Nesten ingenting på Hellerud og Manglerud heller!merkelig hmmm……

Til: ES
Fra: RS

MÅNEDSKOSTNAD FØR SKATT FOR EN GJENNOMSNITTSBOLIG I OSLO - NÅ OG FOR 3 ÅR SIDEN

NÅ:
Boligpris: 6 millioner kroner
Driftskostnader per måned: 6 tusen kroner
Kapitalkostnad per måned i %: 0,50 (6,0 % nominell kapitalkostnad per år)
10 siste visningssuksesser med den siste sist: 38, 38, 37, 43, 43, 36, 35, 52, 47, 48
=) 41,7 i snitt =) 1,8 % i månedlig verdifall

FOR 3 ÅR SIDEN:
Boligpris: 5,5 millioner kroner
Driftskostnader per måned: 5 tusen kroner
Kapitalkostnad per måned i %: 0,15 (1,8 % nominell kapitalkostnad per år)
10 siste visningssuksesser med den siste sist: 71, 73, 72, 73, 73, 76, 75, 80, 78, 80
=) 75,1 i snitt =) 1,5 % i månedlig verdistigning

Bokostnad per måned nå:
Kapitalkostnad: 6.000.000,- x 0,5 % = 30.000,-
+Driftskostnader: 6.000,-
+Verdifall: 6.000.000,- x 1,8 % = 108.000,-
=Månedkostnad i dag for en gjennomsnittsbolig i Oslo: 144.000,-

Bokostnad per måned for 3 år siden:
Kapitalkostnad: 5.500.000,- x 0,15 % = 8.250,-
+Driftskostnader: 5.000,-
-Verdistigning: 5.500.000,- x 1,5 % = 82.500,-
=Månedkostnad for 3 år siden for en gjennomsnittsbolig i Oslo: -69.250,-

...

I dag koster en gjennomsnittsbolig i Oslo 6 millioner kroner å kjøpe som med 6 tusen kroner i månedlige driftskostnader (forsikring, energi, felleskostnader mv) og et beregnet månedlig verdifall på 1,8 %, beregnet ut fra 10 siste ukers visningssuksesser, gir 144 tusen kroner i månedlige bokostnader før skatt.

For 3 år siden kostet en gjennomsnittsbolig i Oslo 5,5 millioner kroner å kjøpe som med 5 tusen kroner i månedlige driftskostnader (forsikring, energi, felleskostnader mv) og en beregnet månedlig verdistigning på 1,5 %, beregnet ut fra 10 siste ukers visningssuksesser, ga minus 69 tusen kroner i månedlige bokostnader før skatt.

I dag koster det 1,7 millioner kroner per år før skatt å bo i egen bolig i Oslo hvis man eier en gjennomsnittsbolig.

For 3 år siden tjente man 830 tusen kroner per år før skatt å bo i egen bolig i Oslo hvis man hadde en gjennomsnittsbolig.

=) Den årlige kostnadsdifferansen mellom å eie en bolig i dag og for 3 år siden er 2,5 millioner kroner.

Nettopp.

Og like fullt mener du at folk hamstrer utleieboliger, særlig profesjonelle aktører?

Proffene står i kø for kjøpe utleieboliger de taper mer enn 1 million(!) kroner på - hvert år!

Bankene kaster penger etter prioffer og amatører som vil låne for å leie ut - med et tap på mer enn 1 million kroner - hvert år!

Hvor har du dokumentasjonen på ca. 25 prosent årlig prisfall, som er det du impliserer? Jeg håper det blir det, for egen del, men jeg synes du blander den første og annen deriverte i innleggene dine. Alt som går på ventetider og antagelser om forholdet mellom kjøps/ønsket leid og til salgs/til leie-annonser går i siste kategori. Kanskje også miksen, men det kan diskuteres.

Realiteten er vel at bokostnadene er gått opp, men prisene på Finn.no er fremdeles sørgelig høye for alle boliger i Oslo-området. Finner man et «billig» rekkehus er det 1,5 times reisetid i rushet og energiklasse x, y eller z.

