Smell på smell i næringseiendom

Trenden snudde i takt med økende uro i verden og oppgang i rentenivået. Kontantstrøm og eiendomsverdier kom da under press, samtidig som renteplasseringer igjen seilte opp som et reelt investeringsalternativ. Resultatet gav seg blant annet til syne i verdsettelsen av eiendom på børs, som toppet ut mot slutten av 2021 og falt rimelig kraftig de påfølgende årene. I næringseiendom har stadig flere opplevd at leieinntektene ikke lenger dekker rentekostnadene og at belåningen som tidligere bidro til å akselerere vekst, nå er en klamp om foten.

Situasjonen ser i dag ut til å ha stabilisert seg noe. Men det første rentekuttet fra Norges Bank lar fortsatt vente på seg, og det finnes stadig store usikkerhetsmomenter knyttet til verdsettelse. 

Milliardfall

Den nevnte utviklingen gir naturlig nok utslag på Kapitals liste over landets 400 rikeste. Tallene år for år er egentlig ikke direkte sammenlignbare, ettersom utvalget av personer er noe ulikt og flere av dem har fingrene i forskjellige typer næringsvirksomhet. Næringseiendom er i tillegg så mangt, med variasjoner knyttet til blant annet type og geografi, men trenden er likevel tydelig:

De rike som i fjor inngikk i kategorien eiendomsinvestorer, hadde da en samlet formue på 340 milliarder kroner. Personene som i år kan regnes i samme kategori, har en formue på 288 milliarder kroner. Dette tilsvarer et fall på over 50 milliarder kroner, eller drøyt 15 prosent.

Årets eiendomskategori består av 81 personer. Kun 17 av disse, omtrent én av fem, har økt formuen fra i fjor, og i flere av tilfellene spiller verdiøkning på andre typer aktiva inn . Syv, blant annet Torstein Tvenge, står på stedet hvil. Men hele 56 personer, eller syv av ti, beregnes til å sitte på lavere verdier sammenlignet med fjoråret. For flere må nedgangen kunne sies å være dramatisk – fire personer har fått formuesanslagene barbert med minst én milliard i løpet av det siste året.

Gjeldsknipe

Det største fallet har rammet Pål G. Gundersen. Kapital anslår at 72-åringen har blitt 5,5 milliarder kroner “fattigere”, en nedgang på over 78 prosent, riktignok også etter å ha gitt bort en betydelig sum til en stiftelse. Merkantilbygg-eieren er blant dem som gjorde seg søkkrik på aggressiv belåning av bolig og næringseiendom i perioden med fallende renter, men nå får oppleve baksiden av medaljen. Ifølge Finansavisen satt Gundersens selskap ved utgangen av første halvår med gjeld til kredittinstitusjoner på rundt 7,8 milliarder, mens rentekostnadene hadde doblet seg på kun to år. På et tidspunkt dro banken i bremsen og Gundersen mistet signaturretten i eget selskap. For å bøte på situasjonen er det kjent at han har måttet selge både eiendommer og andre verdier, både fra virksomheten og privat.

Blant de mest profilerte navnene på eiendomslisten finner vi også utleiekongen Ivar Tollefsen, som har stått bak kraftig gjeldsfinansiert vekst gjennom selskapet Heimstaden, samt drevet boligutvikling i selskapene Fredensborg Bolig og Nordr. Også for Tollefsen har økte renter ført til en skikkelig skvis, og konsernet leverte et årsresultat på minus 25 milliarder kroner i fjor. Dette har gitt negative konsekvenser for den tidligere rallyførerens formue, som i fjor ble justert ned av Kapital med over 60 prosent. I år justerer vi den ned med ytterligere 20 prosent, eller fire milliarder kroner, til 16 milliarder kroner.

Profiler ut av listen

Blant årets “tapere” finner vi ellers kjente fjes som Edgar Haugen og Bjørn Rune Gjelsten, som begge anslås å være gode for betydelig mindre enn på samme tid i fjor. Spesielt Haugen har en stor del av formuen sin eksponert mot eiendomsmarkedet gjennom selskapet Ragde Eiendom, som driver med kjøp og salg, utleie og forvaltning. Gjelsten har en diversifisert portefølje, men sitter på store verdier innen særlig lager og logistikk gjennom foretaket Fabritius. Formuene til de to milliardærene justeres ned med tre og 1,1 milliarder til henholdsvis 15 og 18 milliarder kroner.

Det er ellers verdt å merke seg at enkelte navn har forsvunnet helt ut av listen, helt eller delvis som følge av turbulensen innen næringseiendom. Den høyest formuende av disse er investor Runar Vatne, som i år ikke har høy nok formue til å kvalifisere til en plass på Kapitals 400-liste. Vatne har de siste årene både gått på tap i aksjemarkedet og måttet skrive ned verdier i eiendomsporteføljen som følge av økte finanskostnader.

