– Entra-rapporten hadde positive og negative effekter. Leieinntektsestimatet til selskapet faller med 2 prosent i 2025, som trekker ned cash earnings med rundt 4 prosent, mens det positive er at verdiendringer av porteføljen steg. Vi hadde forventet negative justeringer med 0,25 prosent, tilsvarende 150 millioner kroner, sier analytiker i Sparebanken1 Markets, Christian Nygaard.
Leieinntektene var 770 millioner i tredje kvartal 2024, sammenlignet med 838 millioner i tredje kvartal 2023. Konsensus forventet leieinntekter på 778 millioner.
Justert for salg av eiendommer var den underliggende veksten i leieinntekter 4,4 prosent, heter det i børsmeldingen.
— Tregere utleiemarked
Entra signerte nye og reforhandlede leiekontrakter på 13.000 kvadratmeter med en årlig leie på totalt 28 millioner kroner i kvartalet.
«På grunn av en kombinasjon av et tregere utleiemarked og oppsigelse av tre større kontrakter, endte netto utleie på -76 millioner i tredje kvartal», står det i børsmeldingen.
Verdiendringer på eiendomsporteføljen var positive med 37 millioner.
– Konsensusanslaget på verdijusteringer lå lavere enn vårt, så at det ble en oppskrivning på 37 millioner, var positivt. Det har ikke vært oppskrivninger av eiendomsporteføljen siden første kvartal 2022, sier Nygaard.
Ser kortsiktig aksjenedtur
Han har kursmål på 150 kroner i aksjen, på ett års sikt.
– Vi kan se for oss aksjekursfall på veldig kort sikt, den neste måneden, ettersom lange renter har steget mye den siste tiden uten at aksjekursen har fulgt noe særlig motsatt vei, sier han.
Ved halv fire-tiden torsdag var aksjen ned 5,8 prosent til 126 kroner.
«Verdien av Entras sammenlignbare eiendomsportefølje har falt rundt 19 prosent pr. tredje kvartal 2024 siden toppen i første kvartal 2022», skriver styret i rapporten.
Markedsverdien på eiendomsporteføljen var ved utgangen av tredje kvartal 60,6 milliarder, ned fra 72,0 milliarder året før.
Entra
| (Mill. kr) | 3.kv./24 | 3.kv./23 |
| Driftsinntekter | 770,0 | 833,0 |
| Driftsresultat | 318,0 | 319,0 |
| Resultat før skatt | 156,0 | -1.894 |
Verdiendringene gjør at gjeldsgraden - målt som total gjeld dividert med totalbalansen - synker, og rentedekningsgraden (ICR) steg.
Pr. 30. september 2024 hadde porteføljen en utleiegrad på 94,4 prosent, ned fra 95,6 prosent.
Ikke utbytte neste to år
Av rapporten fremkommer det at Entra ikke deler ut utbytte for første halvdel av 2024, og Nygaard ligger ikke inne med utbytteutbetalinger i hverken 2025 eller 2026. Men han mener at det ikke er veldig mye som skal til for at de kan komme i utbytteposisjon i 2026.
– Selskapet har i dag en kredittrating som ligger hakket over high yield, og det virker som selskapet ønsker ytterligere ett hakk opp på rating. På våre estimater vil de være nære oppgraderingsterritorium i 2026 gitt 0 verdiendringer, men dersom de skulle solgt Stavanger-porteføljen for i underkant av 1,5 milliarder i tillegg til positive verdiendringer på 3 prosent i 2025 og 2026, vil selskapet ligger an til oppgradering i tillegg til å kunne betale ut et utbytte på rundt 1 milliard i 2026, eller 5,50 kroner pr. aksje.
– Hvor opptatte er investorene du snakker med av å få utbytte?
– Det er viktig. Da har investorene bedre kontroll på avkastningen de kan forvente.
Tror ikke på vekst
Et annet tema som investorene ser etter, er vekst. I slutten av januar solgte Entra seg helt ut av Trondheim for 6,45 milliarder - et salg adm. direktør Sonja Horn sa til EiendomsWatch at gjorde vondt i hjertet.
– Jeg tror ikke Entra i løpet av neste år vil øke porteføljen gjennom direkte kjøp av kontorporteføljer. De investerer kontantstrømmen fra driften i utviklingsprosjekter de har i dag, så det blir en effekt der, men jeg tror ikke det blir sterk vekst fra direkte oppkjøp. Likevel estimerer vi NAV-økning (verdijustert egenkapital) på 10 prosent i 2025 og 2026 drevet av forvaltningsresultat og verdiøkninger, sier Nygaard.
– Hva sier investorer til lite vekst i eiendomsmassen?
– Vekst er viktig for et eiendomsselskap, og investorer har nå begynt å spørre om vekstpotensialet i Entra, sier han.
Hjemmekontor biter ikke
Markedsdata og Entra erfarer at hjemmekontortrenden har hatt marginal påvirkning på etterspørselen etter kontorarealer. «I kontrast til det som rapporteres fra flere andre land», skriver styret. «Etterspørselen etter kontorer, spesielt i Oslo, forblir sterk».
.