Spissformulerer nå, for jeg er enig i det ikke går opp, men klarer ikke å se at prisene har nærmet seg moderate nivåer ennå.

Jeg mener selvfølgelig ikke at folk hamstrer utleieboliger.

Det blir flere utleieboliger i dag som følge av at differansen mellom boligmengde totalt og boligmengde brukt av boligeierne selv øker kraftig som følge av fortsatt stor mengde nye boliger ferdigstilt og kraftig fall i egenbruk av bolig.

Men har ikke antall sekundærboliger (dvs. "nummer to-boliger" eid av privatpersoner gått
kraftig ned?

Noe som er blitt mer enn kompensert for av at profesjonelle utleiefirmaer har økt antall utleieenheter kraftig?

Kan det skje på noen annen måte enn gjennom "hamstring" av utleieboliger?

Edit: For ordens skyld: Jeg oppfatter det som at det er dette (avsnittene ovenfor) du mener, Olav2. Jeg er ikke enig med deg, men mener at det er en reell nedgang i det totale antallet utleieboliger i Oslo - særlig når man trekker fra alle boligene som er bare midlertidig til leie, mens eieren venter på å få solgt.

Olav kan du hjelpe til med å finne ut hvorfor det er så få boliger til salgs nå?
Snakket nettopp med megleren min nå hun sier at det rett og slett er for få i forhold til etterspørselen.
Markedet er rolig sa henne og kjøpere etterlyser flere boliger.

Er det mulig å lage en statistikk på dette forholdet?

Den voldsomme renteoppgangen har medført så kraftig fall i forbrukt boligareal per person at totalt boligareal brukt av eierne selv har falt til tross for flere boligeiere.
Den betydelige leieprisoppgangen har trolig ikke medført så kraftig fall i forbrukt boligareal per person at totalt boligareal brukt av leietakere har falt. Trolig har det steget noe.

Endringen i forbrukt boligareal (eid + leid) har vært betydelig mindre enn det økte boligarealet som følge av boligbygging, som har medført betydelig økning i ubrukte boliger både til salgs og til leie. Det har blitt flere personer, men så lenge mange bruker mindre bolig som følge av rente- og leieprisoppgangen så har totalt forbrukt areal økt så mye mindre enn boligbyggingen at ledigheten har økt.

Det er kun de med buksa full av egenkapital og uten boliganalytisk interesse som hamstrer utleieboliger for tiden. Det er langt flere som selger utleieboliger enn som kjøper både i stort og smått. Det er ikke de profesjonelle utleiefirmaene eller debattantene her sin hamstring som øker mengden til leie, men noe annet. F.eks. de som leier ut noe av boligen de bor i, eller de som leier ut boligen etter et mislykket salg.

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

..... 2020 ........... 2021 ............ 2022 ............ 2023 ............. 2024

xxxxxxxxxxx . 04.01: 585 .... 03.01: 398 .... 02.01: 923 .... 01.01: 998
xxxxxxxxxxx . 11.01: 820 .... 10.01: 698 .... 09.01: 1.424 . 08.01: 1.417
xxxxxxxxxxx . 18.01: 875 .... 17.01: 831 .... 16.01: 1.510 . 15.01: 1.571
26.01: 1.360 . 25.01: 835 .... 24.01: 864 .... 23.01: 1.475 . 22.01: 1.571

02.02: 1.244 . 01.02: 758 .... 31.01: 797 .... 30.01: 1.362 . 29.01: 1.490

Det er nå flere boliger til salgs på denne tiden av året enn i de 4 foregående årene. Nesten dobbelt så mange som i covidårene 2021 og 2022, 10 % flere enn i fjor og 20 % flere enn i året før covid.

Utviklingen i år er betydelig sterkere i retning flere boliger til salgs enn i fjor som bl.a. skyldes at det selges mindre andel boliger nå enn noen gang tidligere registrert. I årets 3 første uker har gjennomsnittlig visningssuksess vært 49 % som er første gang det er registrert under 50 % i årets 3 første uker. Det selges nå historisk lav andel boliger av de boligene som legges ut til salgs.