Andre eiendomsprofiler som faller ut av det gode selskap er blant annet Hans Erik Torp, som i fjor var god for 1,4 milliarder, og ikke minst bergenseren Herman Friele. Sistnevnte har investert deler av kaffeformuen blant annet i vestlandsbyens velkjente bryggeområde.

Hotellnæring i medvind

I motsatt ende av skalaen er det altså ikke så mange av landets eiendomsinvestorer som har hatt mye å juble for det siste året, men det er noen oppturer å spore. Dette skyldes blant annet at deler av reiselivsnæringen har hatt vind i seilene.

Det fremste formueshoppet er på 3,5 milliarder og gjelder verdiene til Lars Wenaas. Hans Wenaasgruppen har bygget seg opp til å bli et av de største hotelleiendomsselskapene i Skandinavia, og denne virksomheten er ventet å levere solid i år. I tillegg støttes høyere verdsettelse av solid oppgang for selskapets kapitalportefølje, som består av markedsbaserte aksjer og obligasjoner.

Kapital har ellers funnet store merverdier i noen av boligprosjektene til Arthur Buchardt, og har derfor justert opp formuen hans med 400 millioner kroner. Eiendom er kjernevirksomheten i AB Invest, selskapet Arthur Buchardt eier sammen med sin sønn, Anders Buchardt. Konsernet har et utleibart areal på nærmere 300.000 kvadratmeter, samt eier og drifter Hafjell og Kvitfjell.

– Skriver ned for sent

Når det gjelder veien videre for næringseiendomsmarkedet, er det ting som tyder på at pilene er i ferd med å snu, og året har så langt har bragt med seg relativt god utvikling for de børsnoterte foretakene. Men samtidig er det flere som stiller spørsmål ved om det rundt omkring finnes skjulte tap i eierselskapenes balanser, ikke minst i virksomhetene som ikke er på børs.

I den forbindelse mener førsteamanuensis ved Finn Kinserdal ved Norges Handelshøyskole at man må skille mellom foretak som rapporterer etter IFRS-standarden, og dermed baserer seg på virkelig verdi, og de som rapporterer etter historisk kost.

– De som baserer seg på virkelig verdi, må hvert år hente inn takster på eiendelene og justere regnskapene sine etter disse. Men forskningen har vist at takstfolk har en tendens til å være litt sene med å tilpasse kartet til terrenget og sene med å sette ned verdiene raskt og mye nok. Dette bidrar igjen til at bedriftene skriver ned for sent og for lite, sier han.

– De som baserer seg på historisk kost og har kjøpt for tre–fem–syv år siden, har gjerne hatt verdistigning grunnet betydelig økning i inflasjonen og markedet. Disse tipper jeg har litt å gå på før de må ta regnskapsmessige nedskrivninger.

Kan bli salgsrush

Lederen ved Institutt for regnskap, revisjon og rettsvitenskap har nylig, sammen med to masterstudenter, arbeidet med konkursprediksjoner i næringseiendomsmarkedet. Disse viser at høyere realrenter vil kunne føre til mer turbulens den kommende tiden.

– Det vi ser, er at de store selskapene nok kan klare seg noenlunde greit. De som sliter mest, er typisk selskaper der investorer kjøpte én eller et par eiendommer for å spekulere i verdistigning. Her har det gått rundt så lenge leieinntektene dekket rentene. Men med renteoppgangen, der mange også må refinansiere neste år, kan det kan bli tøft, sier Kinserdal.

Analysene viser at minst 20 prosent av den sistnevnte typen selskaper har høy risiko for å komme i finansielle problemer i 2025/2026. Dette skyldes først og fremst at økte renter skaper utfordringer med likviditeten. Slike situasjoner er mer krevende å håndtere dersom man ikke har en kapitalsterk eier i ryggen.

– I tillegg er det mange banker som har lånekrav knyttet til verdijustert egenkapital og takst hvert år, for at lånet skal være innen en viss prosent av nåverdien. Hvis verdiene er ned 10–15 prosent, kan det skape problemer. Bankene strammer generelt inn på hvor mye de låner ut – der man kunne få 80 prosent for noen år siden, får man kanskje bare 60–70 prosent i dag, sier Kinserdal.

Dersom disse aktørene blir tvunget til å selge, vil det påvirke hva slags pris de vil kunne oppnå. Kinserdal trekker frem salget av Equinor-bygget som et eksempel. Her førte lang tids finansielle utfordringer til at Arctic-syndikatet ML 33 Holding til slutt overførte eierskapet i bygget til et datterselskap av Norwegian Property for en symbolsk sum, mot at sistnevnte tilførte frisk kapital.

– Dersom det kommer mange selskaper ut i markedet som må selge samtidig, vil det påvirke prisene. Mange av de som sitter med penger venter nå på folk som må selge høns i regnvær, sier Kinserdal.