å oppnå gjennom eiendomsinvesteringer, blant annet overlegen langsiktig gjennomsnittsresultat. Som vist i figur 1 nedenfor, har globale aksjer gitt betydelig mer avkastning enn eiendom på annualisert basis.
Figur 1: Sammenligning av aktivaklasseresultater over tid
I tillegg til historisk høyere gjennomsnittlig langsiktig resultat, inkluderer andre fordeler ved aksjer og fastrentepapirer større likviditet, diversifisering og potensielt lavere tidsforpliktelse og vedlikeholdskostnader. I tillegg har mange pensjonister allerede eksponering for eiendom gjennom boligen sin – tradisjonelt sett et av deres største aktivum – noe som gjør ytterligere eksponering for eiendomsinvestering unødvendig. Når man tar hensyn til disse faktorene, sammen med de potensielle ulempene ved eiendomsinvestering, mener Fisher Investments Norden at en diversifisert portefølje av aksjer og fastrentepapirer kan gi bedre risiko/avkastning-balansering for langsiktige investorer.
Følg de siste markedsnyhetene og oppdateringene fra Fisher Investments Norden i Norge:
Fisher Investments Norden er handelsnavnet som brukes av Fisher Investments Luxembourg, Sàrl i Norge («Fisher Investments Norden»). Fisher Investments Luxembourg, Sàrl, et privat aksjeselskap som er stiftet i Luxembourg, er registrert, sammen med dets varemerke Fisher Investments Europe, i Registre de Commerce et des Sociétés («RCS») med nummer B228486. Fisher Investments Europe reguleres av Commission de Surveillance du Secteur Financier («CSSF») med forretningsadresse: K2 Building, Forte 1, 2a rue Albert Borschette, Third Floor L-1246 Luxembourg. Fisher Investments Europe utkontrakterer deler av daglige investeringsråd, porteføljeforvaltning og handelsfunksjoner til sine tilknyttede selskaper.
Dette dokumentet uttrykker de generelle oppfatningene til Fisher Investments Europe, og bør ikke anses som personlig investerings- eller skatterådgivning, eller som en avspeiling av kundenes resultater. Det kan ikke garanteres at Fisher Investments Europe vil ha de samme vurderingene i fremtiden. De vil når som helst kunne endres på basis av ny informasjon, analyser eller en revurdering. Ingenting i dette materialet er ment som en anbefaling eller en prognose for markedsforholdene. Formålet er heller å illustrere et poeng. Både dagens og fremtidens markeder kan avvike vesentlig fra det som illustreres her. Det garanteres heller ikke at forutsetningene for illustrasjonene i dette materialet er korrekte.