Ok
Kjøpergruppen vokser nok mye raskere og mer en tilgjengelige boliger.
Bygde Norge utarmes alle skal til Oslo for enhver pris.
Utlendingene soper til seg utleieleiligheter.

Nbbl ute med slarva på morgenkvisten,boligprisene skal opp,spørsmålet er bare hvor mye.

20-25% neste 2 er ett nøkternt anslag.

Enig med landis her. Hvor skal pengene komme fra til å løfte et nasjonalt marked 25 %. Oslo kan bli et eget marked etterhvert. Dårlig arbeidsmarked kan fort føre til stor strøm fra distriktene.

Men ellers må det være noe i finanspolitikken som blir endret. Et alternativ jeg ser er hvis rentene faller at det blir en stemning at nå gjelder det å komme seg inn i boligmarkedet, markedet begynner så å stige , som så "bekrefter" oppgangen som gjør at alle tømmer alt av kapital for å komme seg inn før det blir for sent, og så er det markedet kraftig opp. Særlig dårlige objekter som drar ned snittet vil opphøre og dermed vil snittet stige mer enn den jevne boligen.

Se ikke bort fra at myndighetene vil like utviklingen. Stortinget representerer gjeldsfolket. Det er de det er desidert flest av i dag.

https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/30/8089075/meglertopp-spar-knallsterke-oslo-tall

Når kommer krakket?

Du må ikke bare skue ned i din egen lommebok, landis. Flere og flere tjener usedvanlig godt i Norge. Flere og flere tar høy utdanning her i landet og kvalifiserer seg for godt betalte jobber. Millionlønninger blir mer og mer vanlig. Årets lønnsoppgjør blir tidenes beste. Foreldrebanken er mer likvid enn noen sinne. For ikke å snakke om besteforeldrebanken. Besteforeldrenes verdier har vokst til dimensjoner langt større enn det besteforeldrene ser at de får bruk for, og ikke noe er mer meningsfullt enn å sponse barnebarna slik at de kommer seg inn i eiendomsmarkedet. Og samtidig senker man den forhatte formuesskatten. Bankene er utlånsvillige og gjør sitt beste for å få deg som lånekunde fremfor at du skal gå til nabobanken. Pass deg så du ikke blir sittende med skjegget i postkassa en gang til, landis.

Her tar du feil. Veldig feil.
Jeg refererer til boliglånsundersøkelsen.

De aller fleste høye boliglån ble begrenset av stresstesten på renten. Altså de har ikke råd til å låne 5x inntekt lenger.

Gjeldsgraden til husholdningene har falt mye det siste året. Årsaken er mangel på inntekt til å øke eller betjene gjelden som før. Nedgangen kan forklares med de siste lønnsøkningene, og er i liten grad begrunnet i nedbetalinger på gjelden.

Det later til at prisnivået på bolig har blitt så høyt at husholdningene ikke lenger kan forsvare boutgiftene med dagens rentenivå.
Men kanskje lønna stiger såpass at dette ordner seg etterhvert.

Argumentet ditt med at folk allerede tjener godt nok til å kjøpe boliger med dagens priser er ikke riktig.

Mener jeg hørte det argumentet for 10 år siden, sikkert 15 også. Prisnivået på bolig.

Hvis jeg tar så veldig feil, hvordan har det seg da at det i desember og i hele (rentestigingsåret) 2023 ble solgt like mange boliger her i landet som i 2022? Er ikke det nettopp fordi "folk allerede tjener godt nok til å kjøpe boliger med dagens priser"?

For det første er ikke renten sluttet å stige. Og med 8 uker varslingsfrist samt 6mnd guldighet på finansieringsbevis så er det åpenbart at det er betydelig forsinkelse i renteeffekten.
Mange mener det tar 1 år fra renten stiger til husholdningene merker effekten fullt ut.

