Gjestekommentar
Spørsmålet var om eiendomsskattevedtaket for Valkyrien senter på Majorstua var lovlig. Oslo kommune hadde verdsatt eiendommen til cirka 456 millioner kroner. Borgarting lagmannsrett kom i en dom 29. november 2024 enstemmig til at vedtaket var lovlig.
Eiendomsskatt skal utskrives på grunnlag av eiendommens antatte objektive omsetningsverdi, og ikke verdien for den aktuelle eier. Det skal derfor ikke tas hensyn til eiendommens faktiske bruk eller avkastning. Dette innebærer blant annet at en eiendom ikke skal takseres høyere fordi det er inngått langsiktige, gunstige leieavtaler.
Etter eiendomsskatteloven skal det hvert tiende år foretas en taksering av eiendommene, og den årlige eiendomsskatten skrives ut på grunnlag av denne takseringen. Unntak gjelder blant annet for boligeiendommer.
Domstolene kan prøve verdsettelsen
I 2017 kom Høyesterett i den såkalte Statnett II-dommen til at domstolene kunne prøve verdsettelsesskjønnet som lå til grunn for eiendomsskattetaksten, men ga samtidig anvisning på at domstolene skulle være tilbakeholdne med å tilsidesette kommunens verdsettelseskjønn når dette fremstod som godt overveid og begrunnet.
Dette innebærer at domstolene kan tilsidesette et vedtak som for eksempel bygger på feil arealangivelse eller et uriktig markedsmessig avkastningskrav.
Eieren av Valkyrien senter anførte ikke at eiendommen var verdsatt høyere enn objektivisert omsetningsverdi. Det ble imidlertid fremholdt at sjablongen Oslo kommune benyttet ved eiendomsskattetakseringen var anvendt uriktig, og at Valkyrien senter derfor hadde fått en høyere eiendomsskattetakst enn andre tilsvarende eiendommer. Vedtaket var derfor i strid med kravet til likebehandling, og ugyldig.
Selv om eiendomsskatten skal baseres på en konkret vurdering av den enkelte eiendommen, er det akseptert at kommunen baserer verdsettelsen på sjablonger. Benytter kommunen slike sjablonger, må disse ikke lede til en verdi som overstiger objektivisert omsetningsverdi. Videre må sjablongene baseres på relevante kriterier. Det vil bryte med likebehandlingsprinsippet dersom prinsippene for verdsettelse utformes slik at enkelte områder eller eiendomstyper systematisk verdsettes lavere enn andre. I tillegg er det et vilkår at kommunen foretar en konkret vurdering av den enkelte eiendommen, etter det er foretatt befaring.
Likhetsprinsippet
Lagmannsretten fremholdt at ettersom retten kunne prøve selve verdsettelsesskjønnet, hadde ikke likhetsprinsippet samme betydning som om prøvingsretten var begrenset.
Lagmannsretten vurderte sjablongene som Oslo kommune hadde lagt til grunn for eiendomsskattetakseringen. Disse retningslinjene grupperer eiendommene i ulike eiendomskategorier og i ulike soner. Lagmannsretten fremholdt at formålet med å benytte sjablongene er å etablere et utgangspunkt for verdivurderingen. Ved den etterfølgende vurderingen av Valkyrien senter ble verdivurderingen justert for konkrete forhold.
Lagmannsretten konkluderte med at både sjablongen og den konkrete vurderingen var riktig, og at vedtaket derfor var gyldig.
Eier kan klage over utskrivningen av eiendomsskatt, og klagefristen er seks uker etter utskrivingen. Ettersom eiendomsskatten utskrives på grunnlag av takseringen som gjelder i ti år, er det denne takseringen klagen gjelder. Synker eller stiger prisene etter den alminnelige takseringen, er dette uten betydning for eiendomsskatteutskrivningen i tiårsperioden. Det kan bare klages én gang over samme forhold i tiårsperioden.
Mustad Eiendom klagde over eiendomsskattetaksten på CC Vest. Kommunen forhøyet eiendomsskatten i klageomgangen, og Høyesterett kom – under tvil – til at kommunen hadde rett til å øke eiendomsskattetaksten. Moralen er derfor at det kan være knyttet risiko til å klage.
Læringspunktene er at det må foretas en grundig vurdering før det klages over eiendomsskatten. Er taksten basert på et uriktig faktum, for eksempel feil arealangivelse eller eiendomskategori, vil dette ofte være en klagegrunn – enten fordi disse feilene har ledet til en takst som overstiger objektivisert omsetningsverdi, eller fordi dette bryter med hvordan andre og tilsvarende eiendommer er verdsatt.
