Gjestekommentar: Stig L. Bech, partner i Advokatfirmaet Haavind
Høye renter og bokostnader har gjort det utfordrende å komme seg inn på boligmarkedet. Stadig flere utbyggere tilbyr derfor nye og sosiale boligmodeller, som “leie til eie” og “deleie”. Blant annet ser vi at en stor aktør som Obos i perioder selger rundt halvparten av sine enheter i Oslo-regionen som boligkjøpsmodeller.
Stadig flere utbyggere tilbyr derfor nye og sosiale boligmodeller, som “leie til eie” og “deleie”.
Utviklingen skjer raskt, og det har dermed oppstått et behov for en ny, mer tilpasset rettslig regulering. Et problem er at gjeldende lovverk i mindre grad er tilpasset disse modellene. Dette ryddes det nå opp i. De foreslåtte lovendringene innebærer blant annet at det i praksis blir enklere og mer attraktivt for utbyggere å tilby flere boliger med boligkjøpsmodeller.
Hvordan fungerer boligkjøpsmodellene?
Målet med alternative boligkjøpsmodeller er at forbrukere gjennom den fleksibilitet disse finansieringsmodellene gir, skal kunne bli boligeiere over tid.
“Leie til eie”-modellen innebærer at det inngås en leieavtale mellom utbygger og forbruker, ofte med en løpetid på mellom tre og fem år. Samtidig inngås det en avtale om en valgfri rett for forbrukeren til å kjøpe boligen innenfor en viss tidsperiode til en pris fastsatt ved avtaleinngåelsen. En fordel med modellen er at forbrukeren vil dra nytte av boligens eventuelle verdistigning gjennom leieperioden.
Målet med alternative boligkjøpsmodeller er at forbrukere gjennom den fleksibilitet disse finansieringsmodellene gir, skal kunne bli boligeiere over tid.
“Deleie” innebærer at forbrukeren blir sameier med utbyggeren ved å kjøpe en prosentvis andel av boligen, minst 50 prosent eller mer. For den ideelle delen av boligen utbyggeren fortsatt eier, betaler forbrukeren en kompensasjon til utbygger for at utbygger ikke bruker sin rett til å disponere sameiegjenstanden (boligen). Forbrukeren har videre en rett til å kjøpe mer av utbyggerens andel, til vedkommende til slutt eier hele boligen. Modellen gir dermed folk mulighet til gradvis å bli eier av en bolig, etter hvert som de opparbeider seg midler til dette.
Nye boligfinansieringsalternativer utvikles også stadig. HILI, en boligeiemodell som lanseres senere i høst, skal gi boligeier mulighet til å selge en andel av boligen til et profesjonelt eiendomsfond dersom de har behov for økonomisk fleksibilitet. Modellen vil dermed kunne hjelpe folk som opplever økonomiske vanskeligheter med å beholde boligen.
Trolig lovendringer
En utfordring har vært at regelverket er mindre fleksibelt. Her ser vi en utvikling. Regjering og Storting viser nå at man stiller seg positivt til at utbyggere tilbyr slike modeller. Blant annet har vi fått forslag om endringer i borettslags- og eierseksjonsloven og i plan- og bygningsloven. Formålet med lovforslagene er å legge til rette for de alternative boligkjøpsmodellene og fjerne hindringer som begrenser muligheten til aktiv bruk av boligkjøpsmodellene.
En utfordring har vært at regelverket er mindre fleksibelt. Her ser vi en utvikling.
Det skal riktignok nevnes at flere aktører har vært kritiske til lovforslagene, for eksempel har Norges Bank bedt om at Kommunal- og distriktsdepartementet venter med å gjennomføre de foreslåtte endringene i borettslags- og eierseksjonsloven. Eiendomsbransjen har på sin side vært skeptiske til foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven. Forslaget innebærer at reguleringsmyndighetene skal ha mulighet til å stille krav om at en viss andel av boligene i et boligprosjekt skal tilbys som boligkjøpsmodeller. Her mener også jeg at lovgiver må la markedet selv regulere behov og bruk, og nøye seg med å fjerne de unødvendige hindringene som ligger i dagens regelverk.
Nye standardkontrakter
Problemet med dagens rettstilstand er først og fremst at borettslags- og eierseksjonsloven inneholder eierbegrensninger som i praksis gjør det vanskelig for utbyggere å kunne tilby boliger med boligkjøpsmodeller i takt med den økende etterspørselen etter slike.
Videre medfører de nye modellene at man står overfor avtaleforhold som ikke fullt ut reguleres av lovverket, eller som kun er regulert av fravikelige regler. Dette gjør at man blir helt avhengig av grundige, gode og balanserte kontrakter for å unngå usikkerhet og risiko for både forbrukeren og utbyggeren. Både for “leie til eie” og “deleie” har slike standardkontrakter nylig blitt utarbeidet av Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund, NBBL m.fl. Disse kontraktene er balanserte i form, og fanger opp i seg usikkerhetene som eksisterende lovverk ellers kunne skape.
De foreslåtte lovendringene innebærer at det i praksis blir enklere og mer attraktivt for utbyggere å tilby flere boliger med boligkjøpsmodeller.
De foreslåtte lovendringene innebærer at det i praksis blir enklere og mer attraktivt for utbyggere å tilby flere boliger med boligkjøpsmodeller. Her blir det spennende å se både om det blir gjennomført endringer, og i så fall hvordan et eventuelt endelig lovvedtak vil se ut. Tiden da man enten leide eller eide bolig er uansett over.