Hva gjelder solgte boliger så var det visst prisnedgang i -23. I alle fall på slutten, og definitivt i realpriser. Vet ikke helt hvordan du mener bytting av bolig skal bevise økt eller beholdt kjøpekraft.

Nyboligsalget, som kanskje sier mer om hvor mye likviditet husholdningene har for tiden krakket derimot totalt i fjor.
Men poenget mitt var at jeg ikke skjønner hvor pengene skal komme fra.
En kan ikke låne mer, renten er høy og gjeldsveksten er lavere enn inflasjonen og lønnsveksten.
Lønnsveksten spises i hovedsak opp av prisveksten.
Reallønnen har falt de siste årene, faktisk en god del.
Husleiene har begynt å falle i flere byer.
Og det er rekordmange ferdigstilte boliger til salgs.

Men argumenter gjerne for at jeg tar feil, han fort ha gått glipp av mange argumenter for det motsatte

Ja, ja - jeg prøvde i alle fall.

Man kjøpe ikke bolig med "reallønn", men tar opp lån ut fra sin nominelle lønn.

Det nominelle lønnen har økt med 10-ish prosent de siste to årene, mens boligprisene har stått stille.

Alt annet likt, skal man ihht. boliglånsforskriften nå kunne låne en halv årslønn mer (i 2021-lønn) enn man kunne i 2021.

Men så er ikke alt annet likt; renten er steget masse, og boliglånsforskriften er endret.

Så: Vi har mer å kjøpe for og mer til å betjene et lån med, men lånekostnaden (renta) er økt langt mer enn betjeningsevnen, og lånemulighetene (ref. boliglånsforskriften) er strammet inn.

SALGSPROSENT I OSLO ONSDAG KVELD (Onkel_S sin statistikk "visningssuksess")

.... 2020 ........ 2021 ........ 2022 ........ 2023 ........ 2024

08.01: 59 . xxxxxxxx . xxxxxxxxx . xxxxxxxx . xxxxxxx
15.01: 59 . 13.01: 80 . 12.01: 82 . 11.01: 49 . 10.01: 52
22.01: 58 . 20.01: 78 . 19.01: 73 . 18.01: 51 . 17.01: 47
29.01: 67 . 27.01: 80 . 26.01: 76 . 25.01: 55 . 24.01: 48

05.02: 67 . 03.02: 81 . 02.02: 76 . 01.02: 57 . 31.01: 59

…

Det dårlige visningsværet de to foregående helgene medførte et lavere salg de foregående 2 ukene som har kommet tilbake med et bedre salg denne uken, enn man uten været hadde hatt. Det som de 3 første ukene i år fremstod som betydelig dårligere salg enn i fjor er mindre betydelig etter 4 uker. Fremover vil trolig visningssuksessen ligge et par prosent under fjorårets.

Obos prisene steg vist med nesten 4% i januar

Vet ikke hva som skjer?

Obos prisene opp 0.7% fra november
Etter en svak høst.
Greit å se litt lengre enn til desember når prisene falt 2.4%

Men det er kanskje ikke like spektakulært.

Også greit å se litt lenger enn november, kanskje så langt tilbake som til da trådene ble opprettet i oktober 2022? Det som er spektakulært her er at fjoråret faktisk endte med en minimal prisoppgang med høstens _relativt_ sterke vekst sett i lys av renteoppgangene. Det ble argumentert her på forumet at mange usolgte boliger ble trukket for å legges ut på nyåret, men det er ikke spesielt mange gode indikasjoner på dette enda.

Ja, var ikke måte på hvor mange boliger som skulle legges ut i TIDENES VERSTE BOLIgMARKED I OSLO, EVER! Resultatet ble kraftig prisøkning på januarboligene, og begrenset med boliger.

Registrerer for øvrig inflasjonen faller ytterligere i Europa og nærmer seg normalnivå. Ser ut til at vi må vente noen tiår til på dette krakket.

Megleren på Etterstadsletta 120 satte opp prisen fra 7,9 til 8,2 mill etter første visning.

Varsko til nølerne,trenden er nå å sette opp prisene hvis ikke solgt,ikke ned.

Høres kjempelurt ut. At man ikke har tenkt på det før, vil nok sette stor fart på salget.
Skal ikke mer til en ett eksempel fra boligflipping i luksussegmentet og en svakere januar enn siste ti år for å friskmelde markedet : )

Ja er kjempelurt faktisk.
Det blir som en aksje som nettopp har begynt å gå,da er hele saueflokken på kjøpern med en gang.

"Januareffekten". Obos-prisene var vel svakere enn vanlig i januar, så da hadde de vel vært sesongjustert negative, hvis Obos hadde drevet med slikt.

Ville ikke lagt for mye i Obos-oppgangen.

Personlig synes jeg det er mer interessant hvis "lageret" går ned, muligens også antall korttidsleieboliger.

Helt enig i at Obos-statistikken for en måned skal man ikke legge for mye i. Litt svakere enn gjennomsnittet for de siste ti årene er likevel overraskende sterkt når man tar med at de siste 10 årene inkluderer 5 januarmåneder hvor markedet har vært fosskokende (2015,16,17 og 2021,22).

Sant nok, Onkel_S, men fosskokende januar trenger ikke p bety noe - ref. dine eksempler med 2017 og 2022.

Så en "ikke-fosskokende" januar sier oss detmed enda mindre, mener jeg.

Men vi vet at det kommer til å være llite tilførsel av boliger de neste 3 årene, så da mener jeg at tilbudssideutvikliingen trolig vil gi oss den beste pekepinnen på Oslos boligmarked fremover.

Skummet innom noe statistikk og kom frem til at obos prisene har steget 1% siste år i Oslo. 2% i resten av landet.

Det må gjerne kvalitetssikres. Men vil ikke kalle det noen hurea oppgang.

Nei men helt i tråd med det ekspertene forventet, kanskje sågar litt bedre. Hobbyanalytikerne bommet igjen grovt både på leiepriser og salgspris, som er helt i tråd med det som var forventet.:)

Nja. Leiepris i Oslo har vel overrasket alle.
Utenfor Oslo ser det ut for at husleier faller, tildels kraftig mange steder.
Det er sterkt i mot alle eksperter og forumdebattanters påstander.

Og tilbudet av boliger er svært høyt, særlig utenfor Oslo.

Og hvor har du dokumentasjonen på dette fra?

Ja utenfor Oslo flommer det over av boliger som på Jessheim,Askim,Spydeberg,Finnmarksvidda,bjugn,Vestlandet osv.

I Oslo er det stikk motsatt,lite utbud og stor kjøpegruppe,meglerne går nå opp i pris hvis det ikke blir solgt med en gang.

Pengene flyter i Oslo derfor holder prisene seg oppe,bygdene tømmes alle skal til Oslo.

OBOS prisene opp 1%. siste år er jo helt fantastisk med tanke på at renten har gått opp flere %

Viser bare hvor robust Oslo markedet er,går renten ned 1% vil garantert prisene øke 10%

Ja, den var god. Om jeg var en kjøper der ville de aldri ha lykkes med meg, men sikkert andre som går på dette og er lettlurte.
Men jeg skal heller ikke bo i OSLO, det nye GAZA.

Fremdeles et stykke under inflasjonen, så realprisene er ikke positiv.
Ser du litt lenger ned på rapporten viser den prisutviklingen i 88-kroner. Det var en stund før norske politikere startet med fordyrende tekniske krav som hevet prisene på eksisterende boligmasse.

https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1675237238/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2023/Prisstatistikk_januar_20023.pdf

Folk må ha et sted å bo, spørsmålet er mer hvor mye de er villig til å gi for å bo akkurat der alle andre vil bo også? Jeg vet ikke, men tror det går et skille mellom inntekt, faste utgifter og innbilt følelse av frihet. Spiser utgiftene for mye av inntekten går frihetsfølelsen ned, eller slik kredinor og andre kreditorer registrerer, stadig flere får betalingsproblemer. Spesielt nedre middelklasse og unge i etableringsfasen. Negativ egenkapital er ikke nødvendigvis frihetstap, men må du selge og har masse annet dritt som er verdt vesentlig mindre enn du gav for det har du er problem.

Dette er samme generasjoner som politikerne fratar pensjonsrettigheter uten å bli stilt til ansvar. Det er for langt frem i tid.

Uansett er det kanskje ikke OBOS som registrerer største verdifall pga gunstigere inngangspris enn eksempelvis selveier, rekkehus eller villa. Noen må kanskje selge seg ned i markedet? Spekulasjon.

Jeg synes det er betenkelig at store aktører som heimstaden klargjør leiligheter for salg, mens eksempelvis ultrarike Mohn vil selge sin eiendomsportefølje med mange leiligheter på Frogner.
Det er et tankekors når store aktører kaster kortene, men de smarteste gjør de smarteste valgene først.

I mellomtiden diskuteres det her og meglere/finanspredikanter sier det går strålende, benytt kjøpsmuligheten og renten snart skal ned.

Det tror jeg ikke på, jeg ser heler hva store aktører gjør.
Veldig mange blir blendet av egeninteresse når de mener noe eller gir råd.
Eiendomsprisen går ikke opp 10% Edgar. Markedet er for sterkt og kronen for svak for store rentebevegelser. Da må noe annet skje, og det kan jo skje, men det ser ikke slik ut akkurat nå

OBOS - Statistikken

Januar 2024: "Kvadratmeterprisen er 3,6 prosent høyere enn i desember"
Desember 2023: "Kvadratmeterprisen er 2,9 prosent lavere enn i november"
=) November 2023 til januar 2024: +0,6 %

...

Januar 2023: "Kvadratmeterprisen er 7,0 prosent høyere enn i desember"
Desember 2022: "Kvadratmeterprisen er 4,2 prosent lavere enn i november"
=) November 2022 til januar 2023: +2,4 %

Kilder:
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1706780714/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2024/Prisstatistikk_januar_2024.pdf
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1704193466/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2023/Prisstatistikk_desember_2023.pdf
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1675237238/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2023/Prisstatistikk_januar_20023.pdf
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1672654294/Prisstatistikk/Prisstatistikk_desember_2022.pdf

...

Renteoppgangen har dratt med seg omsetningsfall som bl.a. har medført at det selges større andel billige boliger i desember og større andel dyre boliger i januar. I obosstatistikken som kun beregner gjennomsnittlig omsatt kvm-pris har renteoppgangen medført større prisfall fra november til desember og større prisøkning fra desember til januar enn hva som var vanlig da rentenivået var langt lavere. Da omsetningen var het som følge av det lave rentenivået solgte man nærmest alt også i desember og januar som medførte langt mer likt utvalg solgte boliger i desember og januar enn det man har med et langt høyere rentenivå.

Årets prisoppgang på 3,6 % fra desember til januar har kun fjorårets prisoppgang å vurderes mot så lenge alle de foregående årene tilbake til finanskrisen hadde et langt lavere rentenivå. Årets prisoppgang på 3,6 % er 3,4 prosentpoeng under fjorårets 7 % oppgang. Enten er årets oppgang elendig og/eller så var fjorårets oppgang himmelsk.

Går man 2 måneder tilbake steg obosprisene 0,6 % fra november til januar i år mot 2,4 % i fjor. Fra november til januar steg obosprisene 4 ganger så mye i fjor som i år. Enten er årets oppgang elendig og/eller så var fjorårets oppgang himmelsk.

2023 hadde den dårligste prisutviklingen på årevis så noen himmelsk utvikling kan man nesten ikke tillegge utviklingen den første måneden i 2023. Oppgangen på 7 % fra desember 2022 til januar 2023 var trolig på det vanlige med dagens kombinasjon av boligpriser og rentenivå. Da blir i såfall årets oppgang på 3,6 % elendig.